VwGH dismisses complaint; neighbor's building permit upheld despite landowner's objections on procedural and substantive grounds.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Nach dem Inhalt der Verwaltungsakten war mit einem am 22. Dezember 1952 abgeschlossenen Vertrag von der Marktgemeinde B als Eigentümerin der aus verschiedenen Grundparzellen, darunter der Grundparzelle 456/2, bestehenden Liegenschaft EZ. 178 der Kat. Gemeinde X der gemeinnützigen Wohn- und Siedlungsgesellschaft "X" m. b.H. in S - der mitbeteiligten Partei des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens - ein Baurecht im Sinne des Gesetzes vom 26. April 1912, RGBl. Nr. 86, auf die Dauer von 80 Jahren, beginnend vom 1. Jänner 1953, eingeräumt worden. Mit Bescheid vom 5. Juni 1959 hatte die Bezirkshauptmannschaft St. Johann im Pongau der mitbeteiligten Partei auf ihr Ansuchen gemäß § 26 Abs. 2 lit. b der Salzburger Landbauordnung (LGBl. Nr. 55/1952) die Genehmigung zur Bebauung eines Teiles von ca. 400 m2 der Parzelle 456/2, die im Grundbuch nicht als Bauarea bezeichnet sei, unter Vorschreibung einer Reihe von Auflagen erteilt. Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.

Bereits am 27. März 1959 hatte die mitbeteiligte Partei auch um die Baubewilligung "zur Errichtung eines Wohnhauses mit 30 Wohneinheiten" auf der genannten Grundparzelle bei der Marktgemeinde B angesucht. Auf Grund dieses Ansuchens wurde die Abhaltung einer mündlichen Bauverhandlung für den 12. Februar 1960 angeordnet. Am 11. Februar 1960 langte beim Gemeindeamt ein Schriftsatz der Beschwerdeführer mit von diesen in ihrer Eigenschaft als Eigentümer eines anrainenden Grundstückes erhobenen Einwendungen ein. Diese Einwendungen lassen sich ihrem Sinn nach wie folgt zusammenfassen: 1. Es sei zur Erteilung der Baubewilligung nicht der Bürgermeister der Marktgemeinde B, sondern gemäß § 96 Z. 4 der Salzburger Landbauordnung in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 108/1959 die Bezirkshauptmannschaft St. Johann im Pongau zuständig gewesen, weil die Marktgemeinde B im Hinblick auf den nach Erlöschen des Baurechtes erfolgenden Übergang des Eigentums an dem Bauwerk als Bauherrin anzusehen sei.

2. Das Bauvorhaben stehe auch im Widerspruch zu dem für die Gemeinde B geltenden Wirtschaftsplan bzw. zu den die Festlegung von Bauland betreffenden Bestimmungen des § 14 Abs. 2 (richtig Abs.

3) und Abs. 5 des Salzburger Raumordnungsgesetzes (LGBl. Nr. 110/1959).

3. Es werde weiters die Bestimmung des § 32 Abs. 2 lit. d der Salzburger Landbauordnung über die Lage der zu schaffenden Wohnungen nicht eingehalten.

4. Die Grundparzelle 456/2 bestehe aus versumpften Schwemmboden, auf dem wegen der zu befürchtenden Änderung der Spannungsverhältnisse des Bodens und des Grundwasserspiegels ohne die Durchführung kostspieliger Sicherungs- und Entwässerungsarbeiten eine Wohnhausanlage in dem geplanten Ausmaß nicht errichtet werden könne. Der Bürgermeister der Marktgemeinde B erteilte mit Bescheid vom 14. März 1960 der mitbeteiligten Partei die von ihr erbetene Baubewilligung zur Durchführung des Bauvorhabens nach Maßgabe der eingereichten Pläne und Baubeschreibungen bei Einhaltung der einen integrierenden Bestandteil des Bescheides bildenden, vom technischen Amtssachverständigen laut Verhandlungsniederschrift vom 12.

