Denial of building permit for non-compliant reduction of retail space ceiling height below statutory minimum

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von S 390,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Der Beschwerdeführerin war mit dem Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Mag. Abt. 37, vom 14. September 1962 unter Berufung auf § 70 der Bauordnung für Wien rechtskräftig die Bewilligung erteilt worden, in ihrem Verkaufslokal in W, S-straße Nr. 7, bauliche Veränderungen durchzuführen. Die Änderungen erstreckten sich auf die Auswechslung dreier Mauerpfeiler durch zwei Stahlbetonsäulen mit darüber liegenden Stahlträgern, das Abtragen eines Einfriedungsgitters, die Verbreiterung eines Stiegenabganges in den Vorgarten und die Schaffung zweier weiterer Stiegenabgänge. Die Bewilligung war in Gemäßheit eines Adaptierungsplanes ausgesprochen worden, in dem für das Verkaufslokal eine lichte Raumhöhe von 2,55 m eingezeichnet war.

Im September 1968 beantragte die Beschwerdeführerin die nachträgliche Genehmigung zur Verringerung der lichten Raumhöhe, weil unter der ursprünglich bestandenen Decke eine ebene Untersicht angebracht worden sei. Der Magistrat der Stadt Wien, Mag. Abt. 37, versagte mit dem Bescheid vom 28. November 1968 unter Berufung auf die §§ 70 und 71 der Bauordnung für Wien für folgende bauliche Herstellung die nachträgliche Baubewilligung:

"In dem ebenerdigen Eck-Verkaufslokal wurde unterhalb der bestehenden Platzldecke eine Zwischendecke eingezogen. Die lichte Raumhöhe im Lokal (Ankerbrot-Filiale), die laut Konsensplan vom 14. Juli 1962 im Bereich des Pfeilers mit 2,55 m angegeben ist, wurde durch das Herstellen einer ebenen Untersicht (Zwischendecke) auf 2,47 m, also um 8 cm, verringert." Zur Begründung führte die Behörde aus, die Bauführung widerspreche der Bauordnung, die im § 89 Abs. 2 eine Mindesthöhe von 2,80 m vorsehe.

In ihrer Berufung gegen diesen Bescheid wies die Beschwerdeführerin darauf hin, daß der Raum auch mit seiner ursprünglichen Höhe von 2,55 m der Bauordnung nicht entsprochen habe. Im Zuge der bewilligten Pfeilerentfernung hätten, um die Decke zu stützen, zusätzliche Verstrebungsträger eingezogen werden müssen. Das Einziehen der Zwischendecke sei unumgänglich gewesen, weil der Verkaufsraum in hygienischer und ästhetischer Hinsicht den heutigen Anforderungen entsprechend auszugestalten gewesen sei. Für entsprechende Belüftung und Belichtung sei vorgesorgt worden.

