Denial of consent to property transfer based on agrarpolitical interest: verification of prompt payment capacity and viability of parceling forest land

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.

Die Erstbeschwerdeführer stellten am 6. November 1959 bei der GrundverkehrsBezirkskommission für den Gerichtsbezirk Scheibbs den Antrag, dem von ihnen mit dem Zweitbeschwerdeführer am 3. November 1959 über dessen rund 71 ha umfassende Liegenschaft EZ. 20 der Katastralgemeinde G abgeschlossenen Kaufvertrage die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu erteilen. Mit diesem Grunderwerbe werde die Absicht verfolgt, eines oder mehrere Kinder der Käufer zu versorgen. Die Bezirksforstinspektion Scheibbs berichtete dazu, daß die Kaufliegenschaft rund 0.07 ha Baugrund, 0.58 ha Garten, 3.69 ha Acker, 5.75 ha Weide, 7.22 ha Wiese und 54.29 ha Wald umfasse. Die bisherige Bewirtschaftung der Waldungen sei extensiv erfolgt. Waldpflegliche Nutzungen seien kaum durchgeführt worden. Wo bisher Kahlhiebe geführt wurden, sei die Wiederinbestandbringung trotz erheblicher Anstrengungen unmöglich gewesen. Ein nicht unbedeutender Teil der Waldfläche trage ausgesprochenen Schutzwaldcharakter. Die künftige Bewirtschaftung könne sich infolge der waldbaulich schwierigen Verhältnisse lediglich im Rahmen vorsichtiger Durchforstungen, Entrümpelungen, Protzenaushiebe usw. bewegen. Diese notwendigen Pflegehiebe würden zunehmend einen unbefriedigenden Bestockungsgrad nach sich ziehen. Die schlechten Bodenbonitäten würden daher zu vorsichtigen Nutzungen bei gleichzeitigem Unterbau von bodenverbessernden Laub- und Nadelhölzern zwingen. Die vorhandenen älteren Baumhölzer seien technisch nicht hiebreif. Bei dem gegebenen Bestandsaufbau werde die Nutzung der nächsten zwei Jahrzehnte alljährlich ca. 1.5 Efm je Hektar betragen. Die Holzabfuhr müßte infolge der Steilheit des Bringungsweges mit Spezialfahrzeugen vom Waldlager bis zur autofesten Fahrbahn erfolgen. HG sei im Hauptberuf Holzhändler und Sägewerker und nur im Nebenberuf Landwirt. Er habe im betreffenden Waldgebiet bereits eine Schlägerung begonnen, deren Fortsetzung ihm untersagt worden sei.

Anläßlich der Sitzung der Grundverkehrs-Bezirkskommission vom 24. November 1959 erklärte HG auf die Dauer von 10 Jahren auf jede Schlägerung verzichten und die Liegenschaft nicht weiterverkaufen zu wollen. Mit Bescheid vom gleichen Tage versagte die GrundverkehrsBezirkskommission dem Rechtsgeschäfte unter Bezugnahme auf § 9 Abs. 1 lit. g des niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes, LGBl. Nr. 79/1956 (kurz: Grundverkehrsgesetz) die Zustimmung. In der Begründung wurde darauf verwiesen, daß der landwirtschaftliche Betrieb des HG nur als Nebenerwerb angesehen werden könne.

Da die Erstbeschwerdeführer vor rund 7 Jahren einen Waldbesitz von 115 ha Fläche erworben und seither mit Gewinn weiterveräußert hätten, sei es nicht glaubhaft, daß sie die Kaufliegenschaft als Existenzgrundlage für ihre Kinder behalten wollten. Es werde vielmehr angenommen, daß mit diesem Ankauf eine spekulative Kapitalsanlage beabsichtigt werde. In der dagegen eingebrachten Berufung wandten sich die Erstbeschwerdeführer gegen die Annahme einer spekulativen Kapitalsanlage, wobei sie geltend machten, daß die von ihnen seinerzeit erworbene Liegenschaft nur zu dem Zwecke wieder abverkauft worden sei, um ein zum Anwesen der Beschwerdeführer näher gelegenes und dadurch für den gedachten Zweck (Versorgung der Kinder) besser geeignetes Objekt erwerben zu können.

