VwGH annulled building order for demolition as exceeding owner's repair authority under ordinary administration rules.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Die Gemeinde Wien hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von S 1.090,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Der Magistrat der Stadt Wien, M.Abt. 36, hatte mit Bescheid vom 12. Jänner 1966 den Eigentümern des Hauses auf der Liegenschaft Wien, Bgasse, EZ. 1, des Grundbuches über die Katastralgemeinde B, baupolizeiliche Aufträge erteilt; Instandsetzungsaufträge hinsichtlich des Vordergebäudes und den Auftrag, das Hintergebäude binnen vier Monaten nach Rechtskraft des Bescheides abzutragen und bis zur Abtragung alle Vorkehrungen zu treffen, die zur Hintanhaltung jeder Gefährdung erforderlich seien. In der Begründung war nach Feststellung der schweren Schäden des Hintergebäudes gesagt worden, daß die Instandsetzung desselben im Hinblick auf die Gebrechen und im Zusammenwirken damit, daß das Gebäude den gültigen Bebauungsbestimmungen und die Wohnung den heutigen Anforderungen nicht entspreche, weder wirtschaftlich zumutbar noch im öffentlichen Interesse gelegen sei. Der Bescheid wurde an „L und Mitbesitzer als Hauseigentümer z. Hd. der HV GX .......“ zugestellt.

Im September 1966 wurde eine Strafanzeige erstattet, weil „der Auftrag nicht erfüllt“ worden sei.

Im Beschuldigtenladungsbescheid wurde dem Hausverwalter zur Last gelegt, er habe es in der Zeit vom 5. August 1966 bis 7. September 1966 als Verwalter des bezeichneten Hauses ohne Veranlassung und Vorwissen der Hauseigentümer unterlassen, in diesem Hause unter Heranziehung hiezu befugter Gewerbetreibender die Instandsetzungen am Vordergebäude vorzunehmen und das Hintergebäude abtragen zu lassen.

In einem Schreiben vom 3. Oktober 1966 gab der Beschwerdeführer bekannt, er habe nach Einlagen des baupolizeilichen Auftrages Kostenvorschläge eingeholt und erst vor einigen Tagen den letzten Voranschlag erhalten. Auch müsse, da die Kosten in den einlaufenden Mietzinsen keine Deckung fänden, ein Antrag gemäß § 7 Mietengesetz eingebracht werden. Die Kosten würden S 450.000,-- betragen. Der Mietzins müßte auf das Achtfache erhöht werden. Der Antrag gemäß § 7 Mietengesetz werde in den nächsten Tagen eingebracht und es sei im Administrativverfahren um Fristverlängerung angesucht worden.

Sodann erging eine neuerliche Verfolgungshandlung in. Form einer Aufforderung zur Rechtfertigung als Beschuldigter, wobei diesmal die zur Last gelegte Tat auf die Unterlassung der Abtragung des Hintergebäudes eingeschränkt war.

In einem Schreiben vom 21. Dezember 1966 gab der Beschwerdeführer die folgende Stellungnahme ab. Er habe in dem Antrag gemäß § 7 Mietengesetz auchdie Kosten der Abtragung angeführt. Es handle sich um S 158.000,--. Das Hintergebäude stelle einen Bestandteil des ganzen Gebäudes dar und könne nur als solcher behandelt werden. Die Schlichtungsstelle habe noch keine Entscheidung getroffen. Aus den Akten ist ferner ersichtlich, daß der Beschwerdeführer mit dem Ansuchen um Fristerstreckung hinsichtlich der Abtragung im Administrativverfahren abgewiesen worden war.

Am 14. Februar 1967 wurde mit dem Beschwerdeführer eine Strafverhandlungsschrift aufgenommen. Er erklärte, sich keiner Schuld bewußt zu sein und alles in seinen Kräften Stehende unternommen zu haben. Er sei in die mißliche Lage nur geraten, weil zwar für die Reparatur des Vordergebäudes, nicht aber für die Abtragung des Hintergebäudes eine Frist gewährt worden sei.

