Parking obligation triggered by change of use: whether factual pre-existing office use or failure to investigate pre-1930 conversion defeats statutory parking requirement and waiver discretion

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.

Die Bundeshauptstadt Wien hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von S 1.060,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen; das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin suchte mit dem am 25. März 1969 beim Wiener Magistrat eingebrachten Bauansuchen gemäß § 60 der Bauordnung für Wien um die Erteilung der Baubewilligung für bauliche Abänderungen im Hause Wien, Z-gasse 1, an. Nach der in der Bauverhandlung vom 23. April 1969 festgelegten Baubeschreibung handelt es sich um ein Zusammenlegen der Wohnungen Tür Nr. 22, 23, 24 und 25 im dritten Stock in eine Mieteinheit (Tür Nr. 22 bis 25) sowie Umwidmung dieser Mieteinheit nach Durchführung baulicher Abänderungen laut Plan in Büro- und Nebenräume unter Einbeziehen eines Gangteiles in diese Mieteinheit, durch Aufstellen einer Gangscheidemauer. Mit Bescheid vom 23. April 1969, Zl. MA 36-7, Zgasse 1 = M-straße 92-4/69, erteilte der Wiener Magistrat gemäß § 70 der Bauordnung für Wien die nachträgliche Bewilligung für diese baulichen Abänderungen. Gleichzeitig wurde ausgesprochen, daß gemäß § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes für die Umwidmung zwei Stellplätze zu schaffen seien, und es wurde, da diese Stellplätze weder auf dem Bauplatz, noch im Umkreis von 300 m geschaffen werden könnten, die Feststellung getroffen, daß die gesetzliche Stellplatzpflicht um 50 m2 unterschritten werde. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin die Berufung und führte darin im wesentlichen aus, der Ausspruch einer Stellplatzverpflichtung nach dem Garagengesetz sei unzulässig, da die Räume schon seit Jahren vom Vormieter als Büro verwendet und auch dem Bauwerber als Büro vermietet worden seien. In einem ergänzenden Schriftsatz zur Berufung wurde noch ausdrücklich auf die Möglichkeit einer Befreiung von der Stellplatzverpflichtung gemäß § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes hingewiesen und ausgeführt, daß die Vormieter, nämlich die "Architekten Kammer" (richtig: Ingenieurkammer für Wien, Niederösterreich und Burgenland) bzw. die Bundeskonferenz der freien Berufe, einen wesentlich größeren Parteienverkehr gehabt hätten als die nunmehrige Mieterin, die ein Steuerberatungsbüro betreibe.

Mit dem beim Verwaltungsgerichtshof angefochtenen Bescheid gab die belangte Behörde der Berufung keine Folge. Sie stellte sich auf den Standpunkt, daß für den Eintritt der Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen gemäß § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes nicht die tatsächliche Raumwidmung, sondern die konsensgemäße Raumwidmung maßgebend sei, im Baukonsens aber die nunmehr unter Einbeziehung eines Teiles des Ganges zu einem Büro vereinigten Räume Bestandteile von Wohnungen gewesen seien. Erst mit dem in Berufung gezogenen Bescheid sei die Umwidmung genehmigt und seien damit Räume geschaffen worden, die Büro oder Geschäftszwecken dienen sollen, sodaß der Tatbestand des § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes nunmehr verwirklicht werde. Auch eine Abstandnahme nach dem letzten Satz dieser Gesetzesstelle komme nicht in Betracht, da im Hinblick auf die Aufteilung der vier Wohnungen auf 17 Büro- und Nebenräume ein größerer Bedarf an Stellplätzen als gegeben anzunehmen sei, wobei auf den zu erwartenden "Parteienverkehr" und den Umstand verwiesen wird, daß Teile des Ganges in die Mieteinheit einbezogen worden seien; überdies bestehe gerade im gegenständlichen Bereich des siebenten Bezirkes ein akuter Mangel an vorhandenen Stellplätzen.

