Constitutional complaint dismissed; land acquisition denied due to lack of intent to personally farm the property.

Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

I. 1.a) Die Beschwerdeführerin ist Absolventin einer landwirtschaftlichen Fachschule und hat nach ihrem Schulabschluß landwirtschaftliche Grundstücke im Gebiet der Gemeinde Langen im Ausmaß von 6,5 ha erworben. Mit Bescheid vom 3. April 1990 genehmigte der Grundverkehrssenat diesen Rechterwerb.

In weiterer Folge beantragte die Beschwerdeführerin am 22. Oktober 1992 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbes der Liegenschaften GSt.Nr. 526/1, 527 und 528 der KG Langen im Ausmaß von 34.155 m2, welche sie zum Kaufpreis von S 4,700.000,-- erworben hat.

b) Die (Vorarlberger) Grundverkehrs-Landeskommission versagte mit Bescheid vom 5. Mai 1993 gemäß §5 Abs1 und §6 litd des (Vorarlberger) Grundverkehrsgesetzes, LGBl. 18/1977, idF der Novelle LGBl. 63/1987, (Vlbg. GVG) die begehrte Genehmigung. Dem Verfahren bei der Grundverkehrs-Landeskommission lag eine Stellungnahme der Grundverkehrs-Ortskommission zugrunde, in der sich diese negativ zum Erwerb des kaufgegenständlichen Grundstückes geäußert hatte. Insbesondere wird im Bescheid die Eigenschaft der Beschwerdeführerin als Landwirtin in Abrede gestellt; vielmehr sei zu vermuten, daß sie vom "Divine-Light-Zentrum" oder von Herrn Ing. J E vorgeschoben sei und der Grunderwerb entweder nur diesem zugute komme oder sich eines Tages als reines Geldanlagegeschäft herausstelle. Des weiteren stellte die Grundverkehrs-Landeskommission fest, daß die kaufgegenständliche Liegenschaft in einem Gebiet liegt, welches aufgrund seiner Widmung und Lage auf lange Sicht der Landwirtschaft gesichert sei und Landwirte gewillt seien, solche Grundstücke zu angemessenen Preisen zu kaufen.

Als weiteres Indiz dafür, daß die Beschwerdeführerin keine Landwirtin sei und somit auch eine landwirtschaftliche Nutzung der kaufgegenständlichen Liegenschaft nicht zu erwarten sei, wertete die Grundverkehrs-Landeskommission die Tatsache, daß im grundverkehrsbehördlichen Verfahren GVS-310-838, GVS-310-757 die Beschwerdeführerin die Absicht geäußert hatte, ein Wirtschaftsgebäude errichten zu wollen. Dieses sei bislang noch nicht geschehen. Letztlich sei auch die Tatsache, daß die Beschwerdeführerin in Wien Jus studiere und somit häufig ortsabwesend sei, Indiz dafür, daß sie die Landwirtschaft nicht ernsthaft ausübe.

c) Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin Berufung. Darin führte sie aus, daß sie Landwirtin sei und das bereits in ihrem Eigentum stehende Grundstück auch dementsprechend bewirtschafte. Die Tatsache, daß sie kein Einkommen aufweisen könne, sei damit zu begründen, daß sie als Betreiberin einer Landwirtschaft mit einer Größe von unter 20 Ha nicht buchhaltungspflichtig sei. Außerdem bewirtschafte sie ihre Grundststücke mit Obstkulturen; diese benötigten einen größeren Zeitraum, um dementsprechende Erträge abzuwerfen. Daß sie in Wien Jus studiere, sei ebensowenig problematisch für ihre landwirtschaftliche Tätigkeit, weil sie zum einen eine Geschäftsführerin habe, zum anderen die Studienzeit vornehmlich im Winterhalbjahr liege und sie somit während der arbeitsintensiven Zeit auf ihrem Betrieb anwesend sein könne.

d) Der (Vorarlberger) Grundverkehrssenat wies mit Bescheid vom 14. Dezember 1993 die von der Beschwerdeführerin erhobene Berufung gemäß §66 Abs4 AVG iVm §5 Abs1 Vlbg. GVG ab.

