Enforceability of building police repair orders despite economic hardship and need for collective remediation

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von S 390,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Der Wiener Magistrat führte am 18. August 1969 auf Grund einer Anzeige des zuständigen Bezirksgesundheitsamtes in dem der Beschwerdeführerin gehörigen Haus in Wien II, V-gasse 15, eine Augenscheinsverhandlung durch, wobei die Amtsabordnung feststellte, daß durch aufsteigende Grundfeuchtigkeit die Mauern und die Fußböden der Wohnung Tür Nr. 2 im Erdgeschoß in solchem Maße durchfeuchtet seien, daß die Verwendung der Räume als Wohnung im derzeitigen Zustand nach dem amtsärztlichen Gutachten objektiv gesundheitsschädlich sei. Außerdem seien die Fußböden dieser Wohnung schadhaft. Der Vertreter der Beschwerdeführerin gab zu dieser Feststellung die Stellungnahme ab, daß der Sachverhalt nicht bestritten werde. Unter Hinweis auf das Ergebnis der Augenscheinsverhandlung erteilte der Wiener Magistrat der Beschwerdeführerin mit Bescheid vom 18. August 1969, Zl.: MA 36- II., V-gasse 15-1/68, gemäß § 129 Abs. 2 und 4 der Bauordnung für Wien den Auftrag, die Wohnung Tür Nr. 2 im Erdgeschoß in einer für mindestens zehn Jahre wirksamen Weise trockenlegen und die Fußböden dieser Wohnung Instandsetzen zu lassen; die aufgetragenen Maßnahmen sollten binnen zehn Monaten nach Rechtskraft des Bescheides in Angriff genommen und sodann ohne unnötige Unterbrechung vollendet werden. Gegen diesen Bescheid berief die Beschwerdeführerin mit der Begründung, die Vornahme der aufgetragenen Arbeiten sei ihr wirtschaftlich nicht zumutbar, überdies wäre die Trockenlegung nur eines Bestandgegenstandes weder sinnvoll noch wirksam, es sei ihr aber auch keine wirksame Art von Trockenlegung bekannt. Schließlich sei bei Erbauung des Hauses keine Isolierung vorgeschrieben worden.

Mit dem nunmehr beim Verwaltungsgerichtshof angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Berufung ab. In der Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt, der Sachverhalt sei von der Berufungswerberin nicht bestritten worden, es liege also ein Baugebrechen vor, zu dessen Behebung die Behörde den Hauseigentümer gemäß § 129 Abs. 4 der Bauordnung zu verhalten habe. Ein Auftrag zur Trockenlegung einer Wohnung gehe auch nicht über den ursprünglichen Baukonsens hinaus, weil dadurch im Ergebnis lediglich jener Bauzustand herbeigeführt werden solle, wie er zur Zeit der Errichtung des Hauses gegeben war. Die Auswahl unter den verschiedenen Trockenlegungsmethoden sei dem Hauseigentümer ohnehin überlassen worden. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Instandsetzung sei aber nicht zu prüfen gewesen, da die Hauseigentümerin nicht durch Stellung eines Antrages auf Umwidmung der Wohnung oder Einleitung eines Kündigungsverfahrens gegen den Mieter zu erkennen gegeben habe, daß sie das Gebäude abtragen bzw. die Wohnung räumen lassen wolle. Abgesehen davon sei aber die Trockenlegung auf Grund der Beschaffenheit der Wohnung ohnehin wirtschaftlich zumutbar. Die Erfüllungsfrist sei angemessen.