Februar 1960 vorgeschriebenen Auflagen. In der Begründung dieses Bescheides wurde zu den Einwendungen der Beschwerdeführer ausgeführt, daß die zu Punkt 1 erhobene Einwendung zurückgewiesen werde, weil die Wahrnehmung der Zuständigkeit keine Angelegenheit sei, die in den Bereich der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte falle, die den Widerspruch zum Wirtschaftsplan betreffende Einwendung abzuweisen sei, weil mit der Erlassung des Raumordnungsgesetzes alle vorher bestandenen Wirtschafts- und Bebauungsplanungen aufgehoben worden seien. Soweit in den Einwendungen Fragen der Aufschließungs- und Sicherungskosten aufgeworfen worden seien, müsse darauf verwiesen werden, daß diese nicht den Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bildeten und in dem Ausmaß, als sie für die Bebauung von Bedeutung gewesen seien, bereits in dem inzwischen rechtskräftig gewordenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft St.

Johann im Pongau vom 5. Juni 1959 behandelt worden seien. Um aber eine Gefährdung der bestehenden Nachbarobjekte durch das geplante Vorhaben auszuschließen, seien in dem Gutachten des technischen Amtssachverständigen entsprechende Sicherungsvorkehrungen vorgeschrieben worden. Gegen diesen Bescheid ergriffen die Beschwerdeführer Berufung. Das Amt der Salzburger Landesregierung entschied über diese Berufung mit dem namens der Landesregierung erlassenen Bescheid vom 5. Mai 1960 unter Bedachtnahme auf die Bestimmung des § 11 Abs. 2 der Salzburger Landbauordnung, daß der Bau nach den Vorschriften der Landbauordnung und sonst in öffentlicher Beziehung nach Maßgabe der eingereichten Baubeschreibung und der Pläne zulässig sei, wenn die in der Verhandlungsschrift vom 12.

Februar 1960 gestellten Auflagen des technischen Amtssachverständigen wie des Vertreters der Bundesstraßenverwaltung eingehalten werden. Gleichzeitig wurde auf die Äußerung des Vertreters der Wildbach- und Lawinenverbauung verwiesen. Die Einwendungen der Beschwerdeführer wurden als gesetzlich unbegründet abgewiesen, soweit sie sich auf die Eignung des Grundes für die Bebauung bezogen, gemäß §§ 41 Abs. 2 und 66 Abs. 4 AVG als unzulässig zurückgewiesen, soweit sie sich auf nachteilige Wirkungen auf dem Grund der Beschwerdeführer erstreckten, auf den ordentlichen Rechtsweg verwiesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde. Es wird Rechtswidrigkeit des Inhaltes geltend gemacht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Die Beschwerdeausführungen gliedern sich nach den einzelnen Punkten des Berufungsvorbringens und den diesen in der Begründung des angefochtenen Bescheides zuteil gewordenen Antworten. In der gleichen Reihenfolge soll im nachstehenden auch das Beschwerdevorbringen erörtert werden.

Unter Punkt I der Beschwerdeausführungen wenden sich die Beschwerdeführer dagegen, daß die belangte Behörde das Berufungsvorbringen hinsichtlich der Einwendung der Unzuständigkeit des Bürgermeisters der Marktgemeinde B zur Erteilung der Baubewilligung dahingehend aufgefaßt, daß diese mit einer Befangenheit der entscheidenden Behörde begründet worden sei, und dem entgegengehalten hat, es könne nur von einer Befangenheit des jeweiligen Verwaltungsorganes und nicht von einer Befangenheit einer Verwaltungsbehörde gesprochen werden. Ihr Vorbringen - so führen sie aus - sei mißverstanden worden.

Ihre Argumentation sei von dem Gedanken getragen gewesen, daß der Sinn der Bestimmung des § 96 Z 4 der Salzburger Landbauordnung in der Fassung des Gesetzes, LGBl. Nr. 108/1959, derzufolge zur Erteilung einer Baubewilligung für das Bauvorhaben einer Gemeinde die Bezirksverwaltungsbehörde zuständig ist, darin gelegen sei, in den Fällen, in denen die Gemeinde - wie im vorliegenden Fall im Hinblick auf den zu erwartenden späteren Übergang des Eigentums an dem Bauwerk an sie - ein Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens habe, also eine Befangenheit der Organe der Gemeinde angenommen werden könne, die Zuständigkeit zur Entscheidung über die Bewilligung des Bauvorhabens einer anderen Verwaltungsbehörde, eben der Bezirkshauptmannschaft, zu übertragen.

