VwGH dismisses appeal against land transfer denial, upholding farmer status priority over non-farmer buyer.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Lande Niederösterreich Aufwendungen in der Höhe von S 790,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Hinsichtlich der Vorgeschichte des Beschwerdefalles sei zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst auf die Ausführungen in den Erkenntnissen des Verwaltungsgerichtshofes vom 15. Juni 1961, Zl. 1693/60, vom 16. Jänner 1964, Zl. 656/ 63, und vom 8. Oktober 1964, Zl. 628/64, verwiesen.

Im fortgesetzten Ermittlungsverfahren gab der Landwirt JE seine weiterhin bestehende Bereitschaft zum Ankaufe der vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile bekannt und erklärte, daß er den Kaufschilling in der Höhe von S 30.000,-- sofort erlegen könne. Eine gleichartige Erklärung gab FL ab. Beide Interessenten brachten Bestätigungen von Geldinstituten über entsprechende Guthaben bei. Die Bezirksbauernkammer Hainfeld-Lilienfeld erachtete angesichts der Tatsache, daß es sich bei der Vertragsliegenschaft vorwiegend um ertragsarme Wiesen handle, einen Kaufpreis von S 1,- bis S 1,50 (je m2) als angemessen. Die Gemeinde T berichtete hiezu, daß dieser Preis bereits die Obergrenze des ortsüblichen Verkehrswertes darstelle.

Der Beschwerdeführer brachte anläßlich seiner Vernehmung am 27. Jänner 1965 vor, daß er an dem Kaufvertrage festhalte, sich in Zukunft forstwirtschaftlich zu beschäftigen und das gegenständliche Grundstück "aufzupflanzen" beabsichtige. In einem ergänzenden Schriftsatz vom 28. Jänner 1965 führte er aus, daß er den erlernten Beruf eines Forstwirtes wiederum auszuüben und daraus seinen Lebensunterhalt zu ziehen wünsche. Die Wiesenfläche im Ausmaß von 6.000 m2 wolle er für Fremdenverkehrszwecke verbauen und aufforsten, weiters sich selbst dort ein Haus bauen.

Der Bescheid vom 14. September 1965, mit dem die belangte Behörde den vorinstanzlichen Bescheid der Grundverkehrs-Bezirkskommission Lilienfeld vom 9. Jänner 1958 abermals bestätigte, verfiel der Aufhebung durch das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 15. Oktober 1966, Zl. B 271/65. Mit dem Bescheide vom 23. Juni 1967 traf die belangte Behörde daraufhin neuerlich eine abweisliche Berufungsentscheidung und stützte diese auf § 8 Abs. 1 und 2 lit. d des NÖ. Grundverkehrsgesetzes 1964, LGBl. Nr. 42/ 1964 (kurz: NGVG).

Über die gegen diesen Berufungsbescheid wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften eingebrachte Beschwerde hat der Verwaltungsgerichtshof erwogen:

Nach § 8 Abs. 2 lit. d NGVG widerstreitet ein Rechtsgeschäft (der im § 1 Abs. 1 des Gesetzes bezeichneten Art) jedenfalls dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes, wenn u. a. das Interesse an der Stärkung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung auf Grund des vorliegenden Vertrages überwiegt, sofern die Interessenten bereit sind, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen. Als solcher Interessent gilt laut Abs. 6 derselben Gesetzesstelle, wer u. a. glaubhaft zu machen vermag, daß die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist. Die belangte Behörde durfte ihre Entscheidung auf diese, durch die Novelle zum NÖ. Grundverkehrsgesetze vom 21. November 1963, LGBl. Nr. 9/1964, neu gefaßte Bestimmung stützen, weil es sich bei der Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft des Liegenschaftsverkehres um einen konstitutiven Rechtsakt handelt (Hinweis auf die einschlägigen Ausführungen im Erkenntnis vom 4. Februar 1963, Slg. N. F. Nr. 5958/A).