Sowohl die Berufung als auch der angefochtene Bescheid enthielten weiters Ausführungen über die Verfassungsmäßigkeit der nach § 40 Abs. 3 des Wiener Garagengesetzes zu treffenden Feststellung über die Stellplatzverpflichtung im Zusammenhang mit der Vorschreibung einer Ausgleichsabgabe für Stellplätze, die nicht geschaffen werden können. Diese Ausführungen sind jedoch für den vorliegenden Beschwerdefall nicht von Bedeutung, zumal die Beschwerde einen dementsprechenden Beschwerdegrund nicht anführt.

In der Beschwerde wird vorerst ausgeführt, die betreffenden Räume seien bereits seit langem als Büroräume in Verwendung und es seien nur geringfügige bauliche Abänderungen vorgenommen worden. Die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen nach § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes werde nicht durch die baubehördliche Genehmigung der Widmungsänderung, sondern durch die faktische Widmungsänderung ausgelöst, diese habe aber der Vormieter herbeigeführt und dessen allenfalls pflichtwidriges Verhalten könne nicht zum Anlaß einer Belastung der Beschwerdeführerin mit dieser Verpflichtung genommen werden. Die belangte Behörde habe aber auch zu Unrecht eine Befreiung von der Verpflichtung abgelehnt, da der Kundenverkehr bei der "Architektenkammer" (richtig: Ingenieurkammer für Wien, Niederösterreich und Burgenland) ebenso wie bei der Bundeskonferenz der freien Berufe weitaus größer gewesen sei, als dies bei einem Steuerberatungsbüro erwartet werden könne. Aus diesen Gründen sei der Bescheid inhaltlich rechtswidrig. Eine Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erblickt die Beschwerdeführerin darin, daß keine Ermittlungen über die tatsächliche Nutzung der Räume durch den Vormieter angestellt worden seien. Der Beschwerdepunkt (§ 28 Abs. 1 Z. 4 VwGG 1965) ist also offenbar die behauptete Verletzung des Rechtes, nicht zu Unrecht mit der Feststellung einer unerfüllten Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen im Ausmaße von 50 m2 belastet zu werden.

Die belangte Behörde weist in ihrer Gegenschrift darauf hin, daß nach § 1 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes, soweit dieses keine abweichenden Vorschriften enthält, die Bauordnung für Wien Anwendung zu finden habe, welche jedoch im § 60 Abs. 1 lit. d (richtig: § 60 Abs. 1 lit.

c) eine Änderung der Bestimmung der Räume an die Erwirkung einer Baubewilligung binde und im § 129 Abs. 1 unter Strafsanktion die Verantwortlichkeit des Hauseigentümers für die bewilligungsgemäße Benützung, der Räume statuiere. Es komme daher bei Anwendung des § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes auf die rechtliche Qualifikation eines Raumes und nicht auf seine tatsächliche Verwendung an. Die der Beschwerdeführerin antragsgemäß bewilligte Umwidmung von Wohnungen, unter gleichzeitiger Einbeziehung eines Gangteiles, zu Büro- und Nebenräumen löse daher eine Stellplatzverpflichtung aus.

Auch die Ausführungen der Beschwerde über das Vorliegen des Befreiungstatbestandes nach dieser Gesetzesstelle gingen fehl, da bei der Beurteilung, ob voraussichtlich ein Mehrbedarf an Stellplätzen eintrete, gleichfalls von der konsensmäßigen Raumwidmung und nicht von der faktischen Verwendung der Räume ausgegangen werden müsse. Im Hinblick auf die Aufteilung der vier Wohnungen auf 17 Büroräume, den zu erwartenden Parteienverkehr und den Umstand, daß auch Teile des Ganges in die Mieteinheit einbezogen worden seien, habe die belangte Behörde in der Begründung des angefochtenen Bescheides die Auffassung vertreten, daß eine Befreiung von der Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen gar nicht in Betracht komme, zumal gerade im gegenständlichen Bereich des siebenten Bezirkes ein akuter Mangel an Stellplätzen gegeben sei.