Ein solcher Fall sei aber bei dem Ansuchen jener Person, der von der Gemeinde als Eigentümerin der Liegenschaft ein Baurecht eingeräumt worden ist, gegeben. Hiezu ist zunächst zu sagen, daß die Beschwerdeführer in ihrer Eigenschaft als Anrainer berechtigt waren, die Einwendung der Unzuständigkeit der entscheidenden Behörde zu erheben (vgl. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 8. November 1950, Slg. Nr. 1750/A). Die Beschwerdeführer sind mit ihrem Vorbringen jedoch nicht im Recht. Im § 5 der Salzburger Landbauordnung heißt es, daß mit dem Gesuch um Baubewilligung der Bauwerber unter Nachweisung seines Eigentums- oder Benützungsrechtes auf den Baugrund die Baupläne zur Prüfung und Genehmigung dem Bürgermeister vorzulegen hat.

Daraus ist zu entnehmen, daß der Bauwerber, der in den folgenden Bestimmungen der Salzburger Landbauordnung (siehe u.a. die §§ 8, 10 - 12, 35, 37 38, 51 und 93) als Bauherr bezeichnet wird, eine vom Liegenschaftseigentümer verschiedene Person sein kann. Der Begriff des Bauherrn kommt aber auch in der Vorschrift des § 96 Z. 4 leg. cit. bei der Erläuterung des Ausdruckes "Bauvorhaben der Gemeinde" vor; es wird dort gesagt, daß es keinen Unterschied mache, ob die Gemeinde allein oder in Verbindung mit einer anderen Person als Bauherr auftritt.

Stellt nun die Vorschrift des § 96 Z. 4 leg. cit. ausdrücklich darauf ab, daß die Gemeinde, sei es allein, sei es in Verbindung mit einer anderen Person, als Bauherr einschreitet, also auf einen Begriff, der bereits, nach seinem Wortlaut im Zusammenhang mit den übrigen Bestimmungen des Gesetzes eine einwandfreie Auslegung gestattet, dann bleibt für Auslegungen, die auf den Sinn des Gesetzes zurückgreifen wollen, kein Raum. Im übrigen weist die mitbeteiligte Partei in der von ihr erstatteten Gegenschrift zu den auf die Einräumung des Baurechtes Bezug habenden Ausführungen der Beschwerde mit Recht darauf hin, daß nach dem Inhalt des Baurechtsvertrages vom 22.

Dezember 1952 gar nicht feststehe, daß das Bauwerk nach Ablauf der Zeitdauer, für die das Baurecht bestellt worden ist, in das Eigentum der Gemeinde übergehen werde, weil im Punkt VIII des Vertrages dem Bauberechtigten die Möglichgeit eingeräumt worden sei, die Grundstücke innerhalb dieser Frist käuflich zu erwerben, somit das Interesse der Gemeinde mit dem nach Ablauf der Zeitdauer erfolgenden Übergang des Eigentums an dem Bauwerk an die Gemeinde nicht überzeugend begründet werden könne.

Unter Punkt II der Beschwerdeausführungen bekämpfen die Beschwerdeführer die Behandlung der Einwendung, mit der sie die mangelnde Eignung des Baugrundes behaupteten, durch die belangte Behörde. Sie halten sowohl deren Zurückweisung, soweit darin eine öffentlich-rechtliche Einwendung zu erblicken sei, als auch die Verweisung der Streitteile auf den Zivilrechtsweg, soweit darin die Behauptung einer nachteiligen Einwirkung des zu errichtenden Bauwerkes auf ihr Grundstück erblickt wurde, für verfehlt. Die belangte Behörde hat in der Begründung des angefochtenen Bescheides zu diesem Punkt ausgeführt, es sei mit rechtskräftigem Bescheid der Bezirkshautmannschaft St.

