VwGH dismisses complaint; pre-contractual information without seller signature does not trigger substantive review under Grundverkehrsgesetz 1964.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben dem Land Niederösterreich Aufwendungen in der Höhe von je S 195,-- (zusammen S 390,--) binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Am 9. September 1966 suchten die Beschwerdeführer bei der Grundverkehrsbezirkskommission für den Wirkungsbereich der Bezirksbauernkammer Korneuburg um die Zustimmung zum Erwerb des Grundstückes 217 mit dem darauf befindlichen Keller Grundstück 218 und dem Grundstück 250, sämtliche der Katastralgemeinde N im Gesamtausmaße von 1.4854 ha um den Kaufpreis von S 80.000,-- an. Diese Grundverkehrsbezirkskommission versagte mit Bescheid vom 10. April 1967 gemäß § 8 Abs. 2 lit. h des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes, LGBl. Nr. 42/1964, diese Zustimmung mit der Begründung, daß die in Rede stehenden Grundstücke landwirtschaftlich genutzt werden und die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 lit. b des Gesetzes nicht zutreffen. Die Antragsteller seien als Kaufleute in Wien tätig und würden sohin mindestens 35 km von den Grundstücken entfernt wohnen. Da sie weder landwirtschaftliche Maschinen noch einen landwirtschaftlichen Betrieb besitzen, müsse angenommen werden, daß die Erwerber nicht die Absicht hätten, die Grundstücke selbst zu bewirtschaften. Dagegen brachten die Beschwerdeführer Berufung ein. Sie machten geltend, sie hätten begehrt, die Zustimmung gemäß § 9 Abs. 1 lit. b des Gesetzes zu erteilen, da es sich um Grundstücke in verbautem Gebiet handle. Überdies besäßen sie in N einen Grundbesitz, sodaß die Annahme eines spekulativen Grunderwerbes nicht begründet sei. In einem Nachtrag zur Berufung wurde ausgeführt, welche weiteren Gründe gegen die Annahme eines spekulativen Grunderwerbes sprechen und daß die Behörde der ersten Rechtsstufe dadurch, daß sie dem seinerzeitigen Grunderwerb der Beschwerdeführer in Naglern zugestimmt hätte, ein Präjudiz geschaffen hätte, und daß der mündlich in der Kanzlei eines Rechtsanwaltes abgeschlossene Kaufvertrag in einer Information festgehalten worden sei.

Mit dem nunmehr vor dem Verwaltungsgerichtshof angefochtenen Bescheid der belangten Behörde wurde gemäß § 66 Abs. 4 AVG der erstinstanzliche Bescheid behoben und der Antrag der Beschwerdeführer gemäß § 11 Abs. 2 des Grundverkehrsgesetzes 1964 als unzulässig zurückgewiesen. In der Begründung dieses Bescheides heißt es, nach § 11 Abs. 2 des Grundverkehrsgesetzes 1964 könne um die Zustimmung der Grundverkehrskommission auch vor Errichtung einer Urkunde über das Rechtsgeschäft angesucht werden, wenn in der Eingabe alle für die Beurteilung des Rechtsgeschäftes wesentlichen Umstände angeführt und die Eingabe von allen Vertragsparteien unterfertigt sei. Die Eingabe vom 9. September 1966 sei lediglich von JL und AL als Käufer, nicht aber von den Verkäufern unterfertigt worden. Im Zuge des Verfahrens hätten die Veräußerer ausdrücklich erklärt, nicht mehr die Absicht zu haben, die Grundstücke an den Erstbeschwerdeführer zu verkaufen. Auf der Eingabe fehlen daher auch deren Unterschriften. Die Grundverkehrsbehörde erster Instanz hätte daher von vornherein nicht meritorisch entscheiden dürfe. Sie wäre vielmehr verpflichtet gewesen, den Antrag der Beschwerdeführer gemäß § 11 Abs. 2 leg. cit. als unzulässig zurückzuweisen. Die belangte Behörde habe daher den erstinstanzlichen Bescheid beheben und den Antrag der Beschwerdeführer als unzulässig zurückweisen müssen.

