VwGH dismisses appeal against building code violation conviction for building manager who failed to maintain property.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Mit dem angefochtenen, im Instanzenzug ergangenen Bescheid der belangten Behörde wurde der Beschwerdeführer der Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 2 in Verbindung mit § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien für schuldig erkannt und wurde über ihn gemäß § 135 Abs. 1 leg. cit. eine Geldstrafe von S 800,--, im Falle der Uneinbringlichkeit der Geldstrafe eine Ersatzarreststrafe in der Dauer von vier Tagen verhängt. Als erwiesen wurde angenommen, der Beschwerdeführer habe als bevollmächtigter Verwalter des Hauses W, S-gasse, in der Zeit vom 21.

Oktober 1960 bis 27. Jänner 1961 die lockeren und absturzgefährlichen Verputzteile der Schauseiten des Hintergebäudes nicht abschlagen, das Hofpflaster nicht instandsetzen und den schliefbaren, nicht mehr benutzten Kanal nicht einschlagen lassen, somit die Baulichkeit nicht in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechenden Zustand erhalten. In der Begründung dieses Bescheides heißt es: Das Vorliegen der Baugebrechen innerhalb der Tatzeit werde vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Er erachte sich aber nicht als strafbar, weil er unmittelbar nach Erhalt des Bauauftrages vom 14.

Oktober 1960 Baumeister Ing. FZ mit den Abschlagarbeiten beauftragt habe. Dieser sei dem Auftrag anfangs März 1961 nachgekommen. In der Zwischenzeit habe er die Arbeiten bei dem genannten Baumeister mehrmals urgiert und sogar versucht, denselben Auftrag mehreren anderen Firmen zu geben. Diese hätten aber die Übernahme bzw. die prompte Durchführung wegen Arbeitsüberlastung abgelehnte Die anderen Arbeiten (Pflaster, Kanal) habe er nicht durchführen lassen können, weil diese Arbeiten einen Kostenaufwand von S 42.000,-- erfordert hätten, der bei einem jährlichen Zinsertrag von S 9.000,-- nur durch Aufnahme einer Hypothek und Stellung eines Antrages nach § 7 des Mietengesetzes hätte aufgebracht werden können.

Hiezu habe dem Beschwerdeführer die Vollmacht der neun Miteigentümer des Hauses gefehlt. Die Verwaltungsvollmacht berechtige den Beschwerdeführer nur zu solchen Handlungen, die im Rahmen der "Normalverwaltung" notwendig würden, nicht aber für Großreparaturen oder einen Antrag nach § 7 Mietengesetz. Mit diesem Vorbringen vermöge sich aber der Beschwerdeführer nach Auffassung der Berufungsbehörde nicht zu entlasten. Er sei nicht wegen Nichterfüllung des baupolizeilichen Auftrages, sondern wegen Nichterfüllung der auch ihn als Hausverwalter treffenden Verpflichtung, die Baulichkeit in einem guten Zustand zu erhalten, bestraft worden.

Aufgabe eines Hausverwalters sei es, den Zustand eines Hauses laufend zu überwachen und festgestellte Baugebrechen auch ohne einen darauf gerichteten Auftrag zu beseitigen. Demnach falle die Vornahme von Hausreparaturen in den Rahmen der normalen Hausverwaltung, selbst wenn diese eine Mietzinserhöhung nach sich ziehen würde. Der bloße Hinweis auf das Fehlen der zur Schadensbehebung erforderlichen Mittel vermöge daher nicht zu verfangen. Auch die Tatsache, daß auf der Liegenschaft bereits eine Hypothek in der Höhe von S 116.000,-- (erster Satz) laste, reiche als Entlastungsbeweis nicht aus.

Aus den Zeugenaussagen gehe im übrigen hervor, daß der Beschwerdeführer von den Eigentümern nicht daran gehindert worden sei, die erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leiten. Aus der Aussage der Miteigentümerin HW gehe hervor, sie und deren Tante MG hätten sich niemals gegen die Reparaturen gewendet. Auch aus der übereinstimmenden Aussage der Miteigentümer, sie hätten mit dem Beschwerdeführer über einen Verkauf der Baulichkeit wiederholt verhandelt, lasse sich nichts für den Beschwerdeführer gewinnen. Vielmehr sei damit erwiesen, daß der Beschwerdeführer nicht mit dem nötigen Nachdruck den Eigentümern gegenüber aufgetreten sei.

Bei seiner Einvernahme am 27. Jänner 1961 habe er mit keinem Wort eine Rechtfertigung in der Richtung versucht, er sei von den Eigentümern an der Einleitung der nötigen Schritte gehindert worden. Die Aktennotiz, mit der er ein derartiges Verhalten der Eigentümer unter Beweis stellen wolle, stamme vom 22. April 1961; sie könne daher über die Haltung der Eigentümer innerhalb der Tatzeit keinen Beweis machen. Der Beschwerdeführer habe sohin das Delikt ohne Veranlassung und ohne Vorwissen des Eigentümers begangen. Dies werde auch durch seine Handlungsweise in Ansehung der Abschlagungsarbeiten bestätigt, bezüglich welcher er nach seiner Darstellung unmittelbar nach Erhalt des Bauauftrages einen Gewerbetreibenden beauftragt habe, ohne vorher das Einvernehmen mit den Hauseigentümern hergestellt oder deren Zustimmung eingeholt zu haben.