Johann im Pongau vom 5. Juni 1959 gemäß den Bestimmungen der §§ 26 ff. der Salzburger Landbauordnung entschieden worden, daß die in Rede stehende Grundparzelle für eine Bebauung bei Einhaltung bestimmter in diesem Bescheid aufgezählter Auflagen geeignet sei. In einem Bauverfahren sei kein Raum für eine Prüfung dieser Fragen gewesen. Die darauf abzielende Einwendung habe daher als unzulässig zurückgewiesen werden müssen. Mit der Einwendung, daß das Bauwerk nachteilige Einwirkungen auf das Grundstück der Beschwerdeführer haben könne, werde aber die Verletzung eines Privatrechtes behauptet.

Diese sei daher zur Austragung auf den ordentlichen Rechtsweg zu verweisen gewesen. Die Beschwerdeführer halten dem entgegen, ihre Einwendung habe sich auf die mangelnde Eignung des Baugrundes nach seiner physischen Beschaffenheit zur Errichtung einer Wohnhausanlage in dem geplanten Ausmaß und die sich daraus ergebenden allenfalls nachteiligen Folgen für die Nachbarschaft bezogen. Damit sei aber weder die Verletzung eines Privatrechtes noch auch die mangelnde Eignung der Grundparzelle als Bauplatz im allgemeinen im Sinne der Bestimmungen der §§ 26 ff. der Salzburger Landbauordnung behauptet worden.

In der Frage der physischen Eignung des Bauplatzes hätte ein Sachverständigenbeweis durchgeführt werden müssen. Es sei verfahrensrechtlich unzulässig, wenn im Punkt IV der einen Bestandteil des von der belangten Behörde auch in dieser Hinsieht aufrecht erhaltenen erstinstanzlichen Bescheides bildenden Auflagen vorgeschrieben worden sei, daß ein Nachweis über die zulässige Bodenbeschaffenheit in der Form erbracht werden müsse, daß der Boden auf seine Eignung durch einen Fachmann zu untersuchen sei. Auch dieses Vorbringen ist nicht stichhältig.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. für den Bereich der Salzburger Landbauordnung das Erkenntnis vom 19. September 1956, Zl. 1516/54) besitzt ein Nachbar (Anrainer) im Verfahren wegen Erteilung einer Baubewilligung das Recht, Einwendungen gegen das Bauvorhaben zu erheben, sofern durch die Bauführung seine subjektiven (sei es privaten, sei es öffentlichen) Rechte verletzt werden, wobei als ein subjektives öffentliches Recht, dessen Verletzung die Erteilung der Baubewilligung rechtswidrig machen würde, nur ein solches angesehen werden kann, das durch die Bestimmungen der Bauordnung begründet wird, die nicht nur dem öffentlichen, sondern auch dem Interesse der Nachbarn dienen.

Daß in den die Genehmigung von Grundabteilungen bzw. Bauplatzerklärungen betreffenden Bestimmungen der §§ 26 ff. der Salzburger Landbauordnung nicht die Rechtsgrundlage für die Einwendung der mangelnden Eignung des Baugrundes zu finden sei, haben die Beschwerdeführer ausdrücklich eingeräumt. Es kann daher auch die Frage unerörtert bleiben, ob die Zurückweisung einer auf diese Bestimmungen gegründeten Einwendung mit dem Hinweis auf den rechtskräftigen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft St. Johann im Pongau vom 5. Juni 1959 gerechtfertigt gewesen wäre.

Die Beschwerdeführer haben aber weder in dem Schriftsatz vom 11. Februar 1959 noch in der Berufung gegen den erstinstanzlichen Bescheid angeführt, auf welche Bestimmungen der Bauordnung sie die Berechtigung zur Erhebung einer solchen Einwendung zu stützen vermögen. Sie haben dies auch in den Beschwerdeausführungen nicht getan. Eine Vorschrift, derzufolge eine Baubewilligung zu versagen sei, wenn der Baugrund für die Ausführung des Bauvorhabens nicht geeignet ist, findet sich in der Salzburger Landbauordnung nicht. Der III., die Bauvorschriften behandelnde Abschnitt dieses Gesetzes enthält unter dem § 41 Abs. 3 wohl eine auf die physische Beschaffenheit des Baugrundes Bedacht nehmende Vorschrift.

