Constitutional challenge to refusal of land transfer authorization for municipal land banking: sufficiency of proof of concrete agricultural need under Article 5(1) of the Vorarlberg Land Transfer Act.

Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt worden.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

I. 1.a) Der (Vorarlberger) Grundverkehrssenat versagte mit dem im Instanzenzug ergangenen Bescheid vom 21. November 1995 gemäß §5 Abs1 des (Vorarlberger) Grundverkehrsgesetzes, LGBl. 18/1977 idF der Novelle LGBl. 63/1987, - Vlbg. GVG 1977 - (es ist im vorliegenden Fall noch das Vlbg. GVG 1977 und nicht das Vlbg. GVG 1993 anzuwenden (vgl. dessen §31 Abs2 lita)) die beantragte Genehmigung zum Erwerb der Grundstücke in EZ 205 und 660, KG Sulz (Gemeinde Sulz), im Ausmaß von ca. 1,2 ha. Als Käuferin trat die Gemeinde Zwischenwasser, als Verkäufer u.a. die Verlassenschaft nach F K auf. F K ist einer der Erben; er ist inzwischen grundbücherlicher Miteigentümer der Liegenschaften. Der Bescheid ist u.a. an ihn adressiert.

b) Der Grundverkehrssenat begründete seine abweisliche Entscheidung in der Sache wie folgt:

"Jenes Mitglied des Grundverkehrssenates, welches als Fachmann für Land- und Forstwirtschaft bestellt ist, bezeichnete die Kaufsliegenschaften als große zusammenhängende Fläche mit bester Bonität. In seinem Gutachten beurteilte er sie als landwirtschaftlich genutzte mehrschnittige Wiesen. Sie sind landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des Grundverkehrsgesetzes.

Ein Rechtserwerb an solchen Grundstücken ist nur zu genehmigen, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und, soweit ein solches nicht in Frage kommt, der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht (§5 Abs1 GVG).

Aufgrund des vorliegenden Sachverhaltes ist davon auszugehen, daß die Kaufliegenschaften von der Gemeinde Zwischenwasser als reine Bodenreserve ohne näheren Tauschzweck erworben werden sollen. Es bestehen zwar keine Zweifel, daß die Gemeinde Zwischenwasser die Liegenschaften öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken zuführen möchte, nur lassen sich keine Aussagen treffen, wann dies geschehen wird. Ein konkreter Bedarf an landwirtschaftlich genutzten Flächen in dieser Größenordnung (ca. 1,2 ha) liegt keineswegs vor. Es ist nicht erwiesen, daß die Gemeinde die Kaufliegenschaften im Sinne des Grundverkehrsgesetzes einmal benötigen wird. Ein solcher Rechtserwerb widerspricht aber den in §5 Abs1 des Grundverkehrsgesetzes normierten Interessen, sodaß die Genehmigung für den gegenständlichen Grunderwerb nicht erteilt werden konnte."

2. Gegen diesen Berufungsbescheid wendet sich die vorliegende, auf Art144 B-VG gestützte, von F K erhobene Beschwerde, in der die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und auf Unversehrtheit des Eigentums behauptet und die kostenpflichtige Aufhebung des bekämpften Bescheides begehrt wird.

Der Beschwerdeführer bringt zur Begründung seines Antrages im wesentlichen vor:

"Diese Ausführungen der belangten Behörde (Anm.: d.i. der oben zu I.1.b wiedergegebene Teil der Bescheidbegründung) sind durch die vorliegenden Verfahrensergebnisse nicht gedeckt. Ein willkürliches Verhalten der Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreift, liegt u.a. in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage, aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt oder dem Unterlassen eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens überhaupt, insbesondere in Verbindung mit einem Ignorieren des Parteienvorbringens und einem leichtfertigen Abgehen vom Inhalt der Akten oder dem Außerachtlassen des konkreten Sachverhaltes (vgl. VfSlg. 8808/1980; VfSlg. 10338/1985). Aus dem Akteninhalt ergibt sich eindeutig, zu welchem konkreten Zweck die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften von der Gemeinde Zwischenwasser erworben wurden (Weitergabe an Landwirte bzw. als Tauschobjekt für die zur Hälfte im Eigentum der Gemeinde Zwischenwasser stehende Liegenschaft in Röthis im Ausmaß von 6,4 ha). Weiters ergibt sich aus dem Akteninhalt, daß der Tauschzweck innert einer Frist von 5 Jahren erreicht sein müßte, ansonsten die Gemeinde Zwischenwasser eine allfällige mit der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung verbundene Auflage selbstverständlich einhalten würde, nach Ablauf von 5 Jahren die Grundstücke an Landwirte zurückzugeben.

Mit diesen Verfahrensergebnissen, welche eindeutig für die Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung sprechen, hat sich die belangte Behörde ohne Angabe von Gründen nicht auseinandergesetzt.

Die belangte Behörde kommt aufgrund dieser als willkürlich zu erachtenden Vorgangsweise gar nicht in die Lage, Gründe und Gegengründe einander gegenüberzustellen und dem größeren Gewicht der Argumente den Ausschlag geben zu lassen.

