Constitutional court dismisses complaint against foreign buyers' refusal of land transfer consent due to foreign ownership limits.

Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

1. Mit Kaufvertrag vom 26. November 1987 erwarb W S von K F die Liegenschaft in EZ 356 II KG Achental, bestehend aus Gp. 890/9 samt darauf errichtetem Ferienhaus.

Beide Vertragsparteien besitzen nicht die österreichische Staatsbürgerschaft.

2.1. Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Achenkirch vom 12. Jänner 1988 wurde dem beabsichtigten Rechtserwerb gemäß §4 Abs2 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1983, LGBl. Nr. 69/1983 (künftig: GVG), die Zustimmung versagt.

2.2. Die dagegen erhobene Berufung beider Vertragspartner wurde mit Bescheid der Landesgrundverkehrsbehörde beim Amt der Tiroler Landesregierung vom 27. September 1988, Z LGv - 472/7, als unbegründet abgewiesen.

Dies wurde im wesentlichen wie folgt begründet:

"... Bei einer objektiven Betrachtungsweise findet sich ... im Gesetz nach Meinung der erkennenden Behörde kein zwingender Anhaltspunkt für eine restriktive Rechtsanwendung, daß nämlich ein Widerspruch zu den im §4 Abs2 1.Satz genannten Interessen nur dann vorliegen könne, wenn eine 'weitere' Überfremdung drohe, also eine Erhöhung des Ausmaßes des schon vorhandenen ausländischen Grundbesitzes bzw. der Zahl der ausländischen Grundbesitzer eintrete. Aus der Wortfolge 'einzutreten droht' ist vielmehr unter Zugrundelegung einer grammatikalischen wie auch teleologischen Interpretation abzuleiten, daß §4 Abs2 lita GVG 1983 nicht auf die Staatsbürgerschaft des Veräußerers abstellt und dieser Tatbestand auch dann anzunehmen ist, wenn infolge der Versagung der Zustimmung die bloße Möglichkeit begründet wird, einer aus welchen Gründen immer bereits eingetretenen Überfremdung entgegenzuwirken.

...

... Damit erweist sich aber die von der Erstinstanz ausgesprochene

Versagung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu dem in Rede

stehenden Rechtserwerb als im Gesetz gedeckt. Erreicht doch der

Anteil der ausländischen Grundbesitzer in der Gemeinde Achenkirch

die 8 %-Grenze und beläuft sich damit auf eine Größenordnung, bei

der der drohende Eintritt einer Überfremdung gerechtfertigt

erscheint (siehe hiezu auch die Erk. d. VfGH. vom 9.6.1975,

B385/74 (= VfSlg. 7541/1975), und vom 30.11.1978, B233/76

(= VfSlg. 8436/1978), in denen es der Gerichtshof unter dem

Blickwinkel der Prüfung einer allfälligen Verletzung

verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte als zulässig erachtet

hat, eine 'Überfremdung' schon dann anzunehmen, wenn der Anteil der

ausländischen Grundbesitzer 5 % bzw. 7 % ausmacht). ... Im Lichte

des Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes vom 24.9.1987, B1248/86-7, kann sich die erkennende Behörde schließlich auch nicht der Argumentation der Erstbehörde verschließen, daß nämlich der vorliegende Grunderwerb auch im Widerspruch zur Vorschrift des §4 Abs2 litb GVG steht. Nach der Lage der Verwaltungsakten befindet sich das strittige Objekt nämlich in einem als Wohngebiet im Sinne des §12 TROG. 1984 ausgewiesenen Bereich, der für die heimische soziale Wohn- und Siedlungstätigkeit geradezu als prädestiniert betrachtet werden muß. ... Bei einer derartigen Widmung müßte aber das Grundstück bzw. das darauf errichtete Gebäude der Befriedigung eines dauernden Wohnbedarfes des Rechtserwerbers dienen (vgl. §4 Abs2 litb GVG), um überhaupt eine Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde erwirken zu können. Für das Vorliegen dieser Zustimmungsvoraussetzung bieten aber weder das bisherige Verwaltungsgeschehen noch die Eingaben der rechtsfreundlich vertretenen Einschreiter irgendwelche Anhaltspunkte. Nur vollständigkeitshalber sei in diesem Zusammenhang noch erwähnt, daß es nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes (Erk. Slg. 7274/1974 und Erk. vom 30.11.1978, B233/76-8 (= VfSlg. 8436/1978)) als gerechtfertigt erachtet werden muß, wenn die Behörde den Erwerb von Appartements durch Ausländer vom Gesichtspunkt einer unerwünschten Konkurrenzierung bestehender Beherbergungsbetriebe aus betrachtet und dies ganz allgemein auch für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer gelte, sodaß auch unter diesem Aspekt ... dem vorliegenden Rechtserwerb ein Verstoß gegen die grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen anzulasten ist. ..."

3.1. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der die Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Unversehrtheit des Eigentums behauptet und die Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.

