Valuation of maintenance obligations in lease contracts for fee assessment under the Fees Act

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Der Bund (Finanzlandesdirektion für Salzburg) hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von S 1.108,80 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Zwischen der Republik Österreich - Bundesgebäudeverwaltung II - und dem Beschwerdeführer, einem als Verein errichteten Reitklub, wurde ein mit 10. bzw. 23. Jänner 1969 datierter schriftlicher Mietvertrag geschlossen. Der Beschwerdeführer mietete laut Vertrag und zwei beigeschlossenen Plänen einen Teil der Reithalle, einen Teil des Stallgebäudes Süd und eine ebenfalls im Plan näher bezeichnete Hoffläche der Kavalleriekaserne in E.

§ 2 des Vertrages hatte folgenden Wortlaut:

"Dieser Mietvertrag wird mit Wirksamkeit vom 1. Jänner 1969 auf die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen. Er kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Monats aufgekündigt werden, wobei jedoch die Vermieterin auf die Dauer von fünf Jahren, d. i. vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis einschließlich 31. Dezember 1973 auf ihr Kündigungsrecht verzichtet".

Gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages wurde für den Mietgegenstand ein monatlicher Nettomietzins von S 8.911,70 festgesetzt. Sodann heißt es im Vertrage wörtlich weiter:

"Im Hinblick jedoch auf die von der Mieterin getätigten bzw. zu tätigenden Investitionen wird für die vorgesehene Vertragsdauer von fünf Jahren der Nettomietzins auf S 1.000,-- pro Jahr ermäßigt."

Die auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben sollten nach Anfall gesondert der Mieterin zur Zahlung vorgeschrieben werden.

Im § 4 des Mietvertrages verpflichtete sich die Mieterin gegenüber der Republik Österreich unter anderem, Instandsetzungen des Mietobjektes im Inneren und am Äußeren durchzuführen und das Mietobjekt während der Mietdauer zur Gänze auf eigene Kosten instandzuhalten und bei allen Maßnahmen jeweils im Einvernehmen mit der Vermieterin zum Zweck der Koordinierung der Interessen vorzugehen. Im Vertrag wurden sodann die Instandsetzungen näher bezeichnet, welche der Beschwerdeführer an der Reithalle und am Stallgebäude durchzuführen hatte, wobei im Katalog dieser Arbeiten vereinzelt auch Instandhaltungsarbeiten genannt sind.

Der Beschwerdeführer verpflichtete sich im § 5 des Vertrages, das Mietobjekt nach Auflösung des Mietverhältnisses geräumt zurückzustellen. Für die vom Beschwerdeführer bei der Instandsetzung und Instandhaltung des Mietobjektes getätigten Investitionen wird laut Vertrag keine Ablöse geleistet.

Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Salzburg forderte von dem ihm zur Gebührenbemessung angezeigten Bestandvertrag beim Beschwerdeführer mit Bescheid vom 24. Februar 1969 gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z. 1 des Gebührengesetzes 1957, BGBl. Nr. 267, (GebGes) eine Rechtsgebühr von S 5.407,-- zuzüglich einer Stempelgebühr (Bogengebühr) von S 45,-- an. Bei der Bemessung der Rechtsgebühr ging es von einer Bemessungsgrundlage von S 540.720,--- aus, die es wie folgt errechnete.

Monatliche Miete

S

8.912,--

Betriebskosten geschätzt

S

100,--

S

9.012,--

In Anbetracht der fünfjährigen Mietdauer stellte sodann das Finanzamt folgende Rechnung an S 9.012,-- x 12 x 5 = S 540.720,--, davon 1%ige Rechtsgebühr S 5.407,--.