HG habe, um diese Absicht zu bekräftigen, vor der Behörde die oben wiedergegebenen Erklärungen über die Unterlassung von Schlägerungen und den Verzicht auf Weiterverkauf abgegeben. Die Erstbeschwerdeführer seien Bauern und hätten den Wunsch, daß auch ihre Kinder Bauern würden. Die BezirksBauernkammer Scheibbs äußerte sich hiezu dahingehend, daß der verkaufsgegenständliche Betrieb ein günstiges Ausmaß zur Erhaltung einer bäuerlichen Familie besitze. Allerdings seien die Wohn- und Wirtschaftsgebäude sehr desolat und müßten bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung neu errichtet bzw. weitgehend adaptiert werden.

Es hätten sich sieben namentlich angeführte Interessenten gemeldet, die zur Aufstockung ihrer Wirtschaften und zur weiteren Existenzsicherung eine Betriebsvergrößerung anstrebten. Da es unwahrscheinlich erscheine, daß ein bäuerlicher Interessent ausfindig gemacht werde, der den Betrieb als Einheit erwerben könnte, wäre es zu begrüßen, wenn die namhaft gemachten Interessenten ihre Wirtschaften durch Grundzukäufe vergrößern könnten. Sie würden die Kaufliegenschaft voraussichtlich um denselben Kaufpreis erstehen. Eine Erklärung der Interessenten, wonach diese gewillt seien, die Kaufliegenschaft zu den Vertragsbedingungen zu erwerben, wurde beigelegt.

Eine zum Berufungsvorbringen abgegebene Stellungnahme der Bezirksforstinspektion vom 28. März 1960 kann ebenso vernachlässigt werden wie die Gegenäußerung der Erstbeschwerdeführer vom 6. Mai 1960, weil diese Stellungnahme in der nachfolgenden Berufungsentscheidung nicht verwertet worden ist.

Mit dem Bescheide vom 20. Juni 1960 gab die GrundverkehrsLandeskommission beim Amte der Niederösterreichischen Landesregierung der Berufung unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 lit. a des Grundverkehrsgesetzes nicht Folge. Die beigefügte Begründung besagt, daß die Erstbeschwerdeführer Holzhändler seien und eine Landwirtschaft nur nebenbei betreiben. Es liege mehr im agrarpolitischen Interesse, die wegen ihrer Lage in einem Bergbauerngebiet als aufstockungswürdig anzusehenden Interessenten als Kaufwerber zu berücksichtigen, als den vertragsgenständlichen Betrieb in seiner Einheit zu erhalten.

In der auch gegen diesen Bescheid ergriffenen Berufung wurde im wesentlichen geltend gemacht, daß die Kaufinteressenten kein Geld zum Grundankauf besäßen und daß es agrarpolitisch geboten sei, den Betrieb nicht aufzuteilen, sondern in seiner Einheit zu erhalten. Die Bezirks-Bauernkammer legte neuerlich eine Erklärung der mehrmals erwähnten Kaufinteressenten über ihren Kaufwillen vor und meinte, daß diese Interessenten Ankaufskredite über die Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft erhalten würden. Die niederösterreichische LandesLandwirtschaftskammer redete in ihrem Gutachten vom 17. Februar 1961 ebenfalls einer Grundaufteilung das Wort, wofür auch die Tatsache spräche, daß der kaufgegenständliche Betrieb seit mehr als 50 Jahren nicht mehr von einer Bauernfamilie selbständig bewirtschaftet werde. Weder der Verkäufer noch die Käufer seien hauptberuflich Landwirte, weshalb kein agrarpolitisches Interesse an der Erhaltung des Betriebes bestehe. Die umliegenden bäuerlichen Betriebe seien als ausgesprochen aufstockungsbedürftig zu bezeichnen. Die LandesLandwirtschaftskammer gab dazu eine eingehende Darstellung der Betriebsverhältnisse der Kaufinteressenten, ihrer Kaufwünsche und ihrer Zahlungsfähigkeit. Aus dieser Darstellung seien folgende wesentliche Daten herausgegriffen:

1) LF und T, Betriebsgröße 26.77 ha, am Hof leben außerdem neben einem Kleinkinde die Eltern (64 und 65 Jahre alt) und eine 38jährige Schwester. Kaufwunsch: Grund im Werte von etwa S 152.000.--. Aufbringung des Kaufpreises: Schlägerungen auf eigenem Grunde mit einem Erlös von S 70.000,--, Verkauf von zwei Ochsen; S 12.000.--, Rest von S 71.000,-- im Kreditwege.

2.) DF und A, Betriebsgröße 27.67 ha. Am Hof leben außerdem vier Kinder im Alter von 4 bis 12 Jahren. Keine fremde Arbeitskraft. Kaufwunsch: Grund im Werte von etwa S 80.000.--. Aufbringung des Kaufpreises: S 22.000.-- aus einer Schlägerung im eigenen Wald, Verkauf von zwei Ochsen und einem Stier: S 18.000., Rest von S 40.000.-- im Kreditwege.

3.) ZA, Betriebsgröße 32.99 ha. Am Hof leben außerdem drei Kinder im Alter von 21, 24 und 26 Jahren. Kaufwunsch: Grund im Werte von etwa S 120.000.. Aufbringung des Kaufpreises: S 28.000.-- aus einer Schlägerung im eigenen Wald, S 20.000. durch den Verkauf von vier Schnittlingen, Rest von S 72.000. im Kreditwege.

4.) WM und K, Betriebsgröße 10.42 ha. Am Hof leben ein 20jähriger Sohn, eine 13-jährige Tochter und die 84 Jahre alte Mutter. Kaufwunsch: Grund im Werte von etwa S 56.000.--. Aufbringung des Kaufpreises: Monatliche Ersparnis aus einem Nebenverdienste von S 500.--. Einnahme aus schlagreifem Holz von S 6.000.--, aus Viehverkauf S 8.000.--, Rest von höchstens S 30.000.-- im Kreditwege.

5.) SK und T, Betriebsgröße 28.67 ha. Am Hofe leben außerdem sechs Kinder im Alter von 1 bis 10 Jahren, ein 73jähriger Vater und ein Landarbeiter, Kaufwunsch: Gründe im Wirte von etwa S 57.000.--. Aufbringung des Kaufpreises: S 23.000.-- aus laufenden Einnahmen (Viehverkauf, Schottergrube), Rest im Kreditwege.

6.) RA und B, Betriebsgröße 14.35 ha. Am Hofe leben außerdem drei Kinder im Alter von 1 bis 4 Jahren und der 60jährige Vater (Ausgedinge). Kaufwunsch: Gründe im Werte von etwa S 57.000.--. Aufbringung des Kaufpreises: Verwendung einer Forderung in Höhe von S 25.000.--. Laufende Einnahmen in Höhe von S 15.000,--. Rest von S 17.500.-- im Kreditwege.

7.) TL und A, Betriebsgröße 16.64 ha. Am Hofe leben außerdem zwei Kinder im Alter von 11 und 14 Jahren. Kaufwunsch: Grund im Werte von etwa S 57.000.--. Aufbringung des Kaufpreises. S 23.000.-- aus genehmigten Holzschlägerungen und laufenden Einnahmen von Vieh und euch, Rest von S 34.500.-- im Kreditwege.