Mit Straferkenntnis vom 23. Februar 1967 wurde festgestellt, der Beschwerdeführer habe es vom 5. Mai 1966 bis zum 7. September 1966 als Verwalter des Hauses Wien, Bgasse, ohne Veranlassung und Vorwissen der Hauseigentümer unterlassen, in diesem Hause des Hintergebäudes abtragen zu lassen. Er habe dadurch eine Übertretung „des auf § 129 Abs. 4 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, gegründeten Bescheides der M.Abt. 36, vom 12. Jänner 1966, Zl. M.Abt. 3620, Bgasse“ in Verbindung mit § 135 Abs. 3 der genannten Bauordnung begangen. Gemäß § 135 Abs. 1 desselben Gesetzes wurde über den Beschwerdeführer eine Geldstrafe von S 9.000,-- verhängt. Als Ersatzarreststrafe wurde eine Frist von 27 Tagen festgesetzt. Der Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens betrug S 900,--. Der Rechtfertigung des Beschuldigten, er habe durch die Einbringung eines Antrages gemäß § 7 Mietengesetz schuldbefreiend gehandelt, wurde in der Begründung des Straferkenntnisses entgegengehalten, daß dieser Antrag erst nach Ablauf der Erfüllungsfrist, und zwar am 7. Oktober 1966 eingelangt sei. Der strafbare Tatbestand sei durch die Anzeige erwiesen, erschwerend sei eine Vorstrafe gewesen; mildernde Umstände seien nicht vorgelegen. Die Familienverhältnisse sowie die Einkommensverhältnisse des Beschuldigten seien berücksichtigt worden.

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer Berufung. Er führte aus, er habe für die Verwaltung des Hauses eine Vollmacht des Mehrheitseigentümers LL, der knapp über die Hälfte der Anteile besitze, während die übrigen Anteile im Eigentum von 9 Miteigentümern stünden, die sämtliche unbekannten Aufenthaltes seien und weder mit dem Beschwerdeführer noch mit dem Mehrheitseigentümer in Verbindung oder Korrespondenz stünden. Der Beschwerdeführer legte auch eine Fotokopie der vom Mehrheitseigentümer ausgestellten Vollmacht vor. Der Beschwerdeführer führte aus, er habe dem Miteigentümer, von dem er bevollmächtigt sei, nach Erhalt des Bescheides unverzüglich Mitteilung gemacht und eine Fotokopie übermittelt.

Damit und mit den weiteren Hinweisen hinsichtlich der Leistungsfrist habe er alles getan, was er tun mußte und konnte. Er könne ohne Genehmigung der Liegenschaftseigentümer, und zwar sämtlicher Eigentümer, einen Auftrag zum Abbruch eines ganzen Traktes nicht erteilen. Ein solcher Auftrag bedeute eine wesentliche Änderung eines unbeweglichen Gutes, das Entfernen eines eine Einheit bildenden ganzen Gebäudes in einem beträchtlichen Kostenumfang von rund S 160.000,--. Er sei zu einem Handeln für die Hauseigentümer bekannten und unbekannten Aufenthaltes in dieser Sache weder berechtigt noch bevollmächtigt oder verpflichtet.

Auch müßte er die Kosten aus eigenem tragen. Er sei als Machthaber der Eigentümer nicht dafür verantwortlich, wenn sie dem Bescheid in einem Punkt nicht Folge leisteten, der sich nicht bloß auf Reparaturen und andere Maßnahmen beziehe, die in den Rahmen der normalen Hausverwaltungstätigkeit fallen, jedenfalls dann nicht, wenn er es keineswegs schuldhaft unterlassen habe, den Bescheid dem erreichbaren Miteigentümer zur Kenntnis zu bringen. Es sei verfehlt, wenn im Straferkenntnis der Vorwurf erhoben werde, er habe ohne Veranlassung und Vorwissen der Eigentümer gehandelt.

Er sei nur ermächtigt, Reparaturen anzuordnen und zu bezahlen, nicht aber einen ganzen Trakt niederzureißen oder sonst wesentliche Veränderungen vorzunehmen und zu diesem Zweck Darlehen aufzunehmen, die nur Hypothekardarlehen sein könnten und daher eine ausdrücklich darauf lautende Spezialvollmacht mit beglaubigter Unterschrift sämtlicher Miteigentümer voraussetzen würden. Auch eine Verwaltungsstrafe setze Verschulden voraus. Ein Hausverwalter könne nicht durch das Verwaltungsstrafrecht zu zivilrechtlich rechtswidrigen Handlungen gezwungen werden.