Die Richtigkeit dieser Auffassung ergebe sich insbesondere daraus, daß in dem auf Grund von Baubewilligungen aus dem Jahre 1901 errichteten Haus bisher überhaupt keine Stellplätze geschaffen worden seien, wie den Konsensakten entnommen werden könne. Es werde ferner dahingestellt, ob die Frage eines Mehrbedarfes im Sinne des § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes überhaupt aufzurollen sei, weil bisher eine Verpflichtung zur Stellplatzschaffung im Hinblick auf den Zeitpunkt des Ergehens dieser Bewilligungen nie ausgesprochen worden sei. In einem Fall der vorliegenden Art könne kein Einzelfall im Sinne dieser Gesetzesstelle erblickt werden, sodaß eine Befreiung gar nicht hätte zulässigerweise erfolgen dürfen.

Es müsse daher auch außer Betracht bleiben, daß § 1 Abs. 2 der Verordnung der Wiener Landesregierung vom 3. Juli 1962, LGBl. Nr. 14, bei Wohngebäuden einen strengeren Maßstab für die Stellplatzverpflichtung kenne als bei Büro- oder Geschäftshäusern. Da ferner die tatsächliche Widmungsänderung rechtlich unerheblich sei, habe es drüber keiner Ermittlungen bedurft.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

§ 36 Abs. 1 des Wiener Garagengesetzes bestimmt, daß anläßlich des Neubaues von Wohngebäuden, Industriebauten und Büro- oder Geschäftshäusern auf dem Bauplatz Einstellplätze mit so vielen Stellplätzen zu errichten sind, als dies dem voraussichtlichen Bedarf ... entspricht. Nach Absatz 2 dieser Gesetzesstelle besteht dieselbe Verpflichtung im Falle eines Umbaues, eines Zubaues, einer baulichen Abänderung oder einer Widmungsänderung insoweit, als die dadurch geschaffenen Räume Wohn- , Industrie-, Büro- oder Geschäftszwecken dienen sollen; von dieser Verpflichtung kann die Behörde im Einzelfalle befreien, wenn die Bauführung voraussichtlich nicht zu einem Mehrbedarf an Stellplätzen führen wird. Das Ausmaß der Stellplatzverpflichtung wurde im § 1 der Verordnung der Wiener Landesregierung vom 3. Juli 1962, LGBl. Nr. 14, für Wohngebäude mit einem Stellplatz je volle 300 m2 Geschoßfläche und für Büro- oder Geschäftshäuser mit einem Stellplatz je volle 400 m2 Geschoßfläche festgelegt, wobei dieselben Richtsätze für die Schaffung von Räumen für Wohn-, Industrie-, Büro- oder Geschäftszwecke im Zuge eines Zubaues, eines Umbaues, einer baulichen Abänderung oder einer Widmungsänderung gelten sollen.

Die belangte Behörde ist grundsätzlich im Recht, wenn sie den Eintritt der Stellplatzverpflichtung nicht auf eine Änderung der faktischen Widmung, sondern auf die baubehördliche Bewilligung einer Widmungsänderung abgestellt hat. Wird nämlich eine bewilligungspflichtige Änderung der Raumwidmung ohne die erforderliche Bewilligung vorgenommen, so kann die Baubehörde jederzeit in Anwendung des § 129 Abs. 1 der Bauordnung für Wien die Auflassung der bewilligungswidrigen Benützung auftragen und diesen Auftrag vollstrecken lassen. Es kann aber nicht angenommen werden, daß das Wiener Garagengesetz eine so weitreichende Verpflichtung, wie die zur Errichtung von Stellplätzen, an einen Sachverhalt geknüpft hat, dessen Abstellung zum Aufgabenbereich der Baubehörde gehört. Dazu kommt, daß § 40 Abs. 3 des Wiener Garagengesetzes die im vorliegenden Fall erflossene Feststellung der Nichterfüllung der Stellplatzverpflichtung ausdrücklich für den Fall vorsieht, daß eine Baubewilligung erteilt wird, ohne daß diese Verpflichtung überhaupt oder voll erfüllt wird.