In der Beschwerde wird die Aufhebung des angefochtenen Bescheides wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften und wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes beantragt. Beschwerdepunkt ist offenbar das Recht, nicht durch einen ungerechtfertigten Bauauftrag belastet zu werden. Die behauptete Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften wird damit begründet, daß die belangte Behörde keine Erhebungen angestellt habe, ob nicht die Trockenlegung der Wohnung Nr. 2 ohne gleichzeitige Trockenlegung der benachbarten Wohnungen erfolglos bleiben würde, da sich die aufsteigende Grundfeuchtigkeit auch in diesen Wohnungen auswirken müßte. Zur Rechtswidrigkeit des Inhaltes wird vorerst ausgeführt, die Feuchtigkeit der Wohnung sei durch den unsachgemäßen Gebrauch seitens der früheren Mieterin hervorgerufen worden und die jetzige Mieterin habe auf eine Trockenlegung verzichtet. Weiters vertritt die Beschwerdeführerin den Standpunkt, die belangte Behörde hätte sehr wohl die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Trockenlegung prüfen müssen und sie habe ungeachtet ihres gegenteiligen Rechtsstandpunktes eine solche Prüfung auch vorgenommen, die Frage jedoch unrichtig gelöst, dies deshalb, weil die notwendige Erhöhung des Hauptmietzinses bewirken würde, daß der Zins in keinem Verhältnis zu der Ausstattung und Größe der Wohnung stehe, sodaß mit einem Leerstehen der Wohnung gerechnet werden müsse. Schließlich wird vorgebracht, der Auftrag zur Instandsetzung der Fußböden gehe von einer unrichtigen Rechtsauffassung aus, da nach § 6 des Mietengesetzes der Hauseigentümer innerhalb eines Mietobjektes nur ernste Schäden zu beheben habe und eine derartige tatsächliche Feststellung im Verfahren nicht getroffen worden sei.

Die belangte Behörde beantragt in ihrer Gegenschrift die Abweisung der Beschwerde und beruft sich hierin vorerst auf das Erkenntnis eines verstärkten Senates des Verwaltungsgerichtshofes vom 4. Mai 1970, Zl. 1378/68, nach welchem ein baubehördlicher Instandsetzungsauftrag nicht auf seine wirtschaftliche Zumutbarkeit zu prüfen sei. Eine Rechtswidrigkeit könne sich auch nicht daraus ergeben, daß keine weiteren Trockenlegungsaufträge für die Nachbarwohnungen erlassen worden wären, zumal die Berufungsbehörde nur in der Sache selbst hätte entscheiden dürfen und daher an den Umfang des baubehördlichen Auftrages erster Instanz gebunden gewesen sei. Das Verhalten der Vormieterin könne ferner auf das vorliegende Baugebrechen keinen Einfluß ausgeübt haben, da nach den Feststellungen des Verwaltungsverfahrens aufsteigende Grundfeuchtigkeit vorliege. Gegen den Auftrag zur Instandsetzung der Fußböden habe sich schließlich die Beschwerdeführerin im Verwaltungsverfahren niemals gewendet und es sei die Schadhaftigkeit der Fußböden - von der Beschwerdeführerin anläßlich der Augenscheinsverhandlung anerkannt - im Verwaltungsverfahren einwandfrei festgestellt worden, abgesehen davon, daß das Mietengesetz keinen tauglichen Maßstab für die Beurteilung der baurechtlichen Instandhaltungspflicht des Hauseigentümers abgeben könne.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Gemäß § 129 Abs. 4 der Bauordnung für Wien hat die Behörde nötigenfalls den Hauseigentümer zur Behebung von Gebrechen unter Gewährung einer angemessenen Frist zu verhalten; sie verfügt die aus öffentlichen Rücksichten notwendige Beseitigung von Baugebrechen und ordnet erforderlichenfalls die Sicherungsmaßnahmen, die Räumung oder den Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen an. Daß als Baugebrechen dessen Beseitigung dem Hauseigentümer aufgetragen werden kann, auch eine gesundheitsschädliche Wanddurchfeuchtung anzusehen ist, hat der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung entschieden ( siehe etwa das Erkenntnis vom 19.

