Sham transactions in real estate transfers and the assessment of Grunderwerbsteuer on the full economic consideration

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Mit schriftlichem Kaufvertrag vom 28. März 1958 hatten die Beschwerdeführerin und RB von JM je zur Hälfte eine Liegenschaft in Wien mit einem darauf befindlichen Hause gekauft. Als Kaufpreis war im Kaufvertrag ein Gesamtbetrag von S 80.000,- angegeben.

Bereits am 14. April 1958 wurde ein schriftlicher "Auflösungsvertrag" errichtet, demzufolge RB und JM den Kauf einer Hälfte dieser Liegenschaft rückgängig machten. Darauf wurde am 14./24. April 1958 ein weiterer Kaufvertrag aufgesetzt, demzufolge die Beschwerdeführerin von JM auch die andere Hälfte dieser Liegenschaft, die seinerzeit RB gekauft hatte, um den Preis von S 40.000,- erwarb.

Nachdem das Finanzamt der Beschwerdeführerin zunächst mit Bescheid vom 17. Mai 1958 die Grunderwerbsteuer von der Erwerbung der einen Liegenschaftshälfte durch Kaufvertrag vom 28. März 1958 vorgeschrieben hatte, schrieb es ihr mit Bescheid vom 5. Juni 1958 auch von der Erwerbung der anderen Liegenschaftshälfte durch Kaufvertrag vom 14./24. April 1958 die Grunderwerbsteuer vor. In beiden Bescheiden wurde der Steuerbemessung je ein Betrag von S 40.000,- zugrunde gelegt. Während die Steuerumschreibung vom ersten Erwerbsvorgange (vom 28. März 1958) in der Folge im Zug eines Wiederaufnahmeverfahrens erhöht und dann im Zug eines Rechtsmittelverfahrens durch Berufungsvorentscheidung wieder auf den Betrag von S 2.800,- herabgesetzt wurde, erwuchs der den zweiten Erwerbsvorgang betreffende Steuerbescheid sofort in Rechtskraft.

Auf Grund einer Vernehmung des Verkäufers JM in einem anderen Steuerverfahren wurde dem Finanzamte bekannt, daß RB anläßlich des Abschlusses des ersten Kaufvertrages vom 28. März 1958 dem Verkäufer für die Freimachung einer Wohnung und eines Geschäftsraumes neben dem in diesem Kaufvertrage beurkundeten Kaufpreise noch einen Betrag von S 20.000,- gezahlt hatte. In der Folge wurden JM, RB und der Notar, der die Kaufverträge vom 28. März 1958 und vom 14./24. April 1958 ebenso wie auch den "Auflösungsvertrag" vom 14. April 1958 beurkundet hatte, vom Finanzamte vernommen. Zum Ergebnis dieser Beweisaufnahmen wird auf die Darstellung des Sachverhaltes in den Entscheidungsgründen des hg. Erkenntnisses vom heutigen Tage, Zl. 1894/64, hingewiesen, das über eine Beschwerde des RB in einer mit den genannten Verträgen im Zusammenhang stehenden Grunderwerbsteuersache ergangen ist. Diese Ermittlungen des Finanzamtes führten dazu, daß das Finanzamt mit Bescheid vom 11. März 1963 gegenüber der Beschwerdeführerin das mit Steuerbescheid vom 5. Juni 1958 abgeschlossene Verfahren in der "Grunderwerbsteuersache, betreffend den Kaufvertrag vom 14. April 1958" wieder aufnahm und der Beschwerdeführerin nunmehr von einer Bemessungsgrundlage von S 60.000,- eine 7%ige Grunderwerbsteuer vorschrieb. In der Begründung dieses Bescheides führte das Finanzamt an, es habe sich aus den Aussagen des RB und des JM vom 9. Jänner 1963 ergeben, daß B ursprünglich eine Liegenschaftshälfte samt einer freien Kleinwohnung, einem Geschäftslokal und einem Schuppen von JM "in einer Willenseinigung" erworben habe, Von diesem Kaufpreise seien S 40.000,- auf die Liegenschaftshälfte und S 20.000,- auf die "Lokalitäten" entfallen. Diesen Betrag habe B an M bezahlt. In der Folge habe B diese Liegenschaftshälfte um den Preis von S 60.000,-