Im wesentlichen wird der Berufungsbescheid wie folgt begründet:

"Der Grundbesitz der Berufungswerberin beträgt derzeit insgesamt 67.122 m2. Mit Bescheid des Grundverkehrssenates vom 03.04.1990 wurde der Berufungswerberin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Erwerb der Grundstücke Nr. 244, 246, 256, 493, 501, 507, 515, 529 und 579 im Ausmaß von 41.902 m2, alle GB. Langen, erteilt. Nach den Feststellungen des vorzitierten Bescheides hat die Landwirtschaftskammer für Vorarlberg für die Berufungswerberin bereits die Pläne zur Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes fertiggestellt und hat die Berufungswerberin hiefür um die Erteilung der Baubewilligung angesucht. Der Grundverkehrssenat gelangte in dem erwähnten Bescheid zu der Auffassung, daß die Berufungswerberin aufgrund der ihr nun insgesamt zur Verfügung stehenden Grundflächen unter Berücksichtigung der vorgesehenen Nutzungsform insgesamt eine künftighin wirtschaftlich tragbare Bewirtschaftung vornehmen werde.

Festgestellt wird, daß die Berufungswerberin trotz des Vorliegens einer Baubewilligung mit dem Bau des Wirtschaftsgebäudes nicht begonnen, sondern lediglich eine Verlängerung der Baubewilligung erwirkt hat.

Wie eine örtliche Besichtigung durch Mitglieder des Grundverkehrssenates ergeben hat, stellt der überwiegende Teil der Kauffläche eine mehrmähdige Wiese dar, ein Teil der Fläche (ca. 0,50 ha) wird derzeit als Deponiefläche für Aushubmaterial, ein weiterer Teil (ca. 1 ha) als Christbaumkultur verwendet.

Gemäß §5 Abs1 des Grundverkehrsgesetzes ist ein Rechtserwerb an einem landwirtschaftlichen Grundstück nur zu genehmigen, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und, soweit ein solches nicht in Frage kommt, der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.

Die Berufungswerberin ist ihren Angaben zufolge Landwirtin und bewirtschaftet seit dem Jahre 1988 landwirtschaftliche Grundstücke. Nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens, insbesondere auch der mündlichen Berufungsverhandlung war die Berufungswerberin nicht in der Lage, konkrete Angaben über Erlöse der von ihr behaupteten landwirtschaftlichen Tätigkeit zu machen. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß sie derzeit in Wien ein Studium der Rechtswissenschaften absolviert und sie sich daher derzeit im überwiegenden Teil des Jahres nicht am Anwesen aufhält, wenngleich während ihrer Abwesenheit - so die Berufungswerberin - die Landwirtschaft von ihrer Gesellschafterin geführt wird. Im Hinblick auf die Größe des Vorbesitzes und der Zusicherung der Berufungswerberin im bereits erwähnten (zu GVS-310-838, GVS-310-757 abgeführten) Verfahren, die landwirtschaftliche Nutzung auf eine wirtschaftlich tragfähige und nachvollziehbare Basis zu stellen, ist somit der nunmehrigen mangelhaften Kenntnis der Berufungswerberin über den tatsächlichen Ertrag bzw. Erlös ihrer bisherhigen Tätigkeit eine besondere Gewichtung beizumessen. Dazu kommt, daß es die Berufungswerberin trotz des Vorliegens einer rechtskräftigen Baubewilligung und der Zusicherung (siehe Feststellungen im Bescheid des Grundverkehrssenates vom 03.04.1990) nach Erteilung der Baubewilligung umgehend mit der Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes zu beginnen, bis heute verabsäumt hat, dieses Projekt zu verwirklichen.

Wäre die Berufungswerberin tatsächlich ernsthaft daran interessiert, eine wirtschaftlich tragbare Bewirtschaftung zu betreiben, so wäre es an ihr gelegen, mit der von ihr bereits im Jahre 1990 in Aussicht gestellten Errichtung des Wirtschaftsgebäudes zu beginnen, um die landwirtschaftliche Nutzung längerfristig und nachhaltig zu sichern.

