VwGH annuls tax assessment due to failure to investigate buyer's motive for acquiring building rights.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.

Mit Kaufvertrag vom 4. August 1961 hat die Firma GM die von ihr auf einem von den Österreichischen Bundesbahnen in Bestand genommenen Grundstück in Wien V, M-straße 21, errichteten Gebäude sowie die dazugehörigen Anlagen an die Beschwerdeführerin verkauft und weiter das Bestandrecht auf Grund des Bestandvertrages mit den Österreichischen Bundesbahnen an sie abgetreten; der Vertrag wurde unter der Bedingung geschlossen, daß die Verkäuferin die Zustimmung der Österreichischen Bundesbahnen zum Abschluß eines entsprechenden Bestandvertrages mit der Käuferin erwirkt; die Verkäuferin verpflichtete sich, die Zustimmung der Österreichischen Bundesbahnen zum Abschluß eines Bestandvertrages über die Grundfläche in Wien V, mit der Käuferin so rasch als möglich zu erlangen (Punkt II des Kaufvertrages).

Nach Punkt III des Kaufvertrages beträgt der Kaufpreis insgesamt S 180.000,--, wovon "S 100.000,-- für das Gebäude und S 80.000,-- für die sonstigen Anlagen und für die Abtretung der Mietrechte" bezahlt werden, und nach dieser Stelle der Vertragsurkunde wurden bis zum Zeitpunkte der Unterfertigung des Vertrages S 160.000,-- bezahlt, während "der restliche Kaufpreis von S 200.000,--" erst nach völliger Räumung zur Zahlung fällig war. Der Kaufgegenstand ist zufolge Punkt IV des Kaufvertrages am 1. Juli 1961 übergeben bzw. übernommen worden.

Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien hatte der Beschwerdeführerin zunächst mit Bescheid vom 4. September 1961 gemäß § 100 der Abgabenordnung 7 % Grunderwerbsteuer vom anteiligen Kaufpreise von S 100.000,--, also einen Betrag von S 7.000,--, dann aber mit endgültigem Bescheid vom 13. März 1962 8 % Grunderwerbsteuer von S 180.000,--, also S 14.400,--, unter Anrechnung des vorläufig bemessenen Abgabenbetrages vorgeschrieben. In ihrer Berufung hat die Beschwerdeführerin eine Grunderwerbsteuerpflicht nur hinsichtlich des für das Superädifikat vereinbarten Betrages von S 100.000,-- anerkannt, nicht aber für die als bewegliche Sache anzusehende Abtretung der Mietrechte und die Übertragung der als "sonstige Anlagen" bezeichneten, zum Teil auch baufälligen, nur aus Holz errichteten Bauwerke, die zum Teile nicht einmal Seitenwände besäßen, also keinen Schutz gegen äußere Einflüsse gewährten, deren Wert nur geringfügig sei und mit S 3.000,-- bis S 4.000,-- angenommen werden könne, während der restliche Betrag von S 76.000,-- bis S 77.000,-- für die Abtretung der Mietrechte bezahlt worden sei.

Nachdem das Finanzamt die Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 29. Juni 1962 mit der Begründung abgewiesen hatte, daß ein Nachweis, wofür die restlichen S 80.000,-- bezahlt wurden, nicht erbracht, namentlich auch trotz wiederholter Aufforderung die Bilanz vom 31. Dezember 1961 nicht vorgelegt worden sei, hat auch die mit Antrag auf Entscheidung angerufene belangte Behörde mit der nunmehr beim Verwaltungsgerichtshofe wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften angefochtenen Berufungsentscheidung die Berufung als unbegründet abgewiesen Sie hat aus Punkt II des Kaufvertrages, wonach die Verkäuferin ihr Bestandrecht auf Grund des Bestandvertrages mit den Österreichischen Bundesbahnen an die Käuferin abgetreten hat und der Vertrag unter der Bedingung abgeschlossen wurde, daß die Verkäuferin die Zustimmung der Österreichischen Bundesbahnen zum Abschluß eines entsprechenden Bestandvertrages mit der Käuferin erwirkt, festgestellt, daß die Beschwerdeführerin am Erwerbe des Gebäudes allein nicht interessiert, sondern daß eine wesentliche Vertragsbestimmung auch die Abtretung der Mietrechte war.