Abschließend wurde noch bemerkt, daß die insgesamt zur Aufstockung vorgesehenen Grundstücke zum Großteil angrenzend an die Kaufliegenschaft liegen, zum Teil Waldgrundstücke betreffen, bei denen ein unmittelbares Angrenzen nicht erforderlich ist. Diese Betriebe würden durch die Aufstockung wesentlich gestärkt, zumal die optimale Betriebsgröße in diesem Gebiete mit 40 ha anzunehmen sei. Bei den vorgesehenen Holzschlägerungen handle es sich um geringfügige und zugelassene Schlägerungen, die forstwirtschaftlich vertretbar seien.

Die Land- und forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich und Wien bescheinigte mit ihrem Schreiben vom 10. März 1961, daß die Kaufwerber mit den benötigten Kreditsummen rechnen könnten.

Der Zweitbeschwerdeführer führte in seiner Eingabe vom 27. Juli 1961 gegen das Gutachten ins Treffen, daß drei Bewerber mit ihren Höfen einige Kilometer entfernt lägen und an die Kaufliegenschaft nicht angrenzten, während drei andere Bewerber die in Frage kommenden Äcker und Wiesen wegen deren entfernter Lage ohne großen Kostenaufwand nicht bewirtschaften könnten. Er sei nicht bereit, die Kaufliegenschaft an die erwähnten Kaufinteressenten abzugeben. Die Erstbeschwerdeführer wiederum begehrten die Begutachtung des Falles durch einen im Gegensatz zu dem bisher tätig gewordenen und mit ihnen angeblich verfeindeten Organ der Bezirksforstinspektion unbefangenen Forstsachverständigen.

Der Hinweis der LandesLandwirtschaftskammer auf den mißlichen Zustand der kaufgegenständlichen Baulichkeiten gehe fehl, weil die Erstbeschwerdeführer die entsprechenden baulichen Maßnahmen durchzuführen beabsichtigten. Die Kaufinteressenten würden den insgesamt im Kreditweg aufzubringenden Betrag von S 299.500.-- nur im Wege von Schlägerungen aus den anzukaufenden Waldgrundstücken hereinbringen können, also durch Angriffe auf die Substanz. Damit aber würde keine eine Stärkung der Betriebe bewirkende Aufstockung herbeigeführt. Ein Amtssachverständiger der belangten Behörde für das Forstwesen bezeichnete in seinem Gutachten vom 11.

Dezember 1961 die zur Kaufliegenschaft gehörenden Waldgrundstücke (54 ha von insgesamt 71 ha) als gut arrondiert und als geschlossene Einheit. An schlagbarem Holz seien ca. 1700 lfm vorhanden, deren Schlägerung aber auf etwa 15 Jahre verteilt werden müßte. Wesentlich dringlicher erschienen bestandspflegliche Maßnahmen größeren Ausmaßes, die wohl auch einen gewissen Massenanfall erbringen, im großen und ganzen aber nicht kostendeckend sein würden. Die Aufteilung des Waldgutes auf sieben Besitzer müßte schwerwiegende Nachteile nach sich ziehen.

Erfahrungsgemäß sei bei solchen Waldteilungen jeder Käufer bestrebt, wenigstens einen Teil des Kaufpreises durch Schlägerungen hereinzubringen. Ganz abgesehen davon, daß bezweifelt werden müsse, ob eine Aufteilung in der Art, daß jeder dieser Käufer auch haubare Bestände bekomme, überhaupt möglich sei, würden doch auf jeden Fall sichere Anhiebe geschaffen werden, die zweifellos stärker in die Substanz eingreifen würden, als wenn geregelte und planmäßige Nutzungen von einem Eigentümer vorgenommen würden. Die Hiebsführung für sieben verschiedene Besitzkomplexe würde auch im Hinblick auf die Windgefährdung überaus schwierig sein.