Gegen diesen Bescheid brachte der Beschwerdeführer fristgerecht Berufung ein. Neben der heute nicht mehr strittigen, damals aber bekämpften Feststellung der geschätzten Betriebskosten von S 100,-- monatlich, machte die beschwerdeführende Partei vor allem geltend, daß nach dem Mietvertrag die Miete für die Vertragsdauer von fünf Jahren lediglich S 1.000,-- jährlich und nicht S 8.912,-- monatlich betrage. Die laut Mietvertrag auferlegte Verpflichtung der Gebäudeerhaltung könne keineswegs mit einem Wert von über S 540.000,-- angenommen werden. Ein Verein mit einem Mitgliederstand von rund 60 Personen könne einen derartig hohen Betrag niemals aufbringen. Die Gebäudeerhaltung nach dem derzeitigen Zustand werde in der Hauptsache von den Mitgliedern in ehrenamtlicher Tätigkeit z.B. durch Auswechseln eines Dachziegels, Reparatur von Dachrinnen usw. vorgenommen. Die Erhaltungskosten stellten daher keinen wesentlichen Wert dar. Die bisher getätigte einzige Ausgabe habe in einer Elektroinstallation bestanden, welche mit einer Auftragssumme von S 23.612,-- von einer Elektrofirma durchgeführt worden sei. Dieser Betrag könne aber ebenfalls nicht als Mietwert gerechnet werden, da er für die Erbringung einer Leistung ausgegeben worden sei, welche der Umsatzsteuer unterliege. Demnach sei eine Jahresmiete von S 1.000,-

- der Gebührenbemessung zugrunde zu legen.

Eine vom Finanzamt am 1. April 1969 erlassene Berufungsvorentscheidung gehört nicht mehr dem Rechtsbestand an, da die beschwerdeführende Partei fristgerecht die Vorlage ihres Rechtsmittels an die Abgabenbehörde zweiter Instanz verlangte. Das Finanzamt hatte der Berufung entgegengehalten, daß gemäß § 17 GebGes für die Festsetzung der Gebühren der Inhalt der Urkunde maßgebend sei. Im gegenständlichen Mietvertrag sei ein Mietzins von S 8.911,70 monatlich vereinbart und beurkundet worden, sodaß von diesem Mietzins die Gebühr zu bemessen gewesen sei. Die Ermäßigung des Mietzinses auf S 1.000,-- jährlich stelle nicht eine Herabsetzung desselben dar, sondern berücksichtige nur die durch den Mieter zu tragenden Investitionen. Für den Vermieter würden diese Investitionen sicherlich den Wert der Differenz zwischen dem vereinbarten und dem zu zahlenden Mietzins haben. Es bestünde daher keine Veranlassung, die Gebühr nur nach dem bar zu bezahlenden Mietzins zu berechnen.

Der beschwerdeführende Verein ergänzte sein bisheriges Vorbringen und brachte am 21. April 1969 noch vor, daß die Abgabenbehörde den wesentlichen Inhalt des zu vergebührenden Vertrages verkannt habe. Ein Mietvertrag komme durch Willenseinigung des Vermieters und des Mieters über den Bestandgegenstand und den Bestandzins zustande. Nach dem Vertrag würden aber nicht S 8.912,-- monatlich, sondern nur S 83,33 monatlich (S 1.000,-- im Jahr) geleistet. Von welchen Erwägungen sich der Vermieter bei der Herabsetzung des Bestandzinses habe leiten lassen und welchen Bestandzins er sich für den Fall, daß der Bestandgegenstand in einem einwandfreien Zustand gewesen wäre, verlangt hätte, müsse für die Gebührenbemessung außer Betracht bleiben. Für einen monatlichen Mietzins von S 8.912,-- oder unter der Verpflichtung, monatliche Investitionen in diesem Umfang am Bestandgegenstand vorzunehmen, hätte die beschwerdeführende Partei den Vertrag nie abgeschlossen. Der Inhalt des Vertrages bestünde eben darin, daß die Vermieterin leerstehende und dem Verfall preisgegebene Räume der Kavalleriekaserne E. gegen einen geringfügigen Zins einem wohltätigen bzw. nicht auf Gewinn gerichteten Verein zur Verfügung stelle. Sicherlich habe sich die Vermieterin von dem Gedanken leiten lassen, daß die gemieteten Räume von der beschwerdeführenden Partei so gut wie möglich erhalten und repariert würden, was ja auch aus dem Vertrag hervorgehe. Welchen Wert dies aber für die Vermieterin habe, könne nicht willkürlich mit S 8.912,-- monatlich angenommen werden. Die Mitarbeit der Vereinsmitglieder sei ehrenamtlich. Die tatsächlichen Investitionen überstiegen keinesfalls den Betrag von S 1.000,-- bis S 2.000,-- monatlich, durchschnittlich beliefen sie sich auf 1.500,-- monatlich. Dementsprechend würde sich der geschätzte tatsächliche und gewollte Mietzins wie folgt errechnen:

Barzins monatlich

S

83,33

Betriebskosten geschätzt monatlich

S

100,--

Investitionen

S

1.500,--

Summe

S

1.683,33

Dies ergebe eine Bemessungsgrundlage (nach Vervielfachung mit 60 von S 98.580,-- (richtig wohl: S 101.000,--) und dementsprechend eine Rechtsgebühr von S 985,80 (richtig wohl: S 1.010,--). In Ansehung der Rechtsgebühr würde demnach die Berufung insoweit aufrechterhalten, als damit eine Gebühr von mehr als S 985,80 vorgeschrieben worden sei.

Mit der nunmehr vor dem Verwaltungsgerichtshof durch Beschwerde angefochtenen Berufungsentscheidung vom 9. Juni 1969 hat die Finanzlandesdirektion für Salzburg die Berufung des beschwerdeführenden Vereines als unbegründet abgewiesen. Den Einwendungen gegen die Gebührenanforderung hat die belangte Behörde im gegenständlichen Berufungsbescheid entgegengehalten, aus § 4 des Vertrages gehe hervor, daß sich der Beschwerdeführer zur Instandsetzung des Mietobjektes im Inneren und im Äußeren zur Gänze auf Eigenkosten verpflichtet habe, wobei die Instandsetzungen im einzelnen bezeichnet seien. Nach § 5 werde die Vermieterin für die zur Instandsetzung und Instandhaltung getätigten Investitionen keine Ablöse leisten. Auf Grund dieser Bestimmungen sei nicht länger zweifelhaft, daß die im § 3 beurkundete Mietzinsdifferenz auf Investitionen entfalle, zu denen der beschwerdeführende Verein als Mieter auf eigene Rechnung verpflichtet sei. Es werde somit die Mietzinsdifferenz im Wege der Vornahme der Investitionen während einer fünfjährigen Vertragsdauer "entrichtet". Es sei ebenfalls nicht strittig, daß im vorliegenden Fall ein klagbarer Anspruch auf Durchführung der baulichen Arbeiten bestehe. Diese Aufwendungen hiefür seien daher ohne Rücksicht darauf, in welchem Ausmaß der Bestandgegenstand dadurch eine Werterhöhung erfahren habe, Teil des Wertes (Preises) für die Überlassung des Gebrauches des Mietgegenstandes. Hiebei hat sich die belangte Behörde auch auf einen ähnlich gelagerten Fall berufen, welcher dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 7. Jänner 1959, Zl. 1995/58, zugrunde lag.

Gegen diese abweisliche Berufungsentscheidung richtet sich also die vorliegende, wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobene Beschwerde, über die der Verwaltungsgerichtshof erwogen hat:

Der vorliegende Streit geht um die Höhe einer Bestandsvertragsgebühr. Gemäß § 1090 ABGB heißt ein Bestandvertrag ein Vertrag, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält.

Nach § 33 TP 5 Abs. 1 Z. 1 GebGes beträgt die Gebühr für Bestandverträge (Miet- oder Pachtverträge), wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, 1 v. H. nach dem Wert. Gemäß § 33 TP 5 Abs. 3 GebGes ist bei unbestimmter Dauer des Bestandvertrages als Wert das dreifache Jahresentgelt anzunehmen. Ist die Dauer des Bestandvertrages bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht.

Wie sich nun aus § 1090 ABGB und § 33 TP 5 GebGes ergibt, ist unter "Wert" das Entgelt (Miet- oder Pachtzins) für die Leistungen des Bestandgebers, gerechnet nach der Dauer der Gebrauchsüberlassung, zu verstehen (Latzka-Warnung, Die Stempel- und Rechtsgebühren, Zweite Auflage, S. 127).