3.2. Die belangte Behörde hat eine Gegenschrift erstattet, in der sie die Abweisung der Beschwerde begehrt.

4. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

4.1. Die Beschwerdeführer behaupten, im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums verletzt zu sein, weil die belangte Behörde das Gesetz denkunmöglich ausgelegt habe. Wenn nämlich §4 Abs2 lita GVG einen Widerspruch zu den durch das Gesetz geschützten Interessen für den Fall annehme, daß durch einen zu genehmigenden Rechtserwerb eine Überfremdung einzutreten drohe, dann könne dies nur dahin verstanden werden, daß ein erst in der Zukunft eintretendes Ereignis abgewehrt werden solle; der Rechtserwerb müsse daher "eine kausale Wirkung auf eine einzutreten drohende Überfremdung haben", der es entgegenzuwirken gelte. Die belangte Behörde lege das Gesetz denkunmöglich aus, indem sie der Gesetzesbestimmung eine weitere Funktion zufügen möchte, die die Behörde dazu ermächtige, einen Rechtserwerb zu verbieten, wenn die bloße Möglichkeit begründet werde, einer - aus welchen Gründen immer - bereits eingetretenen oder drohenden Überfremdung entgegenzuwirken und dadurch auch die allfällige Rückführung des Eigentums oder eines Nutzungsrechtes in die Hände österreichischer Staatsbürger zu erzwingen. Aus dem Salzburger Grundverkehrsrecht lasse sich für den Standpunkt der belangten Behörde nichts gewinnen, da diese Bestimmung Prozentsätze festlege, bei deren Überschreitung eine Überfremdung vorliege.

Aber auch §4 Abs2 litb GVG habe die Behörde denkunmöglich angewendet. Diese Gesetzesstelle sei "aus der Sozialbindung des Eigentums" zu verstehen. Sie lege eine Eigentumsbeschränkung unter der Voraussetzung fest, daß das zu erwerbende Grundstück in einem wegen seiner Lage und Erschließung besonders für die heimische soziale Wohn- und Siedlungstätigkeit geeigneten Gebiet liegt. Die Behörde habe bei Beurteilung dieser Frage zwischen den Interessen des Eigentümers und den öffentlichen Interessen abzuwägen, um ein möglichst harmonisches Verhältnis zwischen beiden Interessen herbeizuführen. Für den in Rede stehenden Rechtserwerb lägen die geforderten Voraussetzungen nicht vor. Die von der belangten Behörde eingeholte gutachtliche Stellungnahme erweise nämlich, daß das Kaufobjekt für heimische Wohn- und Siedlungszwecke nicht besonders geeignet sei, da schon die Kleinheit der Grundfläche nicht erlaube, einen Dauerwohnsitz für eine heimische Familie zu schaffen. Der Erbauer habe alle Möglichkeiten des Baurechts ausgenützt, das Objekt sei aber dennoch für eine Dauerbewohnung ungeeignet; ein Umbau "wäre schon allein aus Kostengründen unmöglich und undenkbar".

Bei der nach §4 Abs2 GVG gebotenen Bedachtnahme auf die dort umschriebenen Interessen könne im konkreten Fall somit ein Widerspruch des in Rede stehenden Rechtserwerbes zu denselben nicht angenommen werden.

4.2. Durch die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Kaufvertrages werden die Vertragspartner in der Ausübung ihrer Privatrechte beschränkt. Der angefochtene Bescheid greift daher in das Eigentumsrecht der Beschwerdeführer ein (vgl. zB VfSlg. 6735/1972, 8011/1977, 9014/1981, 10479/1985).

Dieser Eingriff wäre nach der ständigen Judikatur des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg. 10356/1985, 10482/1985) dann verfassungswidrig, wenn der ihn verfügende Bescheid ohne jede Rechtsgrundlage ergangen wäre oder auf einer verfassungswidrigen Rechtsgrundlage beruhte, oder wenn die Behörde bei Erlassung des Bescheides eine verfassungsrechtlich unbedenkliche Rechtsgrundlage in denkunmöglicher Weise angewendet hätte, ein Fall, der nur dann vorläge, wenn die Behörde einen so schweren Fehler begangen hätte, daß dieser mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe zu stellen wäre.

Der angefochtene Bescheid stützt sich in materiell-rechtlicher Hinsicht auf §4 Abs2 lita und b GVG. Daß diese Bestimmungen verfassungswidrig wären, wird von den Beschwerdeführern gar nicht behauptet; auch im Verfassungsgerichtshof sind aus Anlaß des vorliegenden Beschwerdefalles derartige Bedenken nicht entstanden (vgl. zB VfSlg. 6546/1971, 6682/1972, 7274/1974, 8436/1978, 8501/1979, 9014/1981, 10688/1985, 10923/1986; ebenso VfGH 24.9.1987 B1248/86 und 12.6.1989 B1482/88).