Bei verfassungskonformer Vorgangsweise hätte die belangte Behörde zum Ergebnis gelangen müssen, daß auf seiten der Gemeinde Zwischenwasser sehr wohl ein konkreter Bedarf an landwirtschaftlich genutzten Flächen in dieser Größenordnung (ca. 1,2 ha) vorliegt und der gegenständliche Rechtserwerb den in §5 Abs1 des GVG (LGBl. Nr. 18/1977 idF LGBl. Nr. 63/1987) normierten Interessen nicht widerspricht."

3. Der Grundverkehrssenat legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor. Er begehrt - ohne eine formelle Gegenschrift zu erstatten - die Abweisung der Beschwerde.

II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

1.a) Eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg. 10413/1985, 11682/1988) nur vorliegen, wenn der angefochtene Bescheid auf einer dem Gleichheitsgebot widersprechenden Rechtsgrundlage beruht, wenn die Behörde der angewendeten Rechtsvorschrift fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt oder wenn sie bei Erlassung des Bescheides Willkür geübt hat.

Der angefochtene Bescheid greift in das Eigentumsrecht ein. Dieser Eingriff wäre nach der ständigen Judikatur des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg. 10356/1985, 10482/1985, 11650/1988) dann verfassungswidrig, wenn der ihn verfügende Bescheid ohne jede Rechtsgrundlage ergangen wäre oder auf einer verfassungswidrigen Rechtsgrundlage beruhte, oder wenn die Behörde bei Erlassung des Bescheides eine verfassungsrechtlich unbedenkliche Rechtsgrundlage in denkunmöglicher Weise angewendet hätte - ein Fall, der nur dann vorläge, wenn die Behörde einen so schweren Fehler begangen hätte, daß dieser mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe zu stellen wäre.

b) Im Hinblick darauf, daß unter dem Gesichtspunkt dieses Beschwerdefalles gegen die dem angefochtenen Bescheid zugrundeliegenden Rechtsvorschriften keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen, könnte der Beschwerdeführer in den erwähnten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten nur durch eine willkürliche oder denkunmögliche Handhabung des Gesetzes verletzt worden sein.

Ein willkürliches Verhalten kann der Behörde unter anderem dann vorgeworfen werden, wenn sie den Beschwerdeführer aus unsachlichen Gründen benachteiligt hat oder aber, wenn der angefochtene Bescheid wegen gehäuften Verkennens der Rechtslage in einem besonderen Maße mit den Rechtsvorschriften in Widerspruch steht (zB VfSlg. 10337/1985, 11436/1987).

2. Unstrittig steht fest, daß es sich bei den Liegenschaften um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke iS des §1 Abs1 lita Vlbg. GVG 1977 handelt. Der Rechtserwerb unterliegt also den Bestimmungen dieses Gesetzes.

Der Grundverkehrssenat hat seine negative Entscheidung auf §5 Abs1 Vlbg. GVG 1977 gestützt. Diese Vorschrift lautet auszugsweise:

"§5. (1) Ein Rechtserwerb gemäß §1 Abs1 lita ist nur zu genehmigen, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und, soweit ein solches nicht in Frage kommt, der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht, ..."

Auf Grund der Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens konnte die belangte Behörde zumindest vertretbar annehmen, es bestehe kein konkreter Bedarf der als Käuferin auftretenden Gemeinde an den Liegenschaften und es sei nicht erwiesen, daß die Gemeinde die Liegenschaften iS des Vlbg. GVG 1977 jemals benötigen werde. Es verstößt keineswegs gegen die Denkgesetze, wenn die Behörde daraus abgeleitet hat, daß der Rechtserwerb den im §5 Abs1 Vlbg. GVG 1977 umschriebenen Interessen widerspreche, zumal die vom Beschwerdeführer ins Treffen geführten angeblichen Tauschabsichten nicht substantiiert wurden. Ein vorsichtsweises Anlegen von Bodenreserven liegt zwar möglicherweise im allgemeinen öffentlichen Interesse. Dies schließt aber nicht aus, daß es im Einzelfall den spezifischen Interessen zuwiderläuft, die das Vlbg. GVG 1977 wahrt. Auf die Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung unter Vorschreibung von Auflagen (§8 Vlbg. GVG 1977) - wie dies der Beschwerdeführer gewünscht hat - besteht kein Rechtsanspruch.

Der Beschwerdeführer bringt noch vor, die im angefochtenen Bescheid enthaltene Behauptung, die Gemeinde Zwischenwasser habe bei der mündlichen Verhandlung erklärt, sie habe kein Kaufinteresse mehr, sei unrichtig. Auf diesen Einwand ist nicht einzugehen, weil in der Begründung des bekämpften Bescheides aus diesem angeblichen Desinteresse der Gemeinde keinerlei Folgerungen gezogen werden.

Die behauptete Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte hat sohin nicht stattgefunden.

3. Das Verfahren hat nicht ergeben, daß der Beschwerdeführer in von ihm nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten oder wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt wurde.

Die Beschwerde war daher abzuweisen.

4. Dies konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VerfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen werden.