Wie der Verwaltungsgerichthof bereits in seinem Erkenntnis vom 12. Mai 1966, Zl. 37/66, ausgesprochen hat, führt die Begriffsformung des § 8 Abs. 2 lit. d NGVG "Verwendung auf Grund des vorliegenden Vertrages" dazu, gegenüber der in Prüfung zu ziehenden Betriebssituation bäuerlicher Mitbewerber auch auf Seite des in Betracht kommenden Vertragspartners (hier des Beschwerdeführers) zu beurteilen, welche wirtschaftliche Bedeutung das Hinzukommen der Vertragsliegenschaft für seine Wirtschaftsgebarung haben mag. Eine andere Betrachtungsweise, so heißt es anschließend in diesem Vorerkenntnis, könnte der Forderung, das Interesse an der Stärkung oder gar Schaffung eines bäuerlichen Betriebes am Interesse an der vertragsbedingten Verwendung eines Grundstückes zu messen, nicht gerecht werden und müßte deshalb dem im ersten Absatz des § 8 NGVG dargestellten Sinne dieser Schutzbestimmungen widerstreiten.

Es ist nicht richtig, daß sich - wie der Beschwerdeführer behauptet - die belangte Behörde mit der Frage der Auswirkungen des beabsichtigten Liegenschaftserwerbes auf die Wirtschaftsgebarung des Beschwerdeführers nicht zureichend befaßt habe. Sie hat die vom Beschwerdeführer im Verwaltungsverfahren abgegebenen Äußerungen über die Art der künftigen Verwendung des Kaufgegenstandes in dieser Richtung verwertet. Daß es ihr, wie der Beschwerdeführer meint, auferlegt gewesen wäre, darüber hinaus noch besondere Ermittlungen durchzuführen, ist nicht zu ersehen, zumal die künftige Verwendung dieser Liegenschaft ausschließlich vom Erwerber zu bestimmen war. Die belangte Behörde hat nun aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers als erwiesen angenommen, daß er derzeit keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besitze, vielmehr als Holz- und Kohlenhändler tätig sei. Weiters, daß er sich künftighin wieder forstwirtschaftlich betätigen wolle, sich in diesem Bereich ein Haus erbauen und den Wiesenanteil der Kaufliegenschaft für Fremdenverkehrszwecke verbauen bzw. aufforsten wolle. Damit hat die belangte Behörde die wirtschaftliche Situation des Beschwerdeführers in Sicht auf das zu überprüfende Rechtsgeschäft gewiß ausreichend umrissen. Sie hatte auch keinen Anlaß, den Beschwerdeführer zu Sachverhaltselementen, die er selbst geliefert hatte, im Sinne des § 45 Abs. 3 AVG 1950 nochmals zu hören.

Was die von der belangten Behörde zum Interessenvergleich herangezogenen beiden Betriebe betrifft, so muß dem Hinweis des Beschwerdeführers auf die Ausführungen im hg. Erkenntnis vom 16. Jänner 1964, Zl. 656/63, vorweg entgegengehalten werden, daß der Verwaltungsgerichtshof sich damals mit der Frage der Anwendbarkeit des § 9 Abs. 3 lit. a des NÖ. Grundverkehrsgesetzes, LGBl. Nr. 79/1956, in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 111/1962, auseinanderzusetzen hatte. Nach dieser Vorschrift durfte die begehrte Zustimmung nicht erteilt werden, wenn das Interesse an einer agrarpolitisch notwendigen Vergrößerung oder Stärkung bäuerlicher Betriebe u. a. das Interesse an der einheitlichen Bewirtschaftung des Kaufgrundstückes überwog, sofern die Inhaber dieser bäuerlichen Betriebe bereit und imstande waren, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen.