In diesem Sinne sind auch die Ausführungen der Berufungswerberin verständlich, wenn sie einräumt, daß die Kuhhaltung über den Winter bzw. die Verarbeitung von Milchprodukten aufgelassen werden mußte.

Unter Bedachtnahme auf das vorhin Gesagte ist der Grundverkehrssenat der Ansicht, daß nicht gewährleistet ist, daß die Berufungswerberin die Kaufliegenschaft im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes längerfristig und dauerhaft nutzt. Daran vermag auch der Hinweis der Berufungswerberin, wonach sie eines der 20 Zimmer im nahegelegenen Ferienheim als Wohnmöglichkeit sowie eine Scheune samt Kellerteil zu Einlagerungsmöglichkeiten für Gemüse und Obst zur Verfügung habe, nichts zu ändern. Aus der Gesamtschau der Dinge und unter Hinweis auf die im bereits mehrfach erwähnten Bescheid des Grundverkehrssenates vom 03.04.1990 getroffenen und auch im gegenständlichen Verfahren entscheidungswesentlichen Feststellungen gelangt der Grundverkehrssenat zu der Auffassung, daß der gegenständliche Grunderwerb dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes widerpricht."

2. Gegen diesen Berufungsbescheid wendet sich die vorliegende, auf Art144 B-VG gestützte Beschwerde, in der die Verletzung näher bezeichneter verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte behauptet und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.

Dies wird insbesondere wie folgt begründet:

"Knapp die Hälfte der nunmehrigen Kaufliegenschaften hat die Beschwerdeführerin schon seit Betriebsbeginn gepachtet. Darauf stockt eine Christbaumkultur, die geradezu sensationell wächst (einzelne Zuwächse des letzten Jahres betragen deutlich mehr als einen halben Meter).

Auf einem weiteren Teil der nunmehrigen Kaufliegenschaften liegt derzeit das bei den Auswaschungen angefallene Material, das im Frühjahr zu verarbeiten sein wird.

Der Beschwerdevertreter hat versucht, Lichtbilder von den tatsächlichen Verhältnissen aufzunehmen, um zu zeigen, daß die Sachverhaltsfeststellungen des Grundverkehrssenats grob unsachlich sind. Da angesichts der Winterverhältnisse wirklich informative Lichtbilder nicht hergestellt werden konnten, wird die Beschwerdeführerin diese nach Anlaufen der Vegetationsperiode anfertigen und dem Verfassungsgerichtshof rechtzeitig nachreichen.

Zusammenfassend, die Beschwerdeführerin bewirtschaftet ihre früher gekauften Liegenschaften wie vorgesehen mit speziellen Anbaumethoden, ebenso jene Teilfläche der Kaufliegenschaften, die sie bereits früher gepachtet und als Christbaumkultur bestockt hat.

Nicht erwähnt wird im angefochtenen Bescheid, daß der Leiter der Geschäftsstelle des Grundverkehrssenates seine Befangenheit erklärt hat und durch einen jungen Beamten der Bezirkshauptmannschaft Bregenz - Jugendfürsorge - vertreten war.

Konkret geht es um die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kauf der Liegenschaften GSt-Nr. 526/1, 527 und 528, jeweils Wiese, im Ausmaß von 34.155 m2 in Langen.

Mit Eingabe vom 22.10.1992 beantragt die Beschwerdeführerin als Landwirtin die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch die Ortskommission.

Die Grundverkehrs-Ortskommission erledigte diesen Antrag nicht bescheidmäßig, sondern legte das Grundverkehrsansuchen samt einer abschlägigen Stellungnahme der Grundverkehrs-Landeskommission zur Entscheidung vor.

Mit Bescheid vom 5.5.1993 versagte die Grundverkehrs-Landeskommission ihrerseits dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung, zusammengefaßt mit der Begründung, die Beschwerdeführerin sei keine Landwirtin.

Dagegen erhob die Beschwerdeführerin Berufung an die belangte Behörde, über die der angefochtene Bescheid abspricht.

