Constitutional challenge to denial of agricultural land transfer approval for buyer intending leaseback rather than personal cultivation under Upper Austrian Real Estate Transfer Act

Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

I. 1. Der Erstbeschwerdeführer erwarb vom Zweitbeschwerdeführer und der Drittbeschwerdeführerin - einem Landwirte-Ehepaar - mit Kaufvertrag aus der in ihrem (Mit)Eigentum stehenden Liegenschaft in EZ 22 KG Obernhaag näher bezeichnete landwirtschaftlich genutzte Grundstücke im Ausmaß von 34.530 m2.

2. Dieser Eigentumsübertragung wurde die Genehmigung von der Bezirksgrundverkehrskommission Haag am Hausruck erteilt, von der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung jedoch - der von der Landwirtschaftskammer für Oberösterreich gegen den erstinstanzlichen Bescheid eingebrachten Berufung Folge gebend - versagt.

3. Mit der gegen den Bescheid der Landesgrundverkehrskommission gerichteten, von sämtlichen Vertragsparteien erhobenen, auf Art144 Abs1 B-VG gestützten Beschwerde wird die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Freiheit des Liegenschaftsverkehrs, auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter geltend gemacht und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides begehrt.

4. Die Landesgrundverkehrskommission hat die Verwaltungsakten vorgelegt, von der Erstattung einer Gegenschrift jedoch abgesehen.

II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

1.a) Nach §1 Abs1 erster Satz des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1975 - Oö. GVG 1975, LGBl. 53, bedarf ua. die Übertragung des Eigentums an einem ganz oder teilweise der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmeten Grundstück durch Rechtsgeschäft unter Lebenden der Genehmigung nach den Bestimmungen dieses Gesetzes. Gemäß §4 Abs1 Oö. GVG 1975 müssen Rechtsgeschäfte den öffentlichen Interessen an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und an der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprechen. Rechtsgeschäfte, die den Voraussetzungen gemäß §4 Abs1 (2 oder 3) Oö. GVG 1975 nicht entsprechen, dürfen nicht genehmigt werden (§4 Abs4 Oö. GVG 1975).

b) Die Landesgrundverkehrskommission versagte, nachdem sie den Beschwerdeführern Gelegenheit gegeben hatte, sich zum Inhalt der Berufung zu äußern, der vorgesehenen Eigentumsübertragung die Genehmigung im wesentlichen mit der Begründung, daß die in §4 Abs1 Oö. GVG 1975 (allgemein) umschriebenen Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung nicht vorlägen, weil anzunehmen sei, daß der Käufer, also der Erstbeschwerdeführer, die Kaufgrundstücke nicht selbst bewirtschaften werde. Die Voraussetzungen für die von den Beschwerdeführern in ihrer Stellungnahme zur Berufung verlangte Anwendung des §8 Oö. GVG 1975 - danach kann (unter Einhaltung eines bestimmten Verfahrens) die Übertragung des Eigentums ungeachtet der Vorschriften der §§4 bis 6 dieses Gesetzes genehmigt werden, wenn sie wegen der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des letzten Besitzers zur Vermeidung des Verfalles des Gutes unabwendbar ist - hielt die Landesgrundverkehrskommission mit der Begründung für nicht gegeben, es lägen keine Hinweise dafür vor, daß im Falle der Nichterteilung der Genehmigung gerade das Kaufobjekt wegen der schwierigen finanziellen Lage der Verkäufer verfallen werde.

2. Dem von den Beschwerdeführern ausdrücklich erhobenen Vorwurf, durch den angefochtenen Bescheid im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Freiheit des Liegenschaftsverkehrs (Art6 StGG) verletzt worden zu sein, ist entgegenzuhalten, daß sich dieses Recht, wie der Verfassungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung betont hat (s. etwa VfSlg. 12597/1991 mit Hin-weisen auf Vorjudikatur), nur gegen jene historischen Beschränkungen richtet, die ehemals zugunsten bestimmter bevorrechteter Klassen bestanden haben. Art6 StGG verbietet es auch, eine bevorrechtete Klasse der Landwirte dadurch zu schaffen, daß ihnen - ohne Rücksicht darauf, ob es die nach dem Gesetz zu schützenden Grundverkehrsinteressen erfordern - nur deswegen, weil sie bereits Landwirte sind, gegenüber Personen, auf die dieses Kriterium nicht zutrifft, das vorzugsweise oder gar ausschließliche Recht eingeräumt wird, landwirtschaftlichen Grundbesitz zu erwerben (s. etwa VfSlg. 12790/1991 mit Hinweisen auf Vorjudikatur). Allgemeine Einschränkungen des Liegenschaftsverkehrs, wie sie die Grundverkehrsgesetze enthalten, werden durch Art6 StGG nicht ausgeschlossen (zB VfSlg. 9682/1983, 10896/1986, 10902/1986).

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht versagt, um den Erwerb der in Rede stehenden Grundstücke durch den Erstbeschwerdeführer - er ist Gesellschafter einer Gesellschaft, die ein Transport- und Baggerungsunternehmen mit Kies- und Betonwerk betreibt, aber auch Eigentümer landwirtschaftlich genutzter Liegenschaften - zugunsten eines Landwirtes, der die Kaufgrundstücke zu erwerben beabsichtigt, zu verhindern, vielmehr wurde die Entscheidung unter dem Gesichtspunkt grundverkehrsbehördlicher Interessen deshalb getroffen, weil nach Ansicht der belangten Behörde die vorgesehene Eigentumsübertragung den in §4 Abs1 Oö. GVG 1975 umschriebenen Voraussetzungen nicht entsprach (s. dazu oben unter II. 3. b), die Genehmigung daher gemäß §4 Abs4 Oö. GVG 1975 nicht erteilt werden durfte (vgl. in diesem Zusammenhang etwa VfSlg. 8309/1978, S. 320; 8766/1980 S. 142; 9454/1982, S. 562; 9456/1982, S. 571; 10566/1985, S. 166).