Februar 1967, Zl. 2251, auf welches unter Erinnerung an Art. 14 Abs. 4 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtshofes, BGBl. Nr. 45/1965, verwiesen, wird). Der Gerichtshof hält an dieser Rechtsprechung fest. Worauf die Feuchtigkeit zurückzuführen ist, ist ohne Bedeutung für die Qualifikation eines Schadens als Baugebrechen (siehe Erkenntnis Verwaltungsgerichtshofes vom 16. Dezember 1968, Zl. 918/68); da das Vorliegen einer gesundheitsschädlichen Wanddurchfeuchtung von der Beschwerdeführerin niemals bestritten wurde, konnte die belangte Behörde somit vom Vorleigen eines Baugebrechens ausgehen.

Darauf, ob das Auftreten der Feuchtigkeit auf eine nicht ausreichende Isolierung anläßlich der Erbauung des Hauses oder auf andere Ursachen zurückzuführen ist, kommt es nicht an (siehe Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 26. Oktober 1964, Slg. N. F. Nr. 6467/A). Daß etwa die Trockenlegung technisch überhaupt nicht möglich wäre, hat die Beschwerdeführerin niemals behauptet. Ob ihr - entsprechend dem Berufungsvorbringen - eine wirksame Art von Trockenlegung allenfalls nicht bekannt ist, ist rechtlich unerheblich; es wird ihre Sache sein, eine fachkundige Person damit zu betrauen, die nach der Art des Gebrechens und der Beschaffenheit des Gebäudes erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung des Baugebrechens durchzuführen.

Wenn die Beschwerdeführerin ins Treffen führt, es hatten auch baupolizeiliche Instandsetzungsaufträge für die Nachbarwohnungen im selben Haus erteilt werden müssen, so hat sie offenbar das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 2. April. 1957, Slg. N. F. Nr. 4316/A, im Auge; in diesem Erkenntnis wurde allerdings ausgesagt, daß ein Ermittlungsverfahren durchzuführen ist, wenn ein baupolizeilicher Auftrag mit dem Einwand bekämpft wird, die angeordnete Maßnahme müsse für sich allein technisch erfolglos bleiben, weil das Gebrechen nur mit der Behebung eines damit zusammenhängenden Baugebrechens des Nachbargebäudes mit Erfolg zu beseitigen sei.

Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Vielmehr hat die Beschwerdeführerin, ohne durch einen baupolizeilichen Auftrag dazu verhalten zu sein, kraft Gesetzes die Verpflichtung (§ 129 Abs. 2 der Bauordnung), die an ihrem Haus aufgetretenen Baugebrechen zu beseitigen und sie ist dazu auch rechtlich in der Lage; sie kann also die von ihr befürchtete Unwirksamkeit einer bloßen Trockenlegung der Wohnung Nr. 2 dadurch abwenden, daß sie aus eigenem alle Wohnungen trockenlegen läßt, die von aufsteigender Grundfeuchtigkeit betroffen werden. Was nun die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit des Instandsetzungsauftrages anlangt, so stützt sich die belangte Behörde mit Recht auf das Erkenntnis eines verstärkten Senates des Verwaltungsgerichtshofes vom 4.

Mai 1970, Zl. 1378/68, auf dessen Entscheidungsgründe unter Erinnerung an Art. 14 Abs. 4 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtshofes, BGBl. Nr. 45/1965, hingewiesen wird. In diesem Erkenntnis hat der Verwaltungsgerichtshof in teilweiser Abkehr von der früheren Rechtsprechung zu Recht erkannt, daß die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit bei Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages nicht zu prüfen ist und daß die Frage, ob ein Gebäude instandzusetzen oder abzutragen ist, nur davon abhängt, ob die Instandsetzung technisch möglich ist, wobei allerdings bei Beurteilung der technischen Möglichkeit jene Baumethoden außer Betracht bleiben müssen, deren Anwendung zwar die äußere Gestalt des Hauses bestehen läßt, in Wahrheit aber eine völlige Substanzveränderung oder eine Erneuerung des Gebäudes darstellt.