Es heißt dort nämlich, daß die Bauführer nach den örtlichen Verhältnissen die Fundamente vollkommen sicher anzulegen haben. Hier handelt es sich jedoch um eine die Bauausführung betreffende Bestimmung. Aus einer solchen Vorschrift kann nach Meinung des Verwaltungsgerichtshofes nicht ein subjektiv öffentliches Recht des Nachbarn abgeleitet werden (vgl. hiezu auch das auf den gleichen Grundgedanken beruhende, die Vorschriften der Bauordnung für Graz über die Fundierung von Bauwerken betreffende Erkenntnis vom 2. Oktober 1959, Zl. 3174/58).

Demnach steht fest, daß den Beschwerdeführern bei der Einwendung der mangelnden Eignung des Baugrundes keine die Berechtigung zu einer solchen Einwendung stützende Vorschrift der Bauordnung zur Seite steht. Daraus folgt, daß die Beschwerdeführer durch die dieser Einwendung zuteil gewordene Behandlung - sie hätte auch zum Teil nicht auf den Zivilrechtsweg verwiesen werden dürfen - in keinem Recht verletzt worden sind.

Unter Punkt III der Beschwerdeausführungen nehmen die Beschwerdeführer auf ein Vorbringen in der Berufung Bezug, wonach die Baubewilligung auch deshalb nicht hätte erteilt werden dürfen, weil die gemäß § 4 Abs. 1 des Wohnsiedlungsgesetzes (DRGBl. 1938 I S. 1246) für jede Vereinbarung, durch die einem anderen das Recht zur Bebauung eines Grundstückes oder Grundstückteiles eingeräumt wird, erforderliche Genehmigung nicht erteilt worden sei. Sie stützen sich hiebei auf die bereits zitierte Bestimmung des § 5 Abs. 1 der Salzburger Landbauordnung und meinen, daß - entgegen der von der belangten Behörde in der Begründung des angefochtenen Bescheides vertretenen Auffassung - die nach dem Wohnsiedlungsgesetz notwendige Genehmigung nicht wie eine etwa nach dem Naturschutzgesetz erforderliche Genehmigung eine solche sei, um deren Vorliegen sich die Baubehörde nicht zu kümmern brauche, sondern der Nachweis des Vorliegens einer derartigen Genehmigung unter dem Gesichtspunkt der Nachweisung des Benützungsrechtes von der Baubehörde hätte verlangt werden müssen. Abgesehen davon, daß die Beschwerdeführer nach dem oben dargestellten Inhalt der von ihnen mit dem Schriftsatz vom 11. Februar 1959 erhobenen Einwendungen mit diesem Vorbringen gemäß § 42 Abs. 1 AVG als präkludiert anzusehen waren, ist dieses Vorbringen auch deshalb verfehlt, weil es sich bei den die Frage des Eigentums- bzw. Benützungsrechtes behandelnden Vorschriften um solche Vorschriften handelt, die zwar die Baubehörde von Amts wegen wahrzunehmen hat, die aber - weil sie ausschließlich im öffentlichen Interesse wegen der durch die Errichtung eines Bauwerkes sich ergebenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Grundeigentümers erlassen worden sind - ein subjektiv öffentliches Recht der Anrainer nicht zu begründen vermögen. Demnach konnte in diesem Punkt die Möglichkeit einer Rechtsverletzung der Beschwerdeführer gar nicht gegeben sein. Im Übrigen bleibt hiezu nur noch zu sagen, daß, wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 12. Oktober 1955, Slg. Nr. 3847/A, ausgesprochen hat, der Inhaber eines Baurechtes nach dem Gesetz RGBl. Nr. 86/1912 dem Eigentümer gleichgestellt ist.

Die in allen Punkten unbegründete Beschwerde war sohin gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1952 abzuweisen.

Wien, am 25. April 1962