Als rätselhaft ist in diesem Zuammenhang anzumerken, daß die Grundverkehrs-Landeskommission der Beschwerdeführerin nur sechs Wochen vor der nunmehr abschlägigen Entscheidung die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Erwerb verschiedener Waldflächen erteilt hat ....."

3. Der Grundverkehrssenat als belangte Behörde erstattete eine Gegenschrift. Darin wird begehrt, die Beschwerde abzuweisen. Insbesondere wird die Qualifikation der Beschwerdeführerin als Landwirtin nach wie vor bestritten und ausgeführt:

"Es mag dahingestellt bleiben, ob die Beschwerdeführerin in drei Monaten Lichtbilder von mittlerweile begonnenen Vorarbeiten vorlegen kann. Unbestritten ist, daß die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides mit der Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes jedenfalls nicht begonnen hat (siehe diesbezüglich auch Schreiben der Beschwerdeführerin vom 1.4.1993, Punkt 1., an die Grundverkehrs-Landeskommission sowie Berufungsvorbringen), obwohl ihr dies möglich gewesen wäre (der Baubewilligungsbescheid zur Errichtung eines landwirtschaftlichen Wohn- und Wirtschaftsgebäudes des Gemeindeamtes Langen bei Bregenz datiert bereits vom 31.5.1990). Dieser Umstand gewinnt insbesondere deshalb an Bedeutung, da die Beschwerdeführerin bereits im Genehmigungsverfahren zu GVS-310-838, GVS-310-757 selbst erklärt hat, die Bewirtschaftung der ihr mit Bescheid des Grundverkehrssenates vom 3.4.1990 genehmigten Grundstücke im Ausmaß von 41.902 m2 gerade durch die Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes auf eine wirtschaftlich tragfähige Basis zu stellen. Aufgrund der Tatsache, daß mit der Errichtung des in Rede stehenden Wirtschaftsgebäudes auch nach einem zwischenzeitlich verstrichenem Zeitraum von mehr als drei Jahren noch nicht einmal begonnen wurde, hegte der Grundverkehrssenat Bedenken an der Glaubwürdigkeit der Angaben der Beschwerdeführerin, daß sie ernsthaft gewillt ist, eine Landwirtschaft zu betreiben. Jedenfalls lassen die von der Beschwerdeführerin bekanntgegebenen Erlöse nach Auffassung des Grundverkehrssenates, insbesondere unter Bedachtnahme auf die Größe des vorhandenen Vorbesitzes, eine nachhaltige landwirtschaftliche Nutzung nicht erkennen. Somit ist es weder willkürlich noch denkunmöglich, wenn der Grundverkehrssenat aufgrund des vorliegenden Sachverhaltes in freier Beweiswürdigung zu dem Schluß gelangt, daß der gegenständliche Grunderwerb dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes widerspricht."

II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes, LGBl. 18/1977, idF der Novelle LGBl. 63/1987, (Vlbg. GVG) lauten:

"§1

(1) Den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegen

a) der Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sofern er nicht unter litb fällt,

b) der Verkehr mit Grundstücken, sofern an diesen Ausländer Rechte erwerben.

(2) Ob ein Grundstück ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des §1 Abs1 lita ist, ist nicht nach der aus dem Grundsteuer- oder Grenzkataster ersichtlichen Benützungsart, sondern nach seiner Beschaffenheit und der Art seiner tatsächlichen Verwendung zu beurteilen.

§5

(1) Ein Rechtserwerb gemäß §1 lita ist nur zu genehmigen, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und, soweit ein solches nicht in Frage kommt, der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht, der Rechtserwerb an ausschließlich fortswirtschaftlich genutzten Grundstücken überdies nur dann, wenn er dem allgemeinen volkswirtschaftlichen Interesse der Forstwirtschaft im besonderen nicht widerspricht.