Gemäß § 26 GebGes gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände, soweit nicht in den Tarifbestimmungen abweichende Bestimmungen getroffen sind, die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955, BGBl. Nr. 148 (BewG 1955) mit der Maßgabe, daß bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind und daß bei wiederkehrenden Leistungen die Anwendung der Bestimmung des § 15 Abs. 1 BewG 1955 über den Abzug der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen und des § 16 Abs. 3 leg. cit. ausgeschlossen ist. Die beschwerdeführende Partei erhebt keinen Einwand dagegen, daß der Bemessung der gegenständlichen Rechtsgebühr eine fünfjährige Vertragsdauer zugrunde zu legen ist. Streitig ist hingegen der Wert der Leistungen, die die beschwerdeführende Partei versprochen hatte, um den Gebrauch der gegenständlichen Bestandsache zu erlangen. Die Abgabenbehörden haben sich vornehmlich darauf gestützt, daß im Vertrage vom 10. bzw.

23. Jänner 1969 ein monatlicher "Netto-Mietzins" von S 8.911,70 vereinbart worden sei. Die belangte Behörde hat darauf hingewiesen, daß sich der beschwerdeführende Verein zur Instandsetzung des Mietobjektes im Inneren und Äußeren auf eigene Kosten und ohne Anspruch auf Rückersatz verpflichtet habe. Sie hat den Wert dieser Investitionen ohne weiteres gleichgesetzt mit der Differenz zwischen dem zunächst vereinbarten Mietzins von S 8.911,70 monatlich und dem für die vorgesehene Vertragsdauer von fünf Jahren schließlich festgelegten "Netto-Mietzins" von S 1.000,-- jährlich.

Dem hält die beschwerdeführende Partei entgegen, daß die Festsetzung des monatlichen Mietzinses von S 8.911,70 im Vertrag, bloß erzählende Bedeutung habe, die nur die ursprünglichen Absichten der Vermieterin zum Ausdruck habe bringen wollen. Gewollt sei von den Parteien ein jährlicher Bestandzins von nur S 1.000,---. Der beschwerdeführende Verein meint, die Ansicht der belangten Behörde, die Differenz zwischen dem höheren und dem niedrigen Mietzins stelle im Hinblick darauf, daß der Vermieter gegen die beschwerdeführende Partei einen klagbaren Anspruch auf die Vornahme der im Vertrag näher bezeichneten Investitionen besitze, zugleich schon den Wert derselben dar, sei verfehlt und sie sei weder im wirklich gewollten Inhalt des Vertrages, noch durch die schriftliche Ausfertigung desselben gedeckt.

Daß die streitigen Leistungen, die die beschwerdeführende Partei neben der Bezahlung eines Barzinses übernommen hat, dem Grunde nach der Gebührenbemessungsgrundlage hinzuzuschlagen sind, wird auch vom beschwerdeführenden Verein nicht bestritten.

Streit besteht also nur über die Höhe des Wertes dieser Leistungen. In diesem Belange vermochte sich aber der Gerichtshof der Rechtsauffassung der beschwerdeführenden Partei nicht zu verschließen. Denn der von der belangten Behörde gezogene Schluß, der Wert der vom beschwerdeführenden Verein vorzunehmenden Investitionen bzw. Instandsetzungsarbeiten decke sich mit dem Betrag, um den der zunächst festgelegte Bestandzins in der Folge vermindert worden sei, ist keineswegs zwingend. Zufolge § 10 BewG 1955 ist bei Bewertungen grundsätzlich vom gemeinen Wert eines Wirtschaftsgutes auszugehen.

Dies gilt auch für wiederkehrende Leistungen, die nicht in Geld zu erbringen sind, wie sich aus § 15 BewG 1955 ergibt. Gemäß § 10 Abs. 1 BewG 1955 wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, wobei allerdings ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse außer Betracht bleiben. Nun kann es zutreffen, daß der gemeine Wert der von der beschwerdeführenden Partei übernommenen Verpflichtungen zur Instandsetzung des Bestandobjektes dem Betrag entspricht, um den der zunächst vereinbarte Mietzins in der Folge vermindert worden ist.

Es muß dies aber nicht der Fall sein. Der von der belangten Behörde gezogene Schluß des einen auf das andere entspricht demnach nicht den Erfahrungen des täglichen Lebens. Die belangte Behörde konnte sich in der in Rede stehenden Frage aber auch nicht auf § 17 Abs. 2 GebGes in Verbindung mit Abs. 1 dieses Paragraphen stützen. Gemäß § 17 Abs. 1 leg. cit. ist für die Festsetzung der Rechtsgebühr vom Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) auszugehen. Zufolge § 17 Abs. 2 GebGes wird aber, wenn aus der Urkunde die Art oder Beschaffenheit eines Rechtsgeschäftes oder andere für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände nicht deutlich zu entnehmen sind, bis zum Gegenbeweis der Tatbestand vermutet, der die Gebührenschuld begründet oder die höhere Gebühr zur Folge hat.