Daß dieser Grundsatz auch hinsichtlich baupolizeilicher Aufträge zur Trockenlegung von Wohnungen gilt, hat der Gerichtshof in seinem Erkenntnis vom 16. November 1970, Zl. 609/69, auf welches gleichfalls unter Erinnerung an Art. 14 Abs. 4 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtshofes verwiesen wird, ausgesprochen. Der Gerichtshof hält an dieser Auffassung fest. Bezüglich des Trockenlegungsauftrages leidet der angefochtene Bescheid daher weder in einer Rechtswidrigkeit des Inhaltes noch an einer Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften.

Was nun den Auftrag zur Instandsetzung der Fußböden anlangt, so ist der Beschwerdeführerin zwar insoweit beizupflichten, als nicht jeder Schaden an einem Gebäude als Baugebrechen im Sinne des § 129 Abs. 2 und 4 der Bauordnung für Wien angesehen werden kann, diese Voraussetzung vielmehr nur dann erfüllt ist, wenn der mindere Zustand der Baulichkeit Interessen der öffentlichen Sicherheit oder Gesundheit gefährdet oder wenn der Zustand die architektonische Schönheit des Stadtbildes gröblich stört (siehe Erkenntnis des Bundesgerichtshofes vom 13.

März 1935, Slg. Nr. 351/A). Eine solche tatsächliche Feststellung wurde nun hinsichtlich des Fußbodens von den im Instanzenzug tätig gewordenen Baubehörden nicht ausdrücklich getroffen. Der Gerichtshof ist jedoch dennoch der Auffassung, daß darin keine Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften gelegen ist. Wie nämlich der Verwaltungsgerichtshof wiederholt, z. B. im Erkenntnis vom 26. Juni 1959, Slg. N. F. Nr. 5007/A, ausgesprochen hat, befreit der Verfahrensgrundsatz, daß die Verwaltungsbehörde von Amts wegen vorzugehen hat, die Partei nicht von der Verpflichtung, zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes beizutragen und Verzögerungen des Verfahrens hintanzuhalten, weshalb die Verfahrensrüge einer Partei abzulehnen ist, die im Verwaltungsverfahren untätig geblieben ist, um erst im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ihre Zurückhaltung abzulegen und das Verwaltungsverfahren als mangelhaft zu bekämpfen, an dem sie trotz gebotener Gelegenheit nicht genügend mitgewirkt hat.

Dieser Vorwurf trifft im vorliegenden Falle die Beschwerdeführerin, da sie anläßlich der Augenscheinsverhandlung ausdrücklich und ohne jede zusätzliche Behauptung erklärt hat, den Sachverhalt nicht zu bestreiten, und auch in der Berufung nicht behauptet hat, die Schäden an den Fußböden seien nicht geeignet, öffentliche Interessen zu beeinträchtigen. Es kann der belangten Behörde daher nicht entgegengetreten werden, wenn sie, offenbar nach den Erfahrungen des täglichen Lebens, davon ausgegangen ist, daß Schäden an Fußböden im allgemeinen geeignet sind, Sturzgefahr herbeizuführen, was eine Beeinträchtigung der Sicherheit darzustellen vermag und dadurch den Schaden rechtlich als Baugebrechen qualifiziert.

In welcher Weise das Mietengesetz die Verpflichtung des Hauseigentümers, Schäden innerhalb von Wohnungen zu beheben, begrenzt, ist für die Auslegung der baupolizeilichen Vorschrift des § 129 Abs. 4 der Bauordnung für Wien, wie die belangte Behörde in ihrer Gegenschrift zutreffend ausführt, unerheblich.

Da sich die Beschwerde somit in allen Punkten als unbegründet erweist, war sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 abzuweisen.

Die Entscheidung über die Kosten gründet sich auf die §§ 47 ff. VwGG 1965 und die Verordnung des Bundeskanzleramtes vom 4. Jänner 1965, BGBl. Nr. 4.

Wien, am 1. Februar 1971