an die Beschwerdeführerin weiterverkauft und die Beschwerdeführerin habe dem B S 60.000,- bezahlt. "Eine Refundierung des Kaufpreises von S 60.000,- durch M an B" habe nicht stattgefunden. An Stelle dieses Tatbestandes sei aber zwischen B und M ein Stornierungsvertrag und zwischen M und der Beschwerdeführerin ein Kaufvertrag vom 14. April 1958 "erstellt" worden. Da nun festgestelIt worden sei, daß die Beschwerdeführerin die eine Liegenschaftshälfte samt den "Lokalitäten" und dem Schuppen von RB um den Betrag von S 60.000,- und nicht von JM um den Betrag von S 40.000,- erworben habe, sei das Bemessungsverfahren wiederaufgenommen worden,

Die Beschwerdeführerin focht diesen Bescheid des Finanzamtes seinem gesamten Inhalt und Umfange nach an. Sie führte aus, daß die Annahme, sie hätte die Haushälfte von RB gekauft, weder durch eine Urkunde noch durch ein sonstiges Beweisergebnis gedeckt sei. RB sei nie Eigentümer der Liegenschaftshälfte gewesen, sodaß die Beschwerdeführerin diese Liegenschaftshälfte auch nicht habe von B erwerben können.

Die Finanzlandesdirektion wies mit Bescheid vom 15. Mai 1964 die Berufung mit der folgenden Begründung ab: Nach den Ergebnissen des Beweisverfahrens habe RB mit Kaufvertrag vom 28. März 1958 gegen Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises einen Anspruch auf Übereignung einer Miteigentumshälfte der strittigen Liegenschaft erworben. Er habe weiter mit der Beschwerdeführerin über die Übernahme der von ihm erworbenen Liegenschaftshälfte allein verhandelt und die Beschwerdeführerin habe ihm auch den bezahlten Kaufpreis ersetzt. Der ehemalige Eigentümer habe nach seinen durchaus glaubwürdigen Angaben nach Abschluß des Kaufvertrages (gemeint ist der Kaufvertrag vom 28. März 1958) weder mit der Beschwerdeführerin noch mit RB verhandelt. Er habe weder an B den Kaufpreis auf Grund des Rücktrittes zurückgezahlt noch auch von der Beschwerdeführerin eine weitere Kaufpreisnachzahlung erhalten, sodaß von einem wahren Rücktritte keine Rede sein könne. JM sei an dem weiteren wirtschaftlichen Geschehen überhaupt nicht mehr beteiligt gewesen, sondern nur mehr zur Unterfertigung von Urkunden benötigt worden, deren Abfassung der Beschwerdeführerin aus grundbuchs- und steuertechnischen Gründen vorteilhaft erschienen sei. Aus dem Beweisverfahren ergebe sich, daß die beurkundeten Rechtsgeschäfte Scheingeschäfte darstellten, für deren Beurteilung § 23 Abs. 1 der Bundesabgabenordnung (BGBl. Nr. 194/1961, BAO) maßgebend sei. B habe durch den Kaufvertrag vom 28. März 1958 einen Anspruch auf Übereignung der strittigen Liegenschaftshälfte erworben, den er habe weiter übertragen können. Von dieser Möglichkeit habe er durch die Vereinbarungen mit der Beschwerdeführerin Gebrauch gemacht und damit den Tatbestand nach § 1 Abs. 1 Z. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (BGBl. Nr. 140/1955, GrEStG) verwirklicht.