Der Weg der Verwaltungsvollstreckung des administrativen Auftrages gegen säumige Hauseigentümer könne nicht durch Strafverfahren gegen Hausverwalter, die ihre Pflicht erfüllt hätten, umgangen werden. Auch sei weder Gefahr im Verzug noch überhaupt eine Gefährdung gegeben. Das Hintergebäude stehe leer. Kein Mensch komme in seine Nähe. Auch seien die Arbeiten am Hintergebäude in dem Antrag nach § 7 Mietengesetz eingeschlossen.

Der Berufung war auch das Verständigungsschreiben des Beschwerdeführers an seinen Vollmachtgeber beigeschlossen. Im Zuge des Berufungsverfahrens wurde der Hausmiteigentümer LL einvernommen. Er erklärte, nur einer der Miteigentümer zu sein. Die übrigen seien unbekannten Aufenthaltes. Es sei auch nicht gewiß, ob sie noch lebten. Derzeit sei für diese Personen kein Kurator bestellt. Der Beschwerdeführer habe den Eigentümer wegen des Abreißens befragt. Er habe aber geantwortet, nicht in der Lage zu sein, die Erlaubnis zum Abbruch zu geben, da er nicht Alleineigentümer sei und unmöglich über fremdes Eigentum verfügen könne.

Der Beschuldigte gab durch seinen Vertreter an, die Aussage des Eigentümers zur Kenntnis zu nehmen, und verwies auf die Berufungsausführungen.

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der Spruch des Straferkenntnisses neu gefaßt. Er lautete nunmehr: „Der Beschuldigte GX hat es in der Zeit vom 5. August 1966 bis 7. September 1966 als Verwalter des Hauses Wien, Bgasse, ohne Veranlassung und Vorwissen der Hauseigentümer unterlassen, auf dieser Liegenschaft das Hintergebäude abtragen zu lassen. Er habe dadurch eine Übertretung nach § 129 Abs. 2 in Verbindung mit § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien begangen. Für die Zeit vom 15. Mai 1966 bis 4. August 1966 wurde das angefochtene Straferkenntnis behoben und das Strafverfahren eingestellt.

Die verhängte Strafe wurde nun mit S 4.000,--, im Falle der Uneinbringlichkeit mit 10 Tagen Arrest festgesetzt. Ein Beitrag zu den Kosten des Berufungsverfahrens wurde nicht auferlegt. Der Kostenbeitrag wurde auf S 400,-- herabgesetzt. In der Begründung wurde nach Wiedergabe des Berufungsvorbringens der Meinung Ausdruck gegeben, die Rechtsverfolgung des Beschwerdeführers könne nicht zielführend sein. Gemäß § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien habe jeder Miteigentümer einer Baulichkeit dafür zu sorgen, daß diese samt den dazugehörigen Anlagen in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werde.

Der Inhalt der Instandhaltungspflicht sei darin gelegen, daß der Hauseigentümer die an seinem Haus auftretenden Gebrechen zu beseitigen habe. Das Vorliegen von Gebrechen am Hintergebäude sei erwiesen. Es bleibe dem Eigentümer vorbehalten, trotz erwiesener Unwirtschaftlichkeit die Baugebrechen auch durch Instandsetzung zu beheben oder aber die Liegenschaft abzutragen. Beides sei eine Beseitigung des Baugebrechens. Gemäß § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien sei für Verletzungen der dem Eigentümer durch die Bauordnung oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten derjenige an dessen Stelle verantwortlich, der die Verwaltung eines Gebäudes ausübe, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Hauseigentümers begangen worden sei.

Der Beschwerdeführer habe nicht bestritten, die Verwaltung des Gebäudes auszuüben. Hiebei könne es sich aber nur um die Verpflichtung zur Vornahme jener Maßnahmen handeln, zu denen der Verwalter kraft seiner Vollmacht berechtigt sei. Hiezu gehörten nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft, worunter aber die Beseitigung von Baugebrechen zu zählen sei. Wenn das Gesetz davon spreche, daß die Tat ohne Veranlassung und ohne Vorwissen des Eigentümers begangen sein müsse, bedeute dies, daß der Tatbestand dann nicht erfüllt sei, wenn der Hauseigentümer, obwohl er wußte, daß eine Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen bestehe, den Hausverwalter an der Erfüllung dieser Verpflichtung in irgendeiner Weise gehindert habe.