Der Aussage der Zeugin MF, daß den Hauseigentümern schon seit zwei Jahren die Notwendigkeit der Arbeiten vor Augen geführt worden sei, könne daher kein Glauben geschenkt werden, zumal diese Zeugin keine konkreten Angaben gemacht habe, in welcher Art und Weise dies geschehen sei. Dem Beschwerdeführer sei demnach nicht der Beweis gelungen, daß ihm die Einhaltung der Verwaltungsvorschrift ohne sein Verschulden unmöglich gewesen sei. Er habe nur den Beweis erbracht, daß er den Baumeister Ing. FZ mit der Durchführung der Abschlagungsarbeiten betraut habe und daß dieser Auftrag anfangs März 1961 erfüllt worden sei.

Das sei aber nicht der vom Gesetz geforderte Entlastungsbeweis. Straflos hätte der Beschwerdeführer nur dann bleiben können, wenn hervorgekommen wäre, daß sämtliche Baugebrechen innerhalb der Verjährungsfrist bereits behoben worden wären. Einen solchen Sachverhalt habe der Beschwerdeführer nicht behauptet.

In der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde wird Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Der Beschwerdeführer bestreitet nicht die Annahme der belangten Behörde, daß an dem von ihm verwalteten Gebäude während der angenommenen Tatzeit die im angefochtenen Bescheid angeführten Baugebrechen vorhanden waren. Er erblickt vielmehr die inhaltliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides darin, daß die belangte Behörde die Vorschrift des § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien unrichtig angewandt habe. Er führt hiezu im wesentlichen aus, der Wille des Gesetzgebers gehe dahin, die Verantwortlichkeit des Hausverwalters nur subsidiär festzusetzen. Eine Verantwortlichkeit treffe den Hausverwalter dann nicht, wenn der Hauseigentümer von der gesetzlichen Verpflichtung Kenntnis habe. Das Verschulden des Hausverwalters bestehe in einer mangelnden oder mangelhaften Berichterstattung. Nähmen die Hauseigentümer vom Eintritt der Verpflichtung Kenntnis, sei das Vorwissen gegeben und seien diese für die Verletzung der ihnen nach der Bauordnung auferlegten Pflichten verantwortlich. Dieser Rechtsansicht vermag sich der Verwaltungsgerichtshof nicht anzuschließen.

Gemäß § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien in der Fassung der Bauordnungsnovelle 1956 (LGBl. Nr. 28/1956) ist, wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und ohne Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ. Dieser Wortlaut läßt keinen Zweifel, daß im Fall einer Verletzung der Pflicht zur Instandhaltung eines Hauses, für das ein Hausverwalter bestellt ist, zunächst dieser verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich ist. Zum objektiven Tatbestand der Übertretung nach § 135 (3) erster Satz der Bauordnung für Wien gehört das Vorliegen von Baugebrechen, die Bestellung zum Hausverwalter und die Begehung der Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Hauseigentümers. Es ist somit eine objektive Voraussetzung für die Strafbarkeit des Hausverwalters, daß die Tat (Verletzung der Instandhaltungspflicht) ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Beschwerdeführer ist der Meinung, daß diese Voraussetzung von der belangten Behörde zu Unrecht als gegeben angenommen wurde, weil er die Hauseigentümer von dem Vorhandensein der Baugebrechen in Kenntnis gesetzt habe. Diese Rechtsansicht ist unzutreffend. Wenn das Gesetz bei Anführung der Tatbestandselemente davon spricht, daß die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Hauseigentümers begangen sein muß, dann bedeutet dies, daß der Tatbestand dann nicht erfüllt ist, wenn der Hauseigentümer, obwohl er wußte, daß eine Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen bestehe, den Hausverwalter an der Erfüllung dieser Verpflichtung in irgendeiner Weise gehindert hat. Dadurch, daß der Hausverwalter den Hauseigentümer von dem Vorhandensein von Baugebrechen und der Notwendigkeit ihrer Beseitigung in Kenntnis setzt, wird die mangelnde Tatbestandsmäßigkeit noch nicht hergestellt. Da der Beschwerdeführer im Verwaltungsverfahren nicht vorgebracht und unter Beweis gestellt hatte, die Hauseigentümer hätten ihn an der Erfüllung der Instandhaltungspflicht gehindert, liegt die in der Annahme des objektiven Tatbestandes gelegene Rechtswidrigkeit des Inhaltes, wie der Beschwerdeführer vermeint, nicht vor.

Bei dieser Sach- und Rechtslage ist die Rüge der Mangelhaftigkeit des Verfahrens unbegründet. Die Mangelhaftigkeit des Verfahrens ist nach Meinung des Beschwerdeführers darin gelegen, daß die belangte Behörde die Hauseigentümer nicht befragt habe, ob er ihnen die Schäden des Hauses bekanntgegeben habe. Darauf kommt es, wie bereits oben ausgeführt wurde, nicht an. Die übrigen Tatbestandselemente, das Vorliegen der Baugebrechen und die Bestellung zum Hausverwalter während der angenommenen Tatzeit hatte der Beschwerdeführer im Verwaltungsverfahren nicht bestritten. Er hatte auch keinen Beweis dafür angeboten, daß ihn die Hauseigentümer an der Erfüllung der Instandhaltungspflicht gehindert hätten. Eine Ergänzungsbedürftigkeit des Sachverhaltes, darauf läuft die Verfahrensrüge hinaus, ist sohin nicht festzustellen.

Die unbegründete Beschwerde mußte gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1952 abgewiesen werden.

Wien, am 18. Jänner 1963