Aus dieser Vorschrift wurde vom Verwaltungsgerichtshof abgeleitet, daß ein solches Überwiegen bäuerlicher Interessen nur dort feststellbar sein könne, wo die Kaufliegenschaft durch bäuerliche Interessenten uneinheitlich bewirtschaftet werden solle, d. h. also an mehrere bäuerliche Interessenten zur voneinander unabhängigen selbständigen Nutzung geteilt abgegeben werden solle. Die im Beschwerdefalle zur Anwendung gelangte Gesetzesstelle hingegen verlangte nur mehr die Prüfung, ob das Interesse u. a. an der Stärkung auch nur eines einzigen bäuerlichen Betriebes das Interesse an der vertragsbedingten Verwendung überwiege, die Bereitschaft eines solchen Interessenten zur Zahlung des ortsüblichen Verkehrswertes vorausgesetzt.

Entscheidend mußte daher sein, ob auf Grund des vorliegenden Sachverhaltes anzunehmen war, daß einer der beiden in Betracht gezogenen bäuerlichen Betriebe der Stärkung bedürfe und ob dieser wirtschaftliche Bedarf jenen des Beschwerdeführers überwiege. Die Frage nach der agrarpolitischen Notwendigkeit der Betriebsstärkung im bäuerlichen Bereich war nicht mehr gestellt (vgl. hiezu das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 10. November 1960, Slg. N. F. Nr. 5412/A). Dieser Begriff wurde vielmehr in der Novelle zum NÖ. Grundverkehrsgesetze vom 21.

November 1963, LGBl. Nr. 9/1964, eliminiert und damit klargestellt, daß künftig nur mehr zu prüfen sei, ob der betreffende bäuerliche Betrieb durch einen Grundstückszuwachs eine Stärkung erfahren solle. Die belangte Behörde gelangte nun zur Annahme, daß der an die Kaufliegenschaften angrenzende Landwirtschaftsbetrieb des kaufinteressierten Ehepaares E bei einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von etwa 13 ha und einem Waldbesitz von rund 16 ha (zuzüglich eines ca. 7,5 ha umfassenden agrargemeinschaftlichen Waldanteiles) bei Berücksichtigung einer Sorgepflicht dieser Interessenten für vier Kinder aufstockungsbedürftig sei. (Daß dies auch für den Betrieb des weiteren Interessenten FL anzunehmen sei, hat die belangte Behörde nicht angenommen.)

Die belangte Behörde durfte zu diesem Schlusse gelangen, obwohl (worauf der Beschwerdeführer hinweist) der Verwaltungsgerichtshof in dem gegenüber der Niederösterreichischen Landesregierung ergangenen Vorerkenntnis vom 16. Jänner 1964, Zl. 656/63, das hiefür maßgebliche Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 23. Jänner 1963 als (für die damalige Entscheidung) unzureichend beurteilt hatte. Der Verwaltungsgerichtshof hatte zwar damals die Ausführungen des Gutachtens über die Frage der Wirtschaftlichkeit des fraglichen Grundzuwachses im Betrieb E als in sich widersprüchlich und auch als im Gegensatz zu den Ausführungen der Bezirksbauernkammer bezeichnet. Es ist aber festzuhalten, daß sich diese Ausführungen des Gutachtens mit der Frage jener Besitzgröße befaßt hatten, die als erforderlich betrachtet wurde, um bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung eine agrarpolitisch wünschenswerte Leistungsfähigkeit zu erzielen. Diese Frage war, wie schon vorhin dargestellt, bei der nunmehrigen Gesetzeslage nicht mehr von entscheidender Bedeutung, so daß die belangte Behörde unbedenklich jenen weiteren Teil des Gutachtens als maßgeblich heranziehen durfte, der davon handelte, daß die Agrarstruktur des fraglichen Gebietes zwar nicht gerade ungünstig zu nennen sei, daß es dort aber aufstockungsbedürftige Betriebe gebe, darunter den Betrieb E, der rund 13 ha landwirtschaftliche Nutzfläche und rund 16 ha Wald sowie einen Anteil von ca. 7,5 ha Wald an einer Agrargemeinschaft umfasse. Aus der Tatsache nämlich, daß der Amtssachverständige den Betrieb E bei dieser Größenlage als aufstockungsbedürftig beurteilt habe, durfte ohne weiteres geschlossen werden, daß dieser Betrieb eine Vergrößerung bzw. Stärkung im Sinne des Gesetzes vonnöten habe. Keineswegs wurde im zitierten Vorerkenntnis vom 16. Jänner 1964 ausgesprochen, daß sämtliche in die Prüfung einbezogenen Liegenschaftsteile in bäuerlichen Besitz kommen müßten, weil sonst die Bewirtschaftung wesentlich erschwert oder unmöglich gemacht werde. Mit solchem Wortlaut wurde im Erkenntnis lediglich ein Teil des erwähnten Sachverständigengutachtens wiedergegeben und auch dieser Teil des Gutachtens war ersichtlich der Beantwortung der im Gegenstande nicht mehr gestellten Frage nach der agrarpolitischen Notwendigkeit der Betriebsvergrößerung solcher Art zuzuordnen gewesen.