In der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde räumt die Beschwerdeführerin ein, daß sie sich, um Alleineigentümerin der Liegenschaft zu werden, an RB, den Lebensgefährten ihrer Tochter, gewendet und von diesem die Erklärung erhalten habe, daß er bereit sei, auf den Erwerb der gekauften Eigentumshälfte zu verzichten, wenn ihm daraus kein wirtschaftlicher Nachteil erwachsen würde, und der Verkäufer bereit sei, den mit ihm abgeschlossenen Kaufvertrag rückgängig zu machen. Die Angelegenheit sei sodann beim Notar so geregelt worden, daß JM, der wieder die ausschließliche Verfügungsmacht über die Kaufsache erworben habe, diesen Liegenschaftsanteil an die Beschwerdeführerin um S 40.000,-

verkauft habe. Der angefochtene Bescheid sei "fiskalisch". Es sei völlig bedeutungslos, daß der ehemalige Eigentümer weder mit der Beschwerdeführerin noch mit RB, sondern mit dem beauftragten Notar die Verhandlungen geführt habe. B habe mit M einen Stornovertrag geschlossen, auf Grund dessen er den Anspruch auf Übereignung der zweiten Liegenschaftshälfte wieder verloren habe. In der Folge habe M sodann einen zweiten Vertrag geschlossen, auf Grund dessen er der Beschwerdeführerin den Übereignungsanspruch auf die Liegenschaft käuflich verschafft habe. Der Kaufpreis sei aus dem beim Notar erlegten Depot bezahlt worden. Warum der Rücktritt unwahr sei und ein neuerlicher Verkauf (gemeinte durch JM) nicht vorliegen sollte, sei nicht einzusehen. Der Beschwerdeführerin sei der gewählte Weg keineswegs zweckmäßiger erschienen, denn sie hätte keinen Groschen mehr an Steuern oder an Vertragskosten bezahlt, wenn sie den Vertrag unmittelbar mit RB abgeschlossen hätte. JM sei am wirtschaftlichen Geschehen sehr wohl beteiligt gewesen, was schon aus der Unterfertigung der Urkunde und den damit zusammenhängenden Erklärungen hervorgehe. In verfahrensrechtlicher Hinsicht bemängelt die Beschwerdeführerin, daß die belangte Behörde es unterlassen habe, Zeugen nochmals zu befragen, und daß eine "diesbezügliche Rüge" übergangen worden sei. Die Behörde habe es bewußt unterlassen, die Beschwerdeführerin darüber aufzuklären, welchen Anlaß sie gehabt habe, eine Abänderung des bereits rechtskräftigen "Gebührenbescheides" zu bewirken. Sie nehme einen Verrechnungsvorgang an, der nicht vorliege, weil sie es überhaupt unterlassen habe, den Notar und JM über den Inhalt der abgegebenen urkundlichen Erklärungen und die damit verbundenen Umstände zu befragen. Nirgends sei festgestellt worden, daß die Zahlungen über ein Depot beim Notar gegangen seien. Gerade diesen Vorgang nehme die Behörde zum Anlaß, ein Scheingeschäft zu konstruieren. Die Behörde habe es weiter abgelehnt, sich von JM die Urkunden vorlegen zu lassen, deren Vorlage die Beschwerdeführerin beantragt hatte. Sie habe so die Vorschriften der §§ 115 Abs. 2, 183 Abs. 4 und 294 BAO verletzt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde erwogen:

Der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die belangte Behörde habe wesentliche Verfahrensvorschriften außer acht gelassen und im Verfahren den Grundsatz des Parteiengehörs verletzt, ist unbegründet. Das Finanzamt hat noch vor Erlassung des Wiederaufnahmebescheides und des neuerlichen Steuerbescheides vom 11. März 1963, wie sich eindeutig aus der Aktenlage ergibt, dem bevollmächtigten Machthaber der Beschwerdeführerin die Aussagen des RB, des JM und des Notars, der die Verträge beurkundet hatte, zur Äußerung vorgehalten. Der Machthaber hat aber keine weiteren Beweisanträge gestellt. Auch in der Berufung wurden solche nicht gestellt. Die Berufung hat sich vielmehr nur auf unsachliche Ausfälle gegen das Finanzamt und auf die Einwendung beschränkt, RB sei niemals Eigentümer der strittigen Haushälfte geworden und habe diese daher nicht übereignen können. Wenn in der vorliegenden Beschwerde darauf hingewiesen wird, die Behörde habe es abgelehnt, sich die von der Beschwerdeführerin genannten Urkunden durch M vorlegen zu lassen, so ist es richtig, daß ihr Vertreter nach Vorhalt der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens ausgeführt hatte, die Bezahlung der S 20.000,- durch B an M für die "Lokalitäten" sei gesondert vom Kaufvertrage vom 28. März 1958 vereinbart worden und darüber liege eine Urkunde vor, die sich bei M befinden müsse. Das Thema dieses Beweisantrages war aber für den vorliegenden Fall gänzlich unbeachtlich. Denn es kam nicht darauf an, was B dem M und aus welchem Grund er es ihm bezahlt hatte, sondern darauf, was die Beschwerdeführerin dem B bezahlt hatte. Daß sie ihm aber S 60.000,- bezahlt hatte, bestreitet sie selbst nicht. Die grunderwerbsteuerliche Würdigung der Vorgänge zwischen ihr und B ist aber Sache der rechtlichen Beurteilung.