Weitere Schwierigkeiten würden sich für die Bringung ergeben, für welche wahrscheinlich eine Reihe von Bringungsrechten eingeräumt werden müßte. Diese Nachteile ließen sich wohl vermeiden, wenn sich die Kaufinteressenten zu einer Waldgenossenschaft zusammenschließen würden. Wie aber die Erfahrung mit Agrargemeinschaften immer wieder zeige, gehe die Tendenz der bäuerlichen Besitzer nach einer Aufteilung der gemeinschaftlich bewirtschafteten Wälder, was übrigens sogar von der bäuerlichen Interessenvertretung unterstützt werde.

Mit dem Bescheide vom 6. Februar 1962 bestätigte die belangte Behörde den vorinstanzlichen Bescheid. Diesem letztinstanzlichen Berufungsbescheide wird mit der vorliegenden Beschwerde Rechtswidrigkeit des Inhaltes und infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften zur Last gelegt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über diese Beschwerde erwogen:

Gemäß § 9 Abs. 3 lit. a des Grundverkehregesetzes, auf welche Bestimmung die angefochtene Entscheidung gegründet wurde, ist die Zustimmung zu einem Eigentumsübergang an land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken nicht zu erteilen, wenn bei Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder eines Grundstückes im Ausmaß von mehr als zwei Hektar das Interesse an einer agrarpolitisch notwendigen Vergrößerung oder Stärkung bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Erhaltung des Betriebes oder der einheitlichen Bewirtschaftung des Grundstückes überwiegt, sofern die Inhaber dieser bäuerlichen Betriebe bereit und imstande sind, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen.

Die belangte Behörde ist davon ausgegangen, daß die vorhin aufgezählten bäuerlichen Betriebe derzeit nicht genügend leistungsfähig seien, zumal sie in einem Bergbauerngebiet liegen und es als bekannt gelten könne, daß die Bonitätsverhältnisse in den Höhenlägen des Bezirkes Scheibbs ungünstig sind. Die Erhaltung und Aufstockung dieser Betriebe liege im agrarpolitischen Interesse, zumal in dieser Gegend infolge des Überwiegens der klein- und mittelbäuerlichen Betriebe eine ungünstige Agrarstruktur herrsche. Die Kaufliegenschaft befinde sich seit Jahrzehnten nicht mehr in bäuerlichem Besitz; der Großteil der dazu gehörigen Grundstücke sei verpachtet. Daraus sei zu schließen, daß die Erhaltung der Liegenschaft als selbständiger Betrieb nicht von Interesse ist. Darum werde den agrarpolitischen Interessen mehr gedient, wenn die Vertragsliegenschaft aufgeteilt und zur Aufstockung bäuerlicher Betriebe verwendet werde. Der Einwand der Beschwerdeführer, daß die Kaufinteressenten die Kaufpreisanteile nicht aufbringen könnten, erweise sich nach dem Bericht der LandesLandwirtschaftskammer und der gegebenen Kreditzusage als unbegründet. Der Verwaltungsgerichtshof vermag diese Überlegungen nicht als zureichend für die Versagung der beantragten Zustimmung zu erkennen, dies aus nachstehenden Gründen:

Der bloße Hinweis auf die Tatsache, daß es sich bei den Kaufinteressenten um Bergbauern handle, deren Betriebe nicht genügend leistungsfähig seien, kann noch nicht ausreichen, um das Interesse an einer agrarpolitisch notwendigen Vergrößerung oder Stärkung dieser Betriebe darzutun. Denn die Vergrößerung (Stärkung) eines Betriebes wird nur dann agrarpolitisch notwendig sein, wenn der Betrieb nach seiner Struktur, insbesondere nach der Leistungsfähigkeit der den Betrieb tragenden Menschen, den Zuwachs von Grund oder Boden ohne besondere und in ihren Auswirkungen nicht übersehbare Belastung nicht nur aufnehmen kann, sondern dieses Zuwachses dringend bedarf, um ein größeres Maß an Wirtschaftlichkeit zu erreichen, als dies bisher vorhanden war.