War der Beschwerdeführer der Auffassung, daß sich die Agrarstruktur im betreffenden Gebiete seit der Erstellung des Gutachtens wesentlich verändert habe und auch die Besitzlage des Ehepaares E eine Änderung erfahren haben möge, so wäre es an ihm gelegen gewesen, im Verfahren entsprechende Beweisanträge zu stellen. Daß die Behörde von sich aus verhalten gewesen wäre, ihr Ermittlungsverfahren in solcher Richtung zu ergänzen, ist nicht ersichtlich. Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers hatten die Interessenten E keineswegs nachzuweisen, daß sie sich mit dem Miteigentümer über die gemeinsame Bewirtschaftung der Liegenschaft geeinigt hätten oder daß ihnen der Erwerb auch der restlichen Anteile möglich wäre. Die Frage aber, ob der Waldanteil der Vertragsliegenschaft für das Ehepaar E allenfalls eine Belastung sein würde, hatte die belangte Behörde schon deshalb nicht zu beantworten, weil diese Interessenten ja auch bisher Wald bewirtschaften und das Sachverständigengutachten eindeutig auch auf Grund der Annahme eines Zuwachses an Waldbesitz zur Auffassung gelangt war, daß der Betrieb E eine Stärkung erfahren würde.

Was endlich die Interessenabwägung zugunsten des Betriebes E anlangt, so ist die belangte Behörde hiezu im wesentlichen unter der Annahme gelangt, daß der hauptberufliche Landwirt JE den Lebensunterhalt für sich, seine Gattin und seine vier Kinder ausschließlich aus den Erträgnissen seiner bergbäuerlichen Wirtschaft bestreiten müsse, während der Beschwerdeführer keinen solchen Betrieb besitze, sondern als Holz- und Kohlenhändler tätig sei. Der Beschwerdeführer habe weder behauptet noch bewiesen, daß sein Einkommen als Gewerbetreibender nicht ausreiche, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten und seinen Sorgepflichten nachkommen zu können. Dieser Annahme der belangten Behörde ist der Beschwerdeführer nach keiner Richtung entgegengetreten. Er hat auch im Verwaltungsverfahren niemals behauptet, die Vertragsliegenschaft für seinen Lebensunterhalt zu benötigen. Damit aber erweist sich der von der belangten Behörde gefundene Größenschluß als folgerichtig, weil die Sicherstellung des Lebensunterhaltes stets ein maßgebliches Merkmal für die vorzugsweise Wertung derartiger Bewerbungen wird bilden können.

Bei diesem Ergebnis mußte die Beschwerde gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 als unbegründet abgewiesen werden.

Antragsgemäß war dem Beschwerdeführer laut § 48 Abs. 2 lit. a, b und d VwGG 1965 sowie gemäß Art. I Z. 4 bis 6 der Verordnung BGBl. Nr. 4/1965 die Zahlung des Betrages von S 790,-- an das Land Niederösterreich als Rechtsträger der belangten Behörde aufzuerlegen.

Wien, am 23. November 1967