Bei der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsgrundlagen wären die Beschwerdeführer im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums nur bei einer denkunmöglichen Anwendung des Gesetzes verletzt. Nach den von der belangten Behörde als Versagungstatbestand herangezogenen Bestimmungen des §4 Abs2 lita und b GVG darf natürlichen Personen, welche - wie der beschwerdeführende Käufer - die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen (§1 Abs1 Z2 lita leg.cit.), die nach §3 Abs1 lita GVG (zum Grundstückserwerb) erforderliche Zustimmung nur erteilt werden, wenn der Rechtserwerb staatspolitischen, volkswirtschaftlichen, sozialpolitischen oder kulturellen Interessen nicht widerspricht; in den lita und b des §4 Abs2 GVG werden Beispielsfälle (arg. "insbesondere") dafür angeführt, wann ein Rechtserwerb der in Rede stehenden Art im Widerspruch zu den bereits genannten öffentlichen Interessen steht. Nach der lita des §4 Abs2 GVG ist ein solcher Widerspruch einem Rechtserwerb anzulasten, wenn in der betreffenden Gemeinde mit Rücksicht auf das Ausmaß des schon vorhandenen ausländischen Grundbesitzes oder auf die Zahl der ausländischen Grundbesitzer eine Überfremdung einzutreten droht, nach der litb des §4 Abs2 GVG, wenn das zu erwerbende Grundstück in einem wegen seiner Lage und Erschließung besonders für die heimische soziale Wohn- und Siedlungstätigkeit geeigneten Gebiet liegt und das darauf bestehende oder zu errichtende Wohnobjekt nicht der Befriedigung eines dauernden Wohnbedarfes dienen soll.

Bei der Beurteilung des Beschwerdefalles hat der Verfassungsgerichtshof nicht zu untersuchen, ob der dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegte Sachverhalt den Tatsachen entspricht und die von der belangten Behörde gewählte Auslegung richtig ist (vgl. VfSlg. 9014/1981) sondern nur, ob die Behörde denkmöglich vorgegangen ist; im vorliegenden Fall kann aber die Begründung des angefochtenen Bescheides keinesfalls als denkunmöglich beurteilt werden, und zwar weder in sachverhaltsmäßiger noch in rechtlicher Hinsicht. So ist es keineswegs abwegig, wenn die belangte Behörde nach der lita des §4 Abs2 GVG die Zustimmung versagt, obwohl auch die Rechtsvorgänger die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besaßen, zumal diese ihre Rechte auf dem Boden einer anderen Rechtslage erworben hatten (vgl. zB VfSlg. 10895/1986). Daran ändert es auch nichts, daß der beabsichtigte Rechtserwerb keine Vermehrung der Zahl der schon vorhandenen ausländischen Grundbesitzer bewirkt; denn es ließe sich offenkundig sachlich nicht rechtfertigen, im Bereich des Grundverkehrs den Rechtserwerb durch Ausländer zu begünstigen, weil schon der Verkäufer Ausländer war, oder weil im Hinblick auf den bestehenden ausländischen Grundbesitz eine Überfremdung bereits vorlag (vgl. auch VfSlg. 8501/1979, zuletzt VfGH 9.6.1988 B698/87). Es ist aber auch keineswegs denkunmöglich, wenn die belangte Behörde aus dem (unbekämpft gebliebenen) Umstand, daß 8 % der Grundeigentümer der Gemeinde Achenkirch Ausländer sind, auf eine drohende Überfremdung iSd §4 Abs2 lita GVG schloß; der Verfassungsgerichtshof verweist hiezu auf die Erkenntnisse VfSlg. 8436/1978, 8501/1979 und 11102/1986.

Damit erübrigt es sich, auf die Vorwürfe der Beschwerde gegen die Ausführungen der belangten Behörde im Zusammenhang mit dem zusätzlich angewendeten Untersagungstatbestand des §4 Abs2 litb GVG näher einzugehen. Zu bemerken ist jedoch, daß nach der Aktenlage das in Rede stehende "Ferienhaus" (es besteht immerhin aus mehreren Räumen (Wohnraum, Gästeraum, Schlafraum, Diele, Bad, WC, Abstellraum, samt einer Garage und einer Terrasse)) in einem Siedlungsgebiet, nämlich der "Formersiedlung", liegt, in der sich ca. zehn Wohnobjekte befinden, die als Dauerwohnsitze dienen. Es ist daher offenkundig nicht abwegig, wenn die belangte Behörde daraus schließt, daß die künftige Verwendungsmöglichkeit des kaufgegenständlichen Hauses für einen dauernden Wohnbedarf trotz seiner bisherigen Nutzung als Ferienhaus zu beachten sei (vgl. VfSlg. 11102/1986, VfGH 24.9.1987 B1248/86, 14.6.1988 B751/87); daß aber das Kaufobjekt dem beschwerdeführenden Käufer zur Befriedigung eines dauernden Wohnbedarfes dienen soll, kann schon nach dem Beschwerdevorbringen nicht angenommen werden.

Die behauptete Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Unversehrtheit des Eigentums liegt somit nicht vor.

4.3. Das Verfahren hat auch nicht ergeben, daß die Beschwerdeführer in sonstigen von ihnen nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten verletzt wurden. Angesichts der Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsgrundlagen ist es auch ausgeschlossen, daß sie in ihren Rechten wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm verletzt wurden.

Die Beschwerde war daher abzuweisen.

5. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 Z1 und 2 VerfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.