Mit dem Bescheid der Bauoberbehörde für Wien vom 28. Mai 1969 wurde die Berufung abgewiesen. Die Baubewilligung nach § 70 der Bauordnung habe, wie die Behörde ausführt, nicht erteilt werden können, weil § 89 Abs. 2 eine Mindestraumhöhe von 2,80 m statuiere. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme nach § 115 der Bauordnung seien nicht vorgelegen. Eine Baubewilligung nach § 71 der Bauordnung sei unzulässig gewesen, weil kein Ausnahmefall vorgelegen sei. Ein solcher könne keinesfalls darin erblickt werden, daß sich die Beschwerdeführerin durch die Realisierung der Baumaßnahmen ohne vorherige Bewilligung in eine für sie schwierige Situation gebracht habe. Darüber hinaus sei eine Bewilligung nach § 71 schon deshalb unzulässig, weil öffentliche Interessen entgegenstünden. Die Bauordnung sehe zwingend eine Raumhöhe von 2,80 m vor. Es sei daher davon auszugehen, daß eine Raumhöhe von nur 2,47 m dem öffentlichen Interesse schwer zuwider laufe. Es dürfe nicht übersehen werden, daß es sich um eine sehr wesentliche Unterschreitung der vom Gesetz vorgesehenen Raumhöhe handle, sodaß im Hinblick auf die konsensgemäß bereits bestehende Unterschreitung der Raumhöhe, die gleichfalls nicht den öffentlichen Interessen Rechnung trage, eine weitere Unterschreitung der Raumhöhe nicht mehr hingenommen werden könne.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die Beschwerde. Die Beschwerdeführerin bringt vor, es sei im Verwaltungsverfahren darauf hingewiesen worden, daß aus ästhetischen, hygienischen, aber auch aus technischen Gründen, um entsprechende Installationen und Geräte zu schützen bzw. nicht frei sichtbar montieren zu müssen, eine Zwischendecke habe eingezogen werden müssen. Dem angefochtenen Bescheid liege eine rein ziffernmäßige Beurteilung zugrunde. Die Behörde habe übersehen, daß die angewendete Vorschrifte (§ 89) dem Schutz der Gesundheit diene. Die Behörde hätte von der gegebenen Raumhöhe von 2,55 m ausgehen und prüfen müssen, ob in Bezug auf Licht- und Luftzufuhr eine dem Schutz der Gesundheit gegebene Situation vorliege. Die Differenz von 8 cm würde durch die Ventilation und die großen Fenster "mehr als aufgewogen". Die Auffassung der Behörde, § 115 der Bauordnung würde für Geschäftslokale keine Erleichterung zulassen, sei unrichtig, wie sich aus der Fassung dieser Bestimmung ("... können insbesondere ....") ergebe.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Die Behörde versagte unter Berufung auf die Bestimmungen der §§ 70 und 71 der Bauordnung für Wien die nachträgliche Bewilligung für die Verringerung der lichten Raumhöhe des Verkaufslokales der Beschwerdeführerin von 2,55 m auf 2,47 m. Die Raumhöhe von 2,55 m war, wie schon dargestellt wurde, von der Baubehörde rechtskräftig bewilligt worden. Die Bewilligung widersprach, dies räumt die Behörde ein, der Bestimmung des § 89 Abs. 2 der Bauordnung für Wien, wonach die lichte Höhe von Aufenthaltsräumen mindestens 2,80 m betragen müssen. (Die in den Absätzen 3 und 5 des § 89 enthaltenen besonderen Bestimmungen über die Raumhöhe kommen im Beschwerdefall nicht in Betracht.)

Die Ausführungen in der Begründung des angefochtenen Bescheides lassen die Rechtsansicht der belangten Behörde erkennen, im Anwendungsbereich des § 70 könnte nur dann von der zwingenden Bestimmung des § 89 abgegangen werden, wenn dies durch Bauerleichterungen, wie sie im XI. Abschnitt der Bauordnung, insbesondere in dessen § 115, vorgesehen sind, gedeckt wäre. Der Verwaltungsgerichtshof teilt diese Auffassung. Gemäß § 70 Abs. 2 ist nämlich in der Baubewilligung auszusprechen, ob die Bauführung nach den Bestimmungen der Bauordnung zulässig ist. Widerspricht daher die Bauführung den Bestimmungen der Bauordnung, dann muß dies zur Abweisung des Baugesuches führen. Erleichterungen können aber nur für "besondere Arten von Bauanlagen" (§ 115 Abs. 1; vgl. auch die Überschrift des XI. Abschnittes) gewährt werden. Kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung (Abs. 3) zählen hiezu "Kleinwohnungs- und Kleinhäuser, Einfamilien- und Siedlungshäuser, Industriegebäude, Bauten auf Grünland und solche vorübergehenden Bestandes oder untergeordneter Bedeutung". Geschäftslokale hat hier der Gesetzgeber nicht einmal andeutungsweise angeführt. Im übrigen zeigt auch der Zusammenhang, in den der erste Satz des § 115 Abs. 1 gestellt ist, - der zweite Satz dieser Gesetzesstelle trifft Vorsorge für den Fall, daß über die Bauordnung hinausgehende Anforderungen gestellt werden können, wenn dies wegen der Lage, Bauart, des Umfanges und der Art der Benützung aus Gründen der Feuersicherheit und Sicherheit der Personen geboten ist - daß Verkaufslokale grundsätzlich nicht zu den "besonderen Arten von Bauanlagen" gehören. Der Beschwerdeführer hat nicht dargetan, daß besondere Umstände, etwa in Bezug auf die Lage, die Bauart, den Umfang oder die Art der Benützung, vorlägen, die eine andere Betrachtungsweise ermöglichten. Auch aus der Aktenlage ist in dieser Hinsicht nichts für die Beschwerde zu gewinnen. Die Behörde hat aus diesen Gründen zu Recht angenommen, daß die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung nach § 70 der Bauordnung nicht gegeben waren.