Das Wiener Garagengesetz hat allerdings nach seinem § 51 keine rückwirkende Kraft. § 36 Abs. 2 dieses Gesetzes erfaßt daher nur jene Änderungen der Raumwidmung, die ab seinem Inkrafttreten rechtswirksam werden. Er bezieht sich daher nicht auf vorher bewilligte Widmungsänderungen, gemäß § 51 Abs. 3 des Wiener Garagengesetzes auch nicht auf Widmungsänderungen, deren Bewilligung im Zeitpunkt der Kundmachung dieses Gesetzes in erster Instanz bereits anhängig waren, schließlich aber auch nicht auf Widmungsänderungen, die nach früher geltenden Vorschriften zu ihrer rechtlichen Wirksamkeit einer Bewilligung nicht bedurften. Die generelle Bewilligungspflicht für Änderungen der Raumwidmung wurde nun erstmalig mit der Bauordnung für Wien vom 25. November 1929, LGBl. Nr. 11/1930, welche am 3. Mai 1930 in Kraft getreten ist, eingeführt. Die vorher geltende Bauordnung für Wien vom Jahre 1883 sah hiefür eine solche Bewilligungspflicht nicht vor. Nun hat zwar der Beschwerdeführer nicht ausdrücklich behauptet, die Änderung der Raumwidmung sei bereits vor dem 3. Mai 1930 vorgenommen worden. Immerhin hat er aber in seiner Berufung gegen den erstinstanzlichen Bescheid die Behauptung aufgestellt, die Räume würden "schon seit Jahren" als Büros verwendet. Da die belangte Behörde keine Untersuchungen darüber angestellt hat, ob die behauptete Änderung der Raumwidmung, ganz oder zum Teil, allenfalls vor dem 3. Mai 1930 vorgenommen worden ist, und die bloße Vereinigung bisher getrennt vermieteter Bürolokalitäten zu einem einheitlichen Bestandobjekt angesichts des Umstandes, daß die Stellplatzverpflichtung für Büro- und Geschäftshäuser nicht auf die Betriebseinheit, sondern auf die Geschoßfläche abgestellt ist, nicht als Schaffung von Räumen für Büro- oder Geschäftszwecke im Sinne des § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes angesehen werden könnte, also in diesem Falle nur der in das Büro lokal einbezogene Gangteil jedenfalls eine Stellplatzverpflichtung auslösen würde, ist der Sachverhalt in einem wesentlichen Punkt ergänzungsbedürftig geblieben.

Des weiteren ist davon auszugehen, daß die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid den Standpunkt vertreten hat, es liege jedenfalls ein Mehrbedarf an Stellplätzen vor, sodaß sie ihr Ermessen nach § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes, von der Stellplatzverpflichtung im Einzelfalle zu befreien, wenn die Bauführung voraussichtlich nicht zu einem Mehrbedarf an Stellplätzen führen wird, gar nicht handhaben könne. Dem Hinweis, daß im gegenständlichen Bereich des siebenten Bezirkes ein akuter Mangel an vorhandenen Stellplätzen gegeben sei und daß im Hinblick auf das Ausmaß der vom Bauvorhaben betroffenen Flächen die Festsetzung des Erfordernisses der Schaffung von zwei Stellplätzen keinesfalls als ungerechtfertigt anzusehen sei, kann daher nur die Bedeutung einer Belehrung des Inhaltes zukommen, daß die Behörde selbst dann, wenn kein Ermessenshindernis vorgelegen wäre, von ihrem Ermessen nicht zugunsten des Beschwerdeführers Gebrauch gemacht hätte; auf die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides kann dieser Hinweis jedoch keinen Einfluß haben.