Auf Grund der Angaben der Beschwerdeführerin und der Feststellungen der belangten Behörde ist unbestritten, daß es die Beschwerdeführerin gewesen ist, die den RB bewogen hat, auf den Erwerb der Liegenschaftshälfte zu verzichten. Die Beschwerdeführerin selbst hat eingeräumt, daß B sich auf ihr Einwirken hin bereit erklärte, auf den Erwerb des Eigentums an der Kaufsache unter dem Vorbehalte zu verzichten, daß ihn daraus kein wirtschaftlicher Nachteil treffen werde und daß der Verkäufer JM den von ihm abgeschlossenen Kaufvertrag rückgängig zu machen gewillt sei.

Dieser "Auflösungsvertrag" ist in der Folge auch beurkundet worden, worauf die Beschwerdeführerin die strittige Liegenschaftshälfte der Form nach von M gekauft hat. Die belangte Behörde hat nun auf Grund der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens geschlossen, daß es dem RB nicht ernstlich darum gegangen ist, von den ihm durch den Kaufvertrag vom 28. März 1958 auferlegten Pflichten entlastet zu werden, sondern daß er dem Wunsche der Beschwerdeführerin auf Erwerb dieser Liegenschaftshälfte nachgegeben hat. Die belangte Behörde hat schließlich aus den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens abgeleitet, daß in Wirklichkeit RB der Beschwerdeführerin den Übereignungsanspruch gegenüber M abtreten wollte, und daß der Auflösungsvertrag demnach nur zum Schein abgeschlossen wurde.

Wenn die belangte Behörde die ihr vorliegenden Unterlagen in dieser Weise gewürdigt hat, kann ihr nach der Aktenlage nicht entgegengetreten werden. Der Verwaltungsgerichtshof ist nach dem Gesetze nicht berufen, selbst Beweise zu würdigen (§ 41 VwGG 1965). Er hat lediglich zu untersuchen, ob die zur Entscheidung notwendigen Beweisunterlagen in ausreichendem Maß und in einem mängelfreien Verfahren gesammelt worden sind und ob die daraus gezogenen Schlüsse den Denkgesetzen und den Erfahrungen des täglichen Lebens nicht widersprechen. Daß aber die Schlüsse, die die belangte Behörde aus den ihr vorliegenden Ermittlungsergebnissen gezogen hat, unbedenklich sind, hat der Gerichtshof in den Entscheidungsgründen seines Erkenntnisses Zl. 1894/64 dargelegt.

Es darf auch nicht übersehen werden, daß RB nach den eigenen Angaben der Beschwerdeführerin der Lebensgefährte ihrer Tochter ist und daß es daher den Auffassungen des täglichen Lebens durchaus entspricht, daß ein solches Naheverhältnis den RB bewogen hat, der Beschwerdeführerin den Wunsch, auch die andere Liegenschaftshälfte zu erwerben, unmittelbar zu erfüllen. Es ist ebensowenig denkunmöglich und entspricht gleichermaßen den Erfahrungen des täglichen Lebens, wenn die belangte Behörde weiter geschlossen hat, daß die formelle Rückgängigmachung des Kaufvertrages vom 28.