Es war daher noch zu prüfen, ob die Behörde zu Recht das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Bewilligung nach § 71 der Bauordnung für Wien verneinte. Gemäß dieser Gesetzesstelle kann die Behörde Bauten, die vorübergehenden Zwecken dienen oder nicht dauernd bestehen bleiben können, sei es wegen des bestimmungsgemäßen Zweckes des Grundes, sei es, weil die Baulichkeit den Bestimmungen der Bauordnung nicht voll entspricht, auf eine bestimmte Zeit oder auf Widerruf bewilligen.

Die Behörde darf daher eine Bewilligung nach § 71, wenn diese nicht auf eine bestimmte Zeit erteilt werden soll - dieser Fall kann hier nach dem vorgelegenen Sachverhalt außer Betracht bleiben -, nur auf Widerruf erteilen. Schon dieses Tatbestandselement läßt erkennen, daß es mit dem Ziel der Rechtsvorschrift unvereinbar wäre, auf sie eine Bewilligung für einen Bau zu stützen, dessen Bestand aus faktischen oder rechtlichen Gründen nicht nur vorübergehend ist. Eine Ermessensentscheidung, zu der die Behörde hier berufen wird, läge nicht im Sinne des Gesetzes, wenn die Behörde hiebei willkürlich vorginge. Kann daher, wie im Beschwerdefall, bei einem auf Dauer angelegten Projekt von vornherein erkannt werden, daß ein sachlicher Widerrufsgrund nicht denkbar ist, dann darf auch eine Bewilligung auf Widerruf nicht erteilt werden. Ein lediglich in persönlichen Verhältnissen des Bauwerbers gelegener Grund wäre nicht ausreichend. Bei einer anderen Betrachtungsweise müßte die Bestimmung des § 71 der Bauordnung für Wien als ein Instrument aufgefaßt werden, das in gleicher Weise wie die Bestimmung des § 70, jedoch ohne daß die dort genannten Voraussetzungen vorliegen müßten, zur Erteilung einer Baubewilligung auf Dauer ermächtigte. Eine derartige Auslegung wäre mit der Absicht des Gesetzgebers und mit der Kontrollaufgabe des Verwaltungsgerichtshofes unvereinbar.

Wohl hat die belangte Behörde für die Verweigerung der Bewilligung nach § 71 der Bauordnung für Wien andere Gründe ins Treffen geführt. Doch ist dieser Mangel im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht wesentlich. Den Akten des Verwaltungsverfahrens kann nämlich entnommen werden, daß das der behördlichen Entscheidung zugrunde gelegene Begehren der Beschwerdeführerin auf eine Bewilligung auf Dauer gerichtet war. Die Behörde wäre daher auch bei Vermeidung des Begründungsmangels nach der oben dargestellten Rechtslage zu keinem anderen Ergebnis gekommen. Auf den Umstand, daß schon mit der vorliegenden Baubewilligung den Vorschriften über die Raumhöhe widersprochen wird, sodaß sich das Parteibegehren auf die Bewilligung einer weiteren, darüber hinausgehenden Unterschreitung der gesetzlichen Raumhöhe richtet, konnte es nach der vom Verwaltungsgerichtshof als richtig erkannten Auslegung des in Rede stehenden Tatbestandes nicht ankommen.

Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet; sie war gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 abzuweisen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die Bestimmungen des § 47 und des § 48 Abs. 2 VwGG 1965 in Verbindung mit Art. I Z. 4 und 5 der Verordnung über die Pauschalierung der Aufwandersätze im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof, BGBl. Nr. 4/1965.

Wien, am 25. Jänner 1971