Nun ist die belangte Behörde aus den bereits vorhin dargelegten Gründen insoweit im Recht, als auch bei Beurteilung des Mehrbedarfes an Stellplätzen nicht eine bauordnungswidrige Verwendung der Räume berücksichtigt werden darf. Die belangte Behörde hat aber im angefochtenen Bescheid zur Begründung des Mehrbedarfes an Stellflächen ohne nähere Erläuterung den zu erwartenden "Parteienverkehr" mitherangezogen. Dies kann nicht ein Einstellbedarf für Benützer oder Besucher sein, da ein solcher Bedarf nicht in dem hier anzuwendenden § 36 Abs. 2, sondern im § 36 Abs. 6 des Wiener Garagengesetzes behandelt wird, wenngleich nur für bestimmte Arten von Baulichkeiten, Räumen oder Anlagen.

Da der Einstellbedarf für die Benützer und Besucher gemäß § 36 Abs. 6 eine zusätzliche Stellplatzverpflichtung zu der nach § 36 Abs. 1 oder 2 für dieselbe Bauführung eintretenden Stellplatzverpflichtung begründet, kann der Einstellbedarf für Benützer oder Besucher auch bei solchen Bauführungen, die nicht unter § 36 Abs. 6 fallen, nicht dem Einstellbedarf nach § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes zugerechnet werden. So betrachtet, hat die belangte Behörde nicht ausreichend begründet, warum sie für ein Steuerberatungsbüro einen größeren Einstellbedarf annahm als für Wohnungen, da doch die Verordnung der Wiener Landesregierung vom 3.

Juli 1962, LGBl. Nr. 14, für Büroräume eine geringere Stellplatzverpflichtung vorsieht als für Wohnräume, die Verordnung also offenbar davon ausgeht, daß im allgemeinen für Büroräume ein geringerer Einstellbedarf besteht als für Wohnräume. Infolge dieses Begründungsmangels ist es nicht möglich, die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Entscheidung bezüglich der Annahme zu überprüfen, es liege jedenfalls ein Mehrbedarf an Einstellmöglichkeiten vor. Daran vermöchte auch die von der belangten Behörde erstmals in der Gegenschrift aufgestellte und somit gemäß § 41 Abs. 1 VwGG 1965 im vorliegenden Verfahren nicht verwertbare Behauptung, es seien für das betreffende Haus bisher überhaupt keine Stellplätze errichtet worden, nichts zu ändern.

Das Gesetz bindet nämlich die Ermessensübung der Behörde bei einer Befreiung von der Stellplatzverpflichtung nach § 36 Abs. 2 des Wiener Garagengesetzes nicht an die Voraussetzung, daß kein bisher ungedeckter Einstellbedarf durch die Bauführung ausgelöst werde, sondern sieht einen Vergleich zwischen dem bisherigen Einstellbedarf - er mag durch Garagen- oder Einstellplätze gedeckt sein oder nicht - und dem voraussichtlichen künftigen Einstellbedarf vor. Eine solche Auslegung widerspricht auch nicht von Grundgedanken des Gesetzes, da dieses ja, wie bereits vorhin ausgeführt, keine rückwirkende Kraft hat.

Der angefochtene Bescheid war sohin gemäß § 42 Abs. 2 lit. c VwGG 1965 wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben. Damit erübrigte sich gemäß § 39 Abs. 2 lit. c VwGG 1965 die Durchführung der von der Beschwerdeführerin beantragten Verhandlung.

Die Entscheidung über die Kosten gründet sich auf §§ 47 ff VwGG 1965 und die Verordnung des Bundeskanzleramtes vom 4. Jänner 1965, BGBl. Nr. 4. Das Mehrbegehren auf Ersatz der Umsatzsteuer in Höhe von S 55,-- war abzuweisen, da es sich bei den in der erwähnten Verordnung vorgesehenen Aufwandersätzen um Pauschalkosten handelt, die nicht überschritten werden dürfen.

Wien, am 11. Mai 1970