Nun habe aber der als Zeuge vernommene Mehrheitseigentümer anläßlich seiner Einvernahme beim Magistratischen Bezirksamt für den nn. Bezirk betont, er habe dein Beschwerdeführer geantwortet, nicht in der Lage zu sein, die Erlaubnis zum Abbruch zu geben, da er nicht Alleineigentümer sei und unmöglich über fremdes Eigentum verfügen könne. Eine solche Motivierung für die Nichtbehebung von Baugebrechen würde aber dazu führen, die Verpflichtung auf Personen unbekannten Aufenthaltes abzuwälzen und die Erfüllung der Pflicht auf lange Sicht, wenn nicht ganz illusorisch zu machen.

Rein vollmachtsmäßig ergebe sich auf Grund der Fotokopie die Berechtigung des Verwalters, die allfällig notwendigen Reparaturen nach eigenem Ermessen anzuordnen und auch zu bezahlen, d. h. also, Baugebrechen zu beheben. Wenn ein Hausverwalter bei einer Baulichkeit, die im Miteigentum mehrerer Personen stehe, von denen einzelne im Ausland lebten, nicht die erforderlichen Vollmachten besitze, müsse er bei Gericht wegen Bestellung eines Verwalters der gemeinsamen Sache einkommen. In diesem Zusammenhang berief sich die belangte Behörde auf drei Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes (Erkenntnis vom 23.

Jänner 1959, Zl. 2077/58, vom 13. Februar 1962, Zl. 734/60, und vom 24. Juni 1963, Zl. 1651/62). Soweit die Eigentümer unbekannten Aufenthaltes seien, könnten entsprechende Kuratoren bestellt werden. Der Mehrheitseigentümer habe nur deswegen keine Zustimmung geben wollen, weil er nicht Alleineigentümer sei und nicht über fremdes Eigentum verfügen wolle und könne. Im übrigen sei die Vollmacht des Beschwerdeführers nach der im Akt einliegenden Fotokopie zu beurteilen, nach der der Beschwerdeführer zur Beseitigung von Baugebrechen berechtigt sei.

Er hätte daher zumindest bei Gericht die erforderlichen Schritte (Kuratorenbestellung etc.) veranlassen müssen. Nur wenn die gerichtlichen Schritte vergeblich gewesen wären, hätte er sich auf mangelndes Verschulden berufen können. Daß der Beschwerdeführer Professionisten beauftragt habe, sei aus dem Akt nicht ersichtlich. Er habe dies weder behauptet noch bewiesen. Er habe nur darauf hingewiesen, daß man von ihm nicht verlangen könne, die Kosten aus eigenem zu tragen. Dies sei durchaus zutreffend. Der Beschwerdeführer habe jedoch nicht bewiesen, daß er versucht habe, die nötigen Schritte einzuleiten, um Vertreter für die Minderheitseigentümer unbekannten Aufenthaltes zu bestellen und eine gerichtliche Zustimmung zur Schadensbehebung zu erlangen.

Die Übertretung sei ein Ungehorsamsdelikt im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 VStG 1950. Der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr sei dazu nicht erforderlich. Der Beschwerdeführer hafte vielmehr schon dann, wenn er nicht beweise, daß er innerhalb des ihm zur Last gelegten Tatzeitraumes sämtliche tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten zur ehesten Beseitigung der Baugebrechen ergriffen habe. Nur am Rande wurde bemerkt, daß dem Beschwerdeführer der Auftrag zur Abtragung am 21. Jänner 1966 zugestellt wurde, er den Hauseigentümer jedoch erst am 28.

Jänner 1967 verständigt habe. Das erstinstanzliche Erkenntnis sei für die Zeit vom 5. Mai 1966 bis einschließlich 4. August 1966 zu beheben und das Verfahren einzustellen gewesen, weil dem Beschwerdeführer für diesen Zeitraum das deliktische Verhalten überhaupt nicht oder außerhalb des Verjährungszeitraumes zur Last gelegt worden sei. Die von der ersten Instanz verhängte Strafe sei entsprechend herabgesetzt worden. Auch der erste Teil des Spruches sei abzuändern gewesen, um das deliktische Verhalten der richtige Norm zu unterstellen. Die neu festgesetzte Strafe erweise sich im Hinblick auf die Erwerbs-, Familien- und Vermögensverhältnisse des Beschwerdeführers bei Berücksichtigung einer einschlägigen Vorstrafe als eines erschwerenden Umstandes als auch im Hinblick auf die gesetzlich vorgesehene Strafe (bis S 30.000,--) als durchaus schuldangemessen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde und die Gegenschrift erwogen:

In der Beschwerde wird zunächst gerügt, die belangte Behörde habe das Datum der Verständigung des Hauseigentümers von der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages falsch angegeben (28. Jänner 1967 statt 28. Jänner 1966). Insofern liege entweder ein Schreibfehler oder eine Aktenwidrigkeit vor. Die belangte Behörde hat in der Gegenschrift eingeräumt, daß es sich um einen Schreibfehler handle. Da im angefochtenen Bescheid der Hinweis auf den Zeitpunkt der Verständigung des Hauseigentümers nur als „Bemerkung am Rande“ aufscheint, kommt dieser Frage keine wesentliche Bedeutung zu.