März 1958, soweit er B betraf, nur steuertechnischen Zwecken diente, nämlich der Ersparung von Abgaben, und zwar jener Abgaben, die B auf Grund des von ihm abgeschlossenen Kaufvertrages vom 28. März 1958 zu entrichten hatte. Denn nach den schriftlich beurkundeten Verträgen, von denen die belangte Behörde zwei als Scheingeschäfte angesehen hat, wäre die ganze Liegenschaft nur einmal, nämlich unmittelbar von M an die Beschwerdeführerin übergegangen, während nach den durch die Ergebnisse der Ermittlungen gestützten Annahmen der belangten Behörde über die eine Miteigentumshälfte der Liegenschaft zwei aufeinanderfolgende Verpflichtungsgeschäfte abgeschlossen wurden, nämlich eines zwischen M und B (Begründung eines Übereignungsanspruches) und ein weiteres zwischen B und der Beschwerdeführerin (Abtretung dieses Übereignungsanspruches).

Die Annahmen der belangten Behörde werden auch noch dadurch gestützt, daß JM mit der Beschwerdeführerin nach den unbestritten gebliebenen Feststellungen der belangten Behörde keine Kaufverhandlungen geführt hat, sondern daß solche nur zwischen der Beschwerdeführerin und RB geführt worden sind.

Auch ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung des Anspruches auf Übereignung einer inländischen Liegenschaft begründet, ist nach § 1 Abs. 1 Z. 3 GrEStG steuerpflichtig. Die Behörde hat auch nicht geirrt, wenn sie als Gegenleistung der Beschwerdeführerin bei diesem Geschäfte mit B den Betrag von S 60.000,- der Besteuerung unterzogen hat. Denn zur Gegenleistung gehört gemäß § 11 Abs. 1 Z. 1 GrEStG der Kaufpreis samt den sonstigen vom Verkäufer übernommenen Leistungen. Diese Gegenleistung war somit im vorliegenden Falle nicht der Betrag von S 40.000,- sondern ein solcher von S 60.000,-.

Aber selbst dann, wenn man sich den Rechtsstandpunkt der Beschwerdeführerin zu eigen machen würde, wäre für die Beschwerdeführerin nichts zu gewinnen. Ändern würde sich in einem solchen Falle nur die Person des anderen Vertragsteiles, der gemäß § 17 Z. 4 GrEStG gleichfalls dem Steuergläubiger gegenüber zur Entrichtung der Steuer verpflichtet ist. Rechte der Beschwerdeführerin wären damit aber nicht verletzt. Denn wenn die Behauptungen der Beschwerdeführerin zutreffen, hätte eben die Beschwerdeführerin durch das Rechtsgeschäft vom 14./24. April 958 gegenüber dem Verkäufer M einen Anspruch auf Übereignung einer Miteigentumshälfte der strittigen Liegenschaft erworben und dieser Vorgang hätte wiederum zur Festsetzung einer Grunderwerbsteuer gemäß § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG führen müssen. Daß in diesem Falle die Bemessungsgrundlage gleichfalls S 60.000,- betragen würde, steht ebenfalls fest, weil die Beschwerdeführerin eingeräumt hat, daß RB unter anderem nur unter der Bedingung bereit war, auf den Erwerb der Liegenschaftshälfte zu verzichten, daß er keinen wirtschaftlichen Nachteil erleide. Wenn die Beschwerdeführerin dem B also zugesagt hat, über den reinen Kaufpreis von S 40.000,-

hinaus auch noch den von B an M entrichteten Betrag von S 20.000,-

zu vergüten, dann wäre dies als eine Leistung anzusehen, die der Erwerber anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, daß sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten Solche Leistungen sind aber zufolge § 11 Abs. 3 Z. 1 GrEStG der Gegenleistung hinzuzurechnen, sodaß auch bei der von der Beschwerdeführerin vertretenen Rechtsansicht die Gegenleistung für den Erwerb der zweiten Liegenschaftshälfte S 60.000,- betragen würde. Der angefochtene Bescheid litt daher auch nicht an der von der Beschwerdeführerin behaupteten inhaltlichen Rechtswidrigkeit.

Da somit weder eine inhaltliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides noch eine wesentliche Verletzung von Verfahrensvorschriften festgestellt werden konnte, war die Beschwerde gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 als unbegründet abzuweisen, Wien, am 25. März 1965