Die Leistung der S 80.000,-- sei daher von der Beschwerdeführern erbracht worden, um aus der erworbenen Sache eine für sie möglichst vorteilhafte Nutzung zu erzielen; diese Leistung zähle daher zu den unmittelbar mit der Erwerbung wirtschaftlich zusammenhängenden "sonstigen Leistungen" und mithin zur Gegenleistung im Sinne des § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes (BGBl. Nr. 140/1955, GrEStG). Da die Beschwerdeführerin selbst die übergebenen "sonstigen Anlagen" als geringwertig bezeichnet und auch trotz wiederholter Aufforderung eine aufgegliederte Bewertung dieser Anlagen nicht vorgelegt habe, sei der Betrag von S 80.000,-- zu Recht in die Bemessungsgrundlage einbezogen worden.

Von der beantragten Vernehmung einer Auskunftsperson habe abgesehen werden können, weil es sich bei der Frage, ob der für die Abtretung der Mietrechte bezahlte Betrag grunderwerbsteuerpflichtig ist, um die Entscheidung einer Rechtsfrage handle.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde erwogen:

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnisse vom 19. Juni 1957, Slg. N. F. Nr. 1665(F), ausgesprochen, daß Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer erbringt, um aus der zu erwerbenden Sache eine für ihn möglichst vorteilhafte Nutzung zu erzielen, zu den unmittelbar mit der Erwerbung wirtschaftlich zusammenhängenden sonstigen Leistungen und mithin zur Gegenleistung im Sinne des § 11 GrEStG gehören. Daraus wurde in jenem Beschwerdefall abgeleitet, daß auch das vom Erwerber für die Räumung der vom Veräußerer benützten Räumlichkeiten bezahlte Entgelt als ein Teil der Gegenleistung einen Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu bilden hat.

In jenem Falle handelte es sich um Räume, die einen Teil der verkauften Liegenschaft bildeten. In dem hier zu entscheidenden Falle war die Vertragspartnerin der Beschwerdeführerin, die Firma GM Mieterin eines Lagerplatzes samt Gleisanschluß, der im Eigentume der Österreichischen Bundesbahnen steht. Auf diesem von ihr gemieteten Grundstücke hatte sie ein Gebäude errichtet, das in ihrem Eigentume verblieben ist. Da Gebäude auf fremdem Grunde gemäß § 2 Abs. 2 Z. 3 GrEStG, soweit es sich um die Anwendung des Grunderwerbsteuergesetzes handelt, den Grundstücken gleichgestellt sind, unterlag, was unbestritten ist, die Erwerbung dieses Gebäudes durch die Beschwerdeführerin der Grunderwerbsteuer.

Neben dem Kaufpreise für dieses Gebäude hatte die Beschwerdeführerin der Firma GM jedoch noch 80.000,-- "für die sonstigen Anlagen und für die Abtretung der Mietrechte" zu bezahlen. Welcher Art diese "sonstigen Anlagen" sind und ob sie gleichfalls Gebäude auf fremdem Boden im Sinne des § 2 Abs. 2 Z. 3 GrEStG darstellen, ist im Laufe des Verwaltungsverfahrens nicht einwandfrei geklärt worden. Im übrigen enthalten auch die Punkte II und III des Kaufvertrages Widersprüche, weil dort einmal von einer Abtretung der Bestandrechte durch die Firma GM., an anderer Stelle wieder davon die Rede ist, daß die Firma GM "die Zustimmung der Österreichischen Bundesbahnen zum Abschluß eines entsprechenden Bestandvertrages mit der Käuferin erwirkt".

Aus diesem Inhalte der Vertragsurkunde hat die belangte Behörde in der Begründung des angefochtenen Bescheides den Schluß gezogen, "daß die Beschwerdeführerin am Erwerb der Gebäude allein nicht interessiert war, sondern eine wesentliche Vertragsbestimmung auch der Erwerb der Mietrechte war". Dieser Schluß stimmt auch mit den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Berufung überein. Wenn die belangte Behörde aber aus dieser Feststellung weiter abgeleitet hat, der Betrag von S 80.000,-- sei deshalb auf jeden Fall der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Gebäudes hinzuzurechnen, kann ihr nicht gefolgt werden Denn um beurteilen zu können, ob die Zahlung der S 80.000,-- zur Gegenleistung für die Erwerbung des Gebäudes (Superädifikates) gehört, ist es erforderlich, den wirtschaftlichen Zweck des einen wie des anderen Teiles des hier strittigen Rechtsgeschäftes klarzustellen.