In der Beschwerde wird ferner bestritten, daß die Abtragung eines dem Konsens nicht mehr entsprechenden Gebäudes als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung gelten könne; bevor diese Meinung jedoch näher ausgeführt wird, wird der Standpunkt vertreten, daß, selbst wenn es sich um eine Maßnahme ordentlicher Verwaltung handeln würde und demnach der Inhaber der Anteilsmehrheit allein handlungsberechtigt wäre, der Beschwerdeführer als Hausverwalter zu Unrecht bestraft worden sei. Der Mehrheitseigentümer LL habe als Zeuge angegeben, die Erlaubnis zum Abbruch nicht gegeben zu haben.

Die belangte Behörde hat angenommen, daß der Beschwerdeführer bei seiner Unterlassung „ohne Vorwissen und Veranlassung des Hauseigentümers“ gehandelt habe (§ 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien). Der Verwaltungsgerichtshof kann dieser Anschauung nicht folgen. Die belangte Behörde nimmt in der Gegenschrift den Standpunkt ein, der Mehrheitseigentümer habe eine unrichtige Meinung hinsichtlich der Rechtslage vertreten und es sei der Beschwerdeführer im Sinne der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes berechtigt und verpflichtet gewesen, weitere Schritte zu unternehmen, etwa die Einsetzung eines Kurators zu beantragen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die von der belangten Behörde zitierten Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes eingehend geprüft, um festzustellen, ob in ihnen wirklich zum Ausdruck komme, daß in einem Fall der vorliegenden Art eine Strafbarkeit des Hausverwalters anzunehmen sei, weil er nicht Schritte unternommen habe, die zu einer Kuratorbestellung führen sollten. Diese Prüfung hat ergeben, daß die von der belangten Behörde zitierten Fälle mit dem vorliegenden keineswegs übereinstimmen. Im Falle des Erkenntnisses vom 23. Jänner 1959, Zl. 2077/58, war die hier zu lösende Rechtsfrage nicht gestellt; damals war nämlich das Strafverfahren gegen eine Hauseigentümerin gerichtet.

So konnte eine Auslegung der Worte „ohne Vorwissen und Veranlassung“ gar nicht stattfinden. In dem Erkenntnis vom 13. Februar 1962, Zl. 734/60, wurde ausdrücklich festgehalten, die beschwerdeführende Hausverwalterin habe nicht behauptet, die erreichbar gewesenen Miteigentümer in Kenntnis gesetzt zu haben, und gleichfalls nicht behauptet, diese mitten die Zustimmung verweigert oder sonst durch eine besondere Anordnung die Instandsetzung verhindert. Freilich wurde in diesem Falle in anderem Zusammenhange noch gesagt, die belangte Behörde habe mit Recht festgestellt, bei Liegenschaften, die im Miteigentum mehrerer Personen stehen, bestehe die Möglichkeit, im Gerichtsweg die Bestellung des Verwalters der gemeinsamen Sache zu betreiben, der die möglichen Schritte zur Aufnahme eines Darlehens in die Wege leiten könnte.

Dies wurde gesagt, um darzutun, daß es der Beschwerdeführerin nicht gelungen sei, den Beweis für ein der Geldbeschaffung für die Instandsetzungsarbeiten entgegenstehendes unüberwindbares Hindernis zu erbringen. Auch dieser Teil des Erkenntnisses besagt nichts über die Bedeutung einer Weigerung jenes Hauseigentümers, der den Hausverwalter bevollmächtigt hat, bestimmten Instandsetzungsarbeiten oder Abtragungsarbeiten zuzustimmen. Auch in dem Erkenntnis vom 24. Juni 1963, Zl. 1651/62, fehlt im Sachverhalt jeder Hinweis darauf, daß der Hauseigentümer, der den Hausverwalter bevollmächtigt hatte, eine Zustimmung zu den erforderlichen Arbeiten verweigert habe.