3.a) Angesichts der - auch von den Beschwerdeführern nicht in Zweifel gezogenen - verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der dem angefochtenen Bescheid in materieller Hinsicht zugrunde liegenden Rechtsvorschriften (vgl. zu §4 Abs1 Oö. GVG 1975 etwa VfSlg. 10566/1985 mwH, 10644/1985, 10744/1986, 10921/1986 und 11614/1988) und da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß die belangte Behörde den angewendeten Rechtsvorschriften fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt hat - was auch in der Beschwerde nicht behauptet wird -, könnten die Beschwerdeführer im Gleichheitsrecht nur verletzt worden sein, wenn die Behörde Willkür geübt hätte (s. etwa VfSlg. 8428/1978, 9121/1981).

b) Dies ist nicht der Fall.

Der Verfassungsgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen, daß im Grundverkehrsrecht seit jeher der Gedanke tragend war, es komme darauf an, ob "ein ausreichender Grund für die Annahme vorliege, daß vom Erwerber das Gut nicht selbst ... bewirtschaftet wird" (VfSlg. 5683/1968, 7654/1975 mwH, 10789/1986, 10797/1986, 10890/1986; vgl. etwa auch VfSlg. 10563/1985, 10744/1986, 10747/1986, 10764/1986, 11754/1988). Demnach ist es in den durch das Oö. GVG 1975 zu schützenden öffentlichen Interessen gelegen, daß die im Rahmen des Grundverkehrs erworbenen land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke von den Erwerbern selbst bewirtschaftet werden (VfSlg. 11516/1987; s. etwa auch VfSlg. 10564/1985).

Die belangte Behörde stützte ihre Auffassung, daß der Erstbeschwerdeführer die Kaufgrundstücke nicht selbst bewirtschaften werde, auf ein entsprechendes Vorbringen in dem an die Grundverkehrsbehörde erster Instanz gerichteten Antrag der Beschwerdeführer auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung: Danach werde zwischen den Vertragsparteien (also zwischen den Verkäufern und dem Erwerber) ein Pachtvertrag geschlossen, sodaß die Grundstücke der landwirtschaftlichen Nutzung (durch die Verkäufer) erhalten blieben. Nach der im Zuge des Berufungsverfahrens abgegebenen Stellungnahme der Beschwerdeführer werde damit einem Wunsch der Verkäufer - deren landwirtschaftlicher Betrieb lediglich eine Fläche von ca. 10 ha aufweise - entsprochen.

Unter diesen Umständen ist die Auffassung der belangten Behörde, der Erwerb der Kaufgrundstücke durch den Erstbeschwerdeführer widerspreche dem durch §4 Abs1 Oö. GVG 1975 geschützten Interesse an der Erhaltung landwirtschaftlicher Nutzflächen, weil der Erstbeschwerdeführer sie nicht selbst nutzen werde, jedenfalls vertretbar (s. dazu etwa VfSlg. 9456/1982, 10563/1985, 10747/1987, 11754/1988).

4. Eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter ist nach dem Beschwerdevorbringen darin gelegen, daß die belangte Behörde es unterlassen hat, Ermittlungen über das Vorliegen bestimmter, von den Beschwerdeführern geltend gemachter Umstände durchzuführen, darüber nämlich, daß der Erstbeschwerdeführer bereits Eigentümer von durch ihn selbst bewirtschafteten landwirtschaftlichen Nutzflächen ist, sowie über das von den Beschwerdeführern behauptete Vorliegen der in §8 Oö. GVG 1975 normierten Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nämlich daß diese wegen der wirtschaftlichen Verhältnisse der Veräußerer zur Vermeidung des Verfalles des Gutes unabwendbar ist.

Dieses Vorbringen ist nicht geeignet, eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter darzutun. Dieses Recht wird nämlich durch einen von der zuständigen Behörde erlassenen, in der Sache absprechenden Bescheid selbst dann nicht verletzt, wenn in dem der Erlassung des Bescheides vorausgegangenen Verfahren verfahrensrechtliche Fehler unterlaufen sind (s. etwa VfSlg. 8309/1978, 9541/1982, 10011/1984, 10482/1985, S. 710, 10534/1985, 10901/1986, S. 556, 10927/1986). Dies gilt insbesondere auch für eine allfällige Unvollständigkeit des Ermittlungsverfahrens (VfSlg. 10948/1986, S. 841 f.).

5. Die geltend gemachten Verletzungen verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte haben somit nicht stattgefunden.

6. Das Verfahren hat nicht ergeben, daß die Beschwerdeführer in einem von ihnen nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht verletzt worden sind.

Ob das Gesetz richtig angewendet wurde, hat der Verfassungsgerichtshof nicht zu prüfen, und zwar auch dann nicht, wenn, wie hier, die Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes gemäß Art133 Z4 B-VG nicht zulässig ist (zB VfSlg. 10565/1985, 10659/1985, 11754/1987).

7. Angesichts der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsvorschriften (s. dazu oben unter II. 3.a) ist es auch ausgeschlossen, daß die Beschwerdeführer wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden sind.

Die Beschwerde war daher abzuweisen.

8. Die Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VerfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.