VwGH dismisses appeal; owner not liable for maintenance if no demolition intent shown during penalty period.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat der Gemeinde Wien Aufwendungen in der Höhe von S 390,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Am 21. August 1963 leitete der Wiener Magistrat, M.B.A. für den VI/VII Bezirk, gegen den Beschwerdeführer ein Verwaltungsstrafverfahren ein. Es wurde ihm zur Last gelegt, als Geschäftsführer der E-Betriebsgesellschaft mb.H. in der Zeit vom 4. Juli 1962 bis 25. Juli 1963 nicht für die Erhaltung des im Eigentum der Gesellschaft stehenden Hauses Wien 7, G-gasse 6, in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung entsprechendem Zustand Sorge getragen zu haben, weil er es unterlassen habe, den Verputz der schadhaften Hofschauflächen des Vorder- und Hintergebäudes instandsetzen zu lassen. In seiner Rechtfertigung als Beschuldigter brachte der Beschwerdeführer vor, er habe die Aufhebung des Instandsetzungsauftrages begehrt. Bis zur Entscheidung über diesen Antrag könne ihm die Erfüllung des Auftrages nicht zugemutet werden. Beigeschlossen war diesem Antrag die Abschrift einer Eingabe vom 23. August 1963, in der es heißt, beim Abschlagen der absturzgefährlichen Verputzteile an den fraglichen Hofschauflächen sei sichtbar geworden, daß die Hauptmauern des Gebäudes schwerste Setzungsrisse aufwiesen. Dazu kämen noch weitere Instandsetzungsarbeiten an dem rund 120 Jahre alten Gebäude. Die Gesamtkosten dieser Arbeiten würden den zwölffachen Hauptmietzins ergeben. Es werde daher die Aufhebung des Instandsetzungsauftrages und die Unterbrechung des bereits eingeleiteten Vollstreckungsverfahrens begehrt, weil durch die Instandsetzung der Schauflächen ohne vorherige Behebung der Setzungsmängel ein nicht wieder gutzumachender Schade eintreten würde.

Mit Straferkenntnis vom 7. Oktober 1963 wurde über den Beschwerdeführer wegen der vorhin umschriebenen Tat, in der die Behörde eine Übertretung des § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien erblickte, eine Geldstrafe von S 2.000,-- (Ersatzarreststrafe 4 Tage) verhängt. Begründet wurde die Bestrafung im wesentlichen damit, daß der Eigentümer eines Gebäudes auch ohne behördlichen Auftrag die an einem Gebäude auftretenden Baugebrechen zu beseitigen habe.

Gegen dieses Straferkenntnis erhob der Beschwerdeführer Berufung. Er brachte vor, als Grund für das Unterbleiben einer Instandsetzung müsse, da in technischer Hinsicht praktisch jeder Mangel behoben werden könne, auch die wirtschaftliche Unzumutbarkeit angesehen werden, die ja auch nach dem Mietengesetz ein Kündigungsgrund sei. Dem Eigentümer müsse daher die Möglichkeit gegeben werden, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Instandsetzung unter Beweis zu stellen. Aus den beigeschlossenen Gutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen gehe die totale Unwirtschaftlichkeit der Instandsetzung hervor. Am 9. Jänner 1964 habe daher der Beschwerdeführer bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 7 Mietengesetz gestellt. Eine frühere Einbringung dieses Antrages sei mit Rücksicht auf die umfangreichen Vorarbeiten nicht möglich gewesen. Da die Instandsetzung eine Erhöhung des Hauptmietzinses auf das 21,76fache bedingen würde, bestehe kein Zweifel, daß das Gericht den Antrag nicht bewilligen und in der Folge die Baubehörde einen Abtragungsauftrag erteilen werde.

Nach Durchführung eines ergänzenden Ermittlungsverfahrens, das vornehmlich der Klärung der Frage gedient hat, ob gefahrdrohende Setzungen an dem Gebäude aufgetreten sind, erging der nunmehr vor dem Verwaltungsgerichtshof angefochtene Bescheid der belangten Behörde, mit dem die Berufung als unbegründet abgewiesen wurde. In der Begründung dieses Bescheides heißt es, seiner Verpflichtung zur Instandsetzung wäre der Beschwerdeführer nur dann enthoben gewesen, wenn durch übereinstimmende Gutachten nachgewiesen worden wäre, daß die Instandsetzung unwirtschaftlich wäre. Durch das ergänzende Ermittlungsverfahren sei aber festgestellt worden, daß die Risse im Hintergebäude statisch belanglos und die Instandsetzung wirtschaftlich zumutbar sei. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, der Eigentümer müsse jederzeit die Möglichkeit haben, die Unwirtschaftlichkeit einer Instandsetzung nachzuweisen, gehe ins Leere, weil der Hauseigentümer jederzeit die Möglichkeit habe, für sein Gebäude eine Abbruchbewilligung zu erlangen und die Baubehörde bei der Erlassung von Aufträgen verpflichtet sei, die Wirtschaftlichkeit der Instandsetzung nachzuprüfen.