Die im Berichte der LandesLandwirtschaftskammer, dem die belangte Behörde entscheidende Bedeutung beigemessen hat, bezüglich der einzelnen Betriebe gegebenen Hinweise lassen aber jede Auseinandersetzung mit diesen im Vordergrund stehenden Fragen vermissen. Was weiters die Daten über die Zahlungsfähigkeit der Kaufinteressenten anbelangt, ist ihnen nicht zu entnehmen, daß dem Verkäufer der Kaufpreis prompt geleistet werden könnte. In allen Fällen mangelt es abgesehen von prompt zu erreichenden Teilkrediten an Barmitteln. Diese sollen vielmehr erst durch künftige Substanzverkäufe hereingebracht werden, ausgenommen jene Fälle, in denen überhaupt nur von zeitmäßig völlig unbestimmten Einnahmequellen die Rede ist, wie von „monatlichen Ersparnissen“ oder „laufenden Einnahmen“.

Der Verwaltungsgerichtshof hat aber bereits in seinem Erkenntnis vom 10. November 1960, Slg. N.F. Nr. 5412/A, ausgesprochen, daß nur dann von der Fähigkeit der Kaufinteressenten, „den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen“, die Rede sein könne, wenn die Ermittlungen über die Abwicklung der von solchen Personen gedachten Rechtegeschäfte erkennen lassen, daß dem Verkäufer der ortsübliche Verkehrswert prompt geleistet werden kann. Denn nur dann können derartige Kaufanbote dem zu überprüfenden Kaufgeschäft gleichwertig gegenübergestellt werden.

Ferner fehlt die unerläßliche Prüfung der Frage, ob die Größe der Kaufobjekte die Leistungsfähigkeit der Interessenten nicht etwa übersteige und diese Betriebe durch die gedachten Substanzveräußerungen einerseits und die beachtliche Kreditaufnahme anderseits nicht in wirtschaftliche Schwierigkeiten gelangen müssen. Bei dieser Prüfung wäre es auch kaum zu vertreten, Schlägerungen in den zu erwerbenden Waldgrundstücken für die Abzahlung der aufzunehmenden Kredite zu veranschlagen, weil kein agrarpolitisches Interesse am Erwerb von Liegenschaften bestehen könnte, deren vieljähriger Ertrag vorweg dazu dienen müßte, ihren Erwerb zu finanzieren.

Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung, ob die Kaufliegenschaft als Einheit erhalten oder auf sieben Einzelkäufer aufgeteilt werden sollte, hatte die belangte Behörde schließlich auch auf die Tatsache Bedacht zu nehmen, daß es sich dabei größtenteils um Waldgrundstücke handelt. Der forstwirtschaftliche Amtssachverständige hatte in seinem Gutachten vom 11. Dezember 1961 seiner Überzeugung Ausdruck gegeben, daß eine solche Aufteilung schwerwiegende Nachteile nach sich ziehen müßte und hatte sehr nachdrücklich die für eine solche Annahme sprechenden Gründe aufgezeigt. Die belangte Behörde hat sich mit diesem Gutachten überhaupt nicht auseinandergesetzt, obwohl es nicht vernachlässigt werden durfte, ohne die Begründung ihrer Entscheidung mangelhaft zu gestalten.

Es ergibt sich mithin, daß der angefochtene Bescheid teils auf einem unzureichend ermittelten Sachverhalt aufgebaut, teils nicht ausreichend begründet ist. Er mußte deshalb gemäß § 42 Abs. 2 lit. c Z. 2 und 3 VwGG 1952 wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben werden, wobei gemäß § 39 Abs. 2 lit. c VwGG 1952 von der Durchführung der beantragten mündlichen Verhandlung abgesehen werden konnte.

Wien, am 14. März 1963