§6

Die Genehmigung ist daher insbesondere zu versagen, wenn

a) Das Grundstück ohne wichtigen Grund der landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würde;

b) anzunehmen ist, daß das Grundstück nur zur Kapitalanlage oder zum Zwecke erworben wird, um es als Ganzes oder mit Gewinn weiter zu veräußern;

c) anzunehmen ist, daß das Grundstück nur zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Jagdgebiet erworben wird;

d) die Gegenleistung den ortsüblichen Preis des Grundstückes erheblich übersteigt;

e) ......."

2. a) Unstrittig ist, daß es sich bei den in Rede stehenden Liegenschaften und "land- und forstwirtschaftliche Grundstücke" iS des Vlbg. GVG handelt. Die Grundverkehrsbehörde war daher zuständig, über den Rechtserwerb zu entscheiden.

Die Beschwerdeführerin wurde somit nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter verletzt.

b) Die Beschwerdeführerin macht weiters geltend, in den verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten auf Unversehrtheit des Eigentums und auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt worden zu sein.

Bei der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der den angefochtenen Bescheid tragenden Rechtsvorschriften könnte die Beschwerdeführerin in den erwähnten Grundrechten nur durch eine denkunmögliche oder willkürliche Handhabung des Gesetzes verletzt worden sein.

Die geltend gemachten Rechtsverletzungen lägen zwar tatsächlich dann vor, wenn die Begründung des angefochtenen Bescheides dahin zu verstehen wäre, daß nur Personen, die bereits eine Landwirtschaft betreiben (und in diesem Sinn als "Landwirte" bezeichnet werden), landwirtschaftliche Grundstücke erwerben dürfen.

Die Bescheidbegründung läßt sich - in ihrem Zusammenhang gelesen - aber (schwergewichtig) auch anders deuten, nämlich dahin, daß der Erwerber eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes dieses selbst bewirtschaften müsse und daß die Beschwerdeführerin diese Voraussetzungen nicht erfülle, also keine "Landwirtin" in diesem Sinn sei.

Nach der ständigen Judikatur des Verfassungsgerichtshofes (z.B. VfSlg. 10370/1985, 10482/1985, 11470/1987, 11635/1988) kann die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb des Eigentums an einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück versagt werden, wenn ausreichender Grund zur Annahme besteht, daß der Erwerber der Liegenschaft diese nicht selbst bewirtschaften wird. Dabei ist es verfassungsrechtlich unbedenklich, wenn zur Selbstbewirtschaftung die persönliche Anwesenheit des Erwerbers für erforderlich gehalten wird, weil nur so die für die Bewirtschaftung eines Hofes notwendigen Arbeiten verrichtet, Anordnungen vom Hofbetreiber persönlich getroffen und deren Einhaltung auch von ihm überwacht werden können (vgl. etwa VfSlg. 12983/1992, 13165/1992; VfGH 28.11.1994 B270/94).

Vor dem Hintergrund dieser Vorjudikatur - von der abzurücken kein Anlaß besteht - erweisen sich die Überlegungen der belangten Behörde jedenfalls nicht als denkunmöglich oder willkürlich:

Wenngleich die Beschwerdeführerin der Aktenlage zufolge aufgrund des Absolvierens einer entsprechenden Fachschule über ausreichende Kenntnisse verfügt, um einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zu führen, ist doch die Prognose, sie werde die Kaufgrundstücke nicht selbst bewirtschaften, schon im Hinblick darauf vertretbar, daß sie auf den ihr bereits gehörenden Grundstücken bisher kein Wirtschaftsgebäude errichtet hat. Vor allem liegt diese Prognose deshalb nahe, weil die Beschwerdeführerin den Ergebnissen des Verwaltungsverfahrens zufolge in Wien Rechtswissenschaften studiert und sich daher den überwiegenden Teil des Jahres nicht am Anwesen aufhält.

c) Die Beschwerdeführerin wurde sohin in den von ihr geltend gemachten Grundrechten nicht verletzt.

Das verfassungsgerichtliche Verfahren hat auch nicht ergeben, daß sie in einem anderen verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht oder wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt wurde.

Die Beschwerde war daher abzuweisen.

3. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VerfGG ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung getroffen werden.