In der gegen diesen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften ergriffenen Beschwerde wird im wesentlichen geltend gemacht, der Auftrag auf Instandsetzung der Schauflächen des Gebäudes sei dem Voreigentümer erteilt worden, sodaß der derzeitige Eigentümer außerstande gewesen sei, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit geltend zu machen. In der Folgezeit habe der neue Eigentümer alles unternommen, um den der Bauordnung widersprechenden Zustand des Gebäudes durch dessen Abbruch zu beseitigen. Es sei ein Antrag auf Abänderung des Bescheides und auf Wiederaufnahme des Verfahrens gestellt worden. Überdies seien die Mieter gekündigt worden. Das Gericht habe die Kündigungen bestätigt und ausgesprochen, daß die wirtschaftliche Abbruchreife des Gebäudes gegeben sei. Um die Abtragungsbewilligung habe der Beschwerdeführer allerdings erst am 29. März 1966 angesucht. Es sei aber nicht notwendig gewesen, das Ansuchen früher einzubringen, weil der Beschwerdeführer bei der gegebenen Rechtslage damit rechnen konnte, daß es sich bei dem Verfahren nur um ein kurzes formelles Verfahren handeln werde.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Es ist dem Beschwerdeführer beizupflichten, daß die im § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien normierte Instandhaltungspflicht keine unbedingte ist. Sie wandelt sich in dem Zeitpunkt, in dem der Eigentümer beschließt, das Gebäude abzutragen, in die Verpflichtung zur Durchführung unbedingt notwendiger Sicherungsmaßnahmen. In einem solchen Falle muß es, wie der Verwaltungsgerichtshof mehrfach, so etwa in dem Erkenntnis vom 1. Juni 1962, Zl. 240/62, ausgesprochen hat, als ausrechende angesehen werden, wenn alle jene Maßnahmen getroffen werden, die erforderlich sind, um eine unmittelbar drohende Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Bewohner des Gebäudes, der Nachbarschaft und der Straßenbenützer bis zu dem Zeitpunkte hintanzuhalten, in dem voraussichtlich mit dem Abbruch des Gebäudes zu rechnen ist. Die Instandhaltungspflicht erlischt begrifflich mit der Beseitigung des Bauwerkes.

Der Beschwerdeführer ist der Meinung, darauf läuft sein Vorbringen hinaus, daß er zur Instandsetzung der Hofschauflächen nicht mehr verpflichtet gewesen sei, weil er alles in seinen Kräften Stehende unternommen habe, um den der Bauordnung widersprechenden Zustand des Gebäudes durch dessen Abbruch zu beseitigen. Wäre diese Behauptung zutreffend, wäre der angefochtene Bescheid allerdings rechtswidrig. Diese Voraussetzung ist jedoch nicht gegeben.

Dem Beschwerdeführer wurde die Verletzung der Instandhaltungspflicht in der Zeit vom 4. Juli 1962 bis 25. Juli 1963 zur Last gelegt. Der Beschwerdeführer hat weder im Verwaltungsverfahren noch in der Beschwerde behauptet, in diesem Zeitraum irgend etwas unternommen zu haben, was seine Absicht, das Gebäude abzutragen, erkennen ließ. Der Antrag auf "Aufhebung" des Instandsetzungsauftrages wurde erst am 23. August 1963 und offenbar erst nach Einleitung des Verfahrens zur Durchführung einer Ersatzvornahme gestellt. Der Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 7 Mietengesetz langte erst am 9. Jänner 1964 bei der Schlichtungsstelle ein. Die Begründung beider Anträge spricht überdies nicht für, sondern gegen eine Abtragungsabsicht. In welcher Weise ein Eigentümer seine Absicht, ein bewohntes Gebäude abzutragen, zu erkennen gibt, ist dem Beschwerdeführer, wie seine Ausführungen in der Beschwerde zeigen, sehr wohl bekannt, weil er sowohl die gerichtliche Kündigung der Mieter als auch die Erwirkung einer Abtragungsbewilligung, wenn auch offenbar erst nach dem Tatzeitraum in die Wege geleitet hat. Auf dieses Vorbringen kann im übrigen der Verwaltungsgerichtshof deswegen nicht eingehen, weil es sich bei ihm um eine gemäß § 41 Abs. 1 VwGG 1965 unbeachtliche Neuerung handelt.

Hat aber der Beschwerdeführer in der angenommenen Tatzeit weder Maßnahmen zur Abtragung ergriffen noch Instandsetzungsarbeiten vorgenommen, ist er mit Recht in eine Verwaltungsstrafe genommen worden.

Die Beschwerde erweist sich sohin als unbegründet, weshalb sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 abgewiesen werden mußte.

Der Ausspruch über die Kosten gründet sich auf die §§ 47 und 48 VwGG 1965 in Verbindung mit Art. I lit. B Z. 4 und 5 der Verordnung BGBl. Nr. 4/1965.

Wien, am 12. September 1966