In der gegen diesen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobenen Beschwerde wird geltend gemacht, der von den Vertragsparteien mündlich abgeschlossene Kaufvertrag sei in einer Information vom 30. Oktober 1965 festgehalten worden und von JP im eigenen Namen und als Bevollmächtigte ihres Gatten als Verkäuferin einerseits und von JL im eigenen Namen und namens seiner Gattin AL als Käuferin andererseits unterfertigt. Diese Urkunde weise sämtliche Erfordernisse eines Kaufvertrages auf und begründet für sich einen klagbaren Übereignungsanspruch. Zur grundbücherlichen Durchführung dieser Urkunde sei lediglich die Abgabe der Aufsandserklärung in einer gesonderte Aufsandsurkunde erforderlich. Die Behörde hätte daher in der Sache selbst entscheiden müssen. Die Unterstellung des Kaufvertrages unter die Bestimmungen des § 11 Abs. 2 des Grundverkehrsgesetzes 1964 sei daher rechtswidrig. Die Tatsache, daß die Verkäufer in Unkenntnis der Rechtslage erklärt hätten, den Verkauf nicht aufrecht zu erhalten, hätte keinen Einfluß auf das Verfahren nach dem Grundverkehrsgesetz. Dieses verlange keinesfalls die Errichtung eines grundbuchsfähigen Kaufvertrages, sondern lediglich die Vorlage der Urkunde über das Rechtsgeschäft.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Gemäß § 1 Abs. 1 erster Satz des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes 1964 (LGBl. Nr. 42/1964) bedürfen Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die die Übertragung des Eigentums oder die Einräumung des Fruchtfließungerechtes an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit der Zustimmung der Grundverkehrskommission. Um die Zustimmung der Grundverkehrskommission ist nach § 11 Abs. 1 erster Satz leg. cit. vom Erwerber, Fruchtnießer oder Pächter binnen zwei Monaten nach Vertragsabschluß unter Vorlage der Urkunde über das Rechtsgeschäft anzusuchen. Nach Abs. 2 der gleichen Gesetzesstelle kann um die Zustimmung der Grundverkehrskommission auch vor Errichtung einer Urkunde über das Rechtsgeschäft in einer Eingabe angesucht werden, in der alle für die Beurteilung des Rechtsgeschäftes wesentlichen Umstände angeführt werden. Die Eingabe ist von allen Vertragsparteien zu unterfertigen.

In dem vorliegenden Rechtsstreit haben die Beschwerdeführer eine Information vom 30. Oktober 1965 vorgelegt, die von JP und dem Erstbeschwerdeführer unterfertigt ist. In dieser heißt es, die Erschienenen haben angegeben, sie hätten zur Bereinigung der „obschwebenden“ Angelegenheiten ein Übereinkommen getroffen, demzufolge JP und deren Mann an Herrn JL und möglicherweise auch an dessen Gattin, was noch bekanntgegeben werde, die in Rede stehenden Grundstücke um den Kaufpreis von S 80.000,-- verkauft. An einer anderen Stelle dieser Information wird ausgeführt, nach Einlangen einer bestimmten Mitteilung werde ersucht, „den Kaufvertrag zu errichten und zu diesem Zwecke alle in die Kanzlei zu laden.“ Die Beschwerdeführer sind nun, darauf läuft das Vorbringen in der Beschwerde hinaus, der Meinung, daß diese Information eine Urkunde im Sinne des § 11 Abs. 1 des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes 1964 sei, sodaß die belangte Behörde verpflichtet gewesen wäre, über den Antrag auf Erteilung der Zustimmung sachlich zu entscheiden. Dieser Rechtsansicht vermag sich der Verwaltungsgerichtshof nicht anzuschließen.

Wenn im § 11 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes 1964 davon die Rede ist, daß binnen zwei Monaten nach Vertragsabschluß unter Vorlage der Urkunde über das Rechtsgeschäft um die Zustimmung der Grundverkehrskommission anzusuchen ist, dann kann es sich im vorliegenden Falle nur um den Kaufvertrag über die in Rede stehenden Grundstücke handeln. Nun behaupten aber die Beschwerdeführer selbst nicht, daß die von ihnen vorgelegte Information bereits die Urkunde über den Kaufvertrag sei. Sie sind nur der Meinung, daß auch auf Grund eines mündlichen Kaufvertrages ein Verfahren nach § 11 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes 1964 in Gang zu setzen sei. Diese Rechtsansicht steht aber mit dem Wortlaut und dem Sinn des Gesetzes im Widerspruch, weil hier von der Urkunde über das Rechtsgeschäft die Rede ist. Der Verwaltungsgerichtshof kann daher der belangten Behörde nicht entgegentreten, wenn sie bei ihrer Entscheidung davon ausgegangen ist, daß vorliegend nicht die Bestimmungen des Abs. 1, sondern die des Abs. 2 des § 11 des Grundverkehrsgesetzes 1964 zur Anwendung kommen. Voraussetzung für eine sachliche Prüfung des Rechtsgeschäftes nach dieser Gesetzesstelle ist, daß die Eingabe von allen Vertragsparteien unterfertigt ist. Diese Voraussetzung liegt aber unbestritten nicht vor.

Die Beschwerde erweist sich sohin als unbegründet, weshalb sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 abgewiesen werden mußte.

Die Entscheidung über die Kosten gründet sich auf die §§ 47 und 48 VwGG 1965 in Verbindung mit Art. I lit. B Z. 4 und 5 der Verordnung BGBl. Nr. 4/1965.

Wien, am 7. Juni 1968