Der Anwendungsfall des § 17 Abs. 2 GebGes ist aber im Streitfall nicht gegeben. Denn aus der Vertragsurkunde ddto.

23. Jänner 1969 ergibt sich deutlich die Höhe des von der beschwerdeführenden Partei zu leistenden Bestandzinses sowie Art und Umfang der von dieser Partei übernommenen sonstigen bestimmten Leistungen, die der beschwerdeführende Verein im Rechtsmittelverfahren im übrigen mit S 1.600,-- pro Monat beziffert hat. Im Hinblick auf die die Abgabenbehörden treffende Pflicht, den Sachverhalt von Amts wegen festzustellen (§ 115 BAO), wäre der belangten Behörde daher die Aufgabe zugefallen, die sonstigen Leistungen der beschwerdeführenden Partei, die im Vertrage vom 10./23.

Jänner 1969 in bestimmter Weise aufgezählt sind und den Abgabenbehörden sohin bekannt waren, nach den Grundsätzen des Bewertungsgesetzes 1955 zu bewerten, wobei allerdings der beschwerdeführenden Partei entgegenzuhalten ist, daß es hiebei nicht darauf ankommen kann, welche sonstigen Leistungen sie seit Vertragsabschluß tatsächlich erbracht hat bzw. ob gewisse Arbeiten von Vereinsmitgliedern nur "ehrenamtlich" geleistet worden sind. Vielmehr bilden alle Leistungen, die die beschwerdeführende Partei nach dem Vertrag zu erfüllen übernommen hat, die Grundlage für die Festsetzung der streitigen Rechtsgebühr.

Die belangte Behörde hat im verwaltungsgerichtlichen Verfahren drei Ablichtungen eines mit der Bundesgebäudeverwaltung II in S. geführten Schriftwechsels als Beweismittel über die Höhe des vereinbarten Mietzinses vorgelegt. Auf diese Unterlagen konnte der Verwaltungsgerichtshof nicht Bedacht nehmen, weil sie z. T. erst im Zuge des hg. Verfahrens produziert worden und zum anderen Teil nicht Gegenstand des dem vorliegenden Beschwerdeverfahren zugrundeliegenden Abgabenverfahrens gewesen sind. Sie waren daher als Neuerung im Sinne des § 41 VwGG 1965 für die vom Verwaltungsgerichtshof zu treffende Entscheidung unbeachtlich.

Da nach dem Gesagten die belangte Behörde bei ihrer Entscheidung von unrichtigen rechtlichen Erwägungen ausgegangen ist, hat sie den mit der vorliegenden Beschwerde angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit des Inhaltes belastet, weshalb dieser gemäß § 42 Abs. lit. a VwGG 1965 aufzuheben war.

Die beschwerdeführende Partei hat für den Fall des Obsiegens im hg. Verfahren den Ersatz des nachfolgenden Aufwandes begehrt:

für den Schriftsatzaufwand

S

1.000,--,

für Stempelmarken

S

93,80,--,

für Vollmachtsstempel

S

15,--

sowie

für die Herstellung von Photokopien

S

12,--.

Mit Ausnahme des Begehrens nach Ersatz der für die Photokopien entstandenen Spesen erwies sich das gestellte Kostenbegehren gemäß § 47 Abs. 1 und 2 lit. a, § 48 Abs. 1 lit. a und b, § 49 Abs. 1 und § 59 Abs. 2 lit. a und d VwGG 1965 in Verbindung mit Art. I A Z. 1 der Verordnung des Bundeskanzleramtes vom 4. Jänner 1965, BGBl. Nr. 4, sohin im Betrage von S 1.108,80 als begründet. Der Antrag auf Zuerkennung von für die Herstellung von Photokopien entstandenen Ausgaben war allerdings abzuweisen, da diese Spesen im pauschalierten Schriftsatzaufwand ihre Deckung finden. Die Festsetzung der zweiwöchigen Leistungsfrist gründet sich auf § 59 Abs. 4 VwGG 1965.

Wien, am 4. Dezember 1969