War nämlich die Absicht der Beschwerdeführerin vor allem darauf gerichtet, das Gebäude zu erwerben und dieses für ihre Zwecke zu nutzen, dann waren auch alle sonstigen Abreden, die erforderlich waren, um der Beschwerdeführerin die Nutzung und Verwertung des gekauften Gebäudes zu sichern, Bestandteile dieses Erwerbsgeschäftes. Da nun das Gebäude auf fremdem Grunde steht, hätte dann die Beschwerdeführerin sich jedenfalls einen Zugang zu diesem Gebäude sichern müssen, wozu sie der Einwilligung des Grundeigentümers bzw. des Bestandnehmers bedurft hätte.

Wenn nun auf Grund der gegebenen wirtschaftlichen Machtverhältnisse eine Zustimmung des Grundeigentümers bzw. Bestandnehmers zur Benützung der Grundfläche durch die Beschwerdeführerin nur unter der Bedingung zu erzielen war, daß die Beschwerdeführerin die ganze vom bisherigen Eigentümer des Gebäudes gemietete Grundfläche samt allfälligen anderen dort errichteten Anlagen von den Österreichischen Bundesbahnen in Bestand nahm und wenn die Zustimmung des bisherigen Bestandnehmers, nämlich ein Verzicht auf seine Bestandrechte, nur gegen Bezahlung eines Ablösebetrages erreicht werden konnte, dann bildete auch dieser Ablösebetrag wegen des engen wirtschaftlichen Zusammenhanges zwischen der Zahlung der Ablöse und der Möglichkeit, das Gebäude nutzen zu können, einen Teil der Gegenleistung für die Erwerbung des Superädifikates.

War hingegen das Bestreben der Beschwerdeführerin vor allem darauf gerichtet, sich einen Lagerplatz mit Gleisanschluß zu sichern - wie sie dies in der nunmehr vorliegenden Beschwerde behauptet - und hatte sie an dem auf dem Lagerplatz befindlichen Superädifikate kein oder nur ein geringes Interesse, dann hatte sie nicht das Bestandrecht an dem Lagerplatz erworben, um im den vollen Genuß des Superädifikates zu gelangen, sondern es war dann umgekehrt die Erwerbung des Gebäudes nur ein Nebengeschäft, das notgedrungenermaßen mit abgeschlossen werden mußte, weil der bisherige Bestandnehmer sonst nicht zum Verzicht auf seine Bestandrechte bereit gewesen wäre.

Dann wäre nicht die Erwerbung der Bestandrechte am Lagerplatze zur Erlangung der vollen Herrschaft über das Superädifikat, sondern umgekehrt die Erwerbung des Bauwerkes zur Erlangung der Bestandrechte am Lagerplatz erforderlich und damit ein Nebengeschäft zum Hauptgeschäft der Erwerbung der Bestandrechte gewesen. In einem solchen Falle hätte dann aber nur der unmittelbar für die Erwerbung des Bauwerkes gezahlte Preis die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bilden können. Ob nun der eine oder der andere Fall vorlag, kann der Vertragsurkunde nicht einwandfrei entnommen werden.

Somit hätte die belangte Behörde durch ein Ermittlungsverfahren die Beweggründe, die die Vertragsteile zum Abschlusse des hier streitigen zusammengesetzten Rechtsgeschäftes veranlaßten - diese Beweggründe bilden, wie bereits dargelegt wurde, im gegebenen Zusammenhang ein ausschlaggebendes Sachverhaltselement -, klarstellen müssen. Da sie dies unterlassen hat, ist die Ermittlung des Sachverhaltes in einem wesentlichen Punkt ergänzungsbedürftig geblieben. Der angefochtene Bescheid mußte somit wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben werden.

Im fortgesetzten Verfahren wird es auch Aufgabe der belangten Behörde sein, zu klären, welcher Art die "dazu gehörigen Anlagen" nach Punkt II des Kaufvertrages, auf die ein Teil der streitigen S 80.000,-- entfiel, waren, ob es sich dabei gleichfalls um Gebäude auf fremdem Grund handelt und welcher Teil des Kaufpreises auf sie entfiel.

Wien, am 13. Jänner 1964