Ein anderer Miteigentümer hatte allerdings die Durchführung dieser Arbeiten untersagt, und in diesem Zusammenhang war auf die Möglichkeit geeigneter Schritte zur Überwindung dieser Hindernisse hingewiesen worden. Es wurde gesagt, daß, wenn der Hausverwalter keine ausreichende Vollmacht besaß, um die zur Beseitigung der festgestellten Gebrechen erforderlichen Schritte durchzuführen, der Miteigentümer, der ihn zur Verwaltung des Hauses bestellt habe, davon in Kenntnis zu setzen gewesen sei, daß jeder Miteigentümer zur Beseitigung von Baugebrechen verpflichtet sei, und dazu zu veranlassen gewesen wäre, entweder selbst gegen die Miteigentümer im Wege der Klage vor Gericht vorzugehen oder dem Beschwerdeführer die Vollmachten zu erteilen, die ihm ein solches Vorgehen ermöglichen sollten.

Die Forderung, der Hausverwalter solle gegen den Willen seines Vollmachtgebers vorgehen, oder die Anschauung, er sei verpflichtet, seinen die erforderlichen Maßnahmen ablehnenden Vollmachtgeber von einer unrichtigen Rechtsanschauung abzubringen, und er handle „ohne dessen Vorwissen und Veranlassung“, wenn er eine solche Belehrung unterlassen habe, findet sich in dem angeführten Erkenntnis nicht. Der Verwaltungsgerichtshof ist auch nicht der Auffassung, daß die Worte „ohne Vorwissen und Veranlassung“, einer solchen Auslegung fähig sind.

Eine strafrechtliche Verantwortung nach § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien kann durch das Unterlassen einer entsprechend eindringlichen Vertretung des richtigen Rechtsstandpunktes gegenüber dem Vollmachtgeber nicht begründet werden. Schon aus den angeführten Gründen erweist sich der angefochtene Bescheid als gesetzwidrig. In der Beschwerde wird aber auch der Standpunkt vertreten, es handle sich bei Maßnahmen, wie sie im vorliegenden Fall zu treffen waren, nicht um solche der ordentlichen Verwaltung, weshalb der Mehrheitseigentümer nicht allein habe handeln können.

Der Vollständigkeithalber sei noch zu dieser Frage Stellung genommen. Die belangte Behörde räumt ein, daß die Abtragung eines Gebäudes wegen Abweichung vom Konsens nicht zur ordentlichen Verwaltung gehöre, ist aber der Meinung, daß eine Abtragung, die durch eine Instandsetzung ersetzt werden kann, zur ordentlichen Verwaltung gehöre, weil eben Instandsetzungen schlechthin der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen seien. In der Beschwerde wird aber mit Recht zitiert, daß der Begriff der ordentlichen Verwaltung etwa im Klang-Kommentar, 2. Auflage, 3.

Bd S. 1110, so umschrieben wurde, daß ihrem Bereich alle Maßnahmen zugezählt werden, die dem Zweck der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen, im wesentlichen den Interessen der Miteigentümer dienen und keine besonderen Kosten erfordern. Diesem in der Lehre ermittelten Begriffsbild entsprechen die hinsichtlich des Hintergebäudes zu treffenden Maßnahmen gewiß nicht. Auch wenn sich die belangte Behörde auf den Wortlaut der Vollmacht beruft, ergibt sich kein anderes Bild.

Unter der Ermächtigung, „die allfälligen notwendigen Reparaturen nach dem eigenen Ermessen anzuordnen und zu bezahlen“, ist nach Meinung des Verwaltungsgerichtshofes, da alle einzelnen in der Vollmacht aufgezählten Ermächtigungen im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zu sehen sind, ein so weitgehender Entschluß wie der über die Instandsetzung oder Abtragung eines ganzen Traktes nicht zu verstehen.

Da sich bereits aus den angeführten Gründen die Rechtswidrigkeit des Inhaltes des angefochtenen Bescheides ergibt, erübrigt sich ein Eingehen auf die sonstigen Beschwerdeausführungen. Der Bescheid müßte nach dem Gesagten gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1965 aufgehoben werden.

Der Kostenzuspruch gründet sich auf § 48 Abs. 1 lit. a und b VwGG 1965 sowie auf Art. I A Z. 1 der Verordnung des Bundeskanzleramtes vom 4. Jänner 1965, BGBl. Nr. 4/1965.

Wien, am 3. März 1969