Constitutional court dismisses complaint regarding land acquisition approval denying self-management capability.

Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

I. 1.a) Aus den dem Verfassungsgerichtshof zur Verfügung stehenden Verwaltungsakten und den Behauptungen der Parteien ergibt sich folgender Sachverhalt:

Aufgrund gesetzlicher Erbfolge steht die Liegenschaft EZ 971 GB 45631 Lichtenberg mit Grundstücken im Gesamtausmaß von

35.210 m2 im Miteigentum von 96 Personen. Sie wird derzeit durch einen benachbarten Landwirt landwirtschaftlich genutzt. Im Flächenwidmungsplan ist sie als Grünland ausgewiesen.

Mit Kaufvertrag vom 7./10. April 1995 veräußerten vier der 96 Miteigentümer die ihnen gehörenden Anteile (nämlich insgesamt 252.840/2,822.400 Anteile) an die Beschwerdeführerin.

b) Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oberösterreichischen Landesregierung (im folgenden kurz: Kommission) versagte mit dem im Instanzenzug ergangenen Bescheid vom 16. April 1996 gemäß den §§1 bis 4 des Oberösterreichischen Grundverkehrsgesetzes 1994, LGBl. 88/1994 idF der Druckfehlerberichtigung LGBl. 93/1995, (im folgenden kurz: O.ö. GVG 1994), die Genehmigung zu diesem Rechtserwerb.

Die Kommission ergänzte und erweiterte das von der Grundverkehrsbehörde erster Instanz durchgeführte Ermittlungsverfahren und kam zum Ergebnis, daß der vereinbarte Kaufpreis noch dem ortsüblichen Preis für derartige Grundstücke entspreche. Es hätten auch zwei Vollerwerbslandwirte, die bereits Eigentümer von ideellen Anteilen an der erwähnten Liegenschaft seien, konkretes Interesse, zu ortsüblichen Preisen die Liegenschaftsanteile anderer Miteigentümer zu kaufen, um so ihren landwirtschaftlichen Betrieb aufzustocken.

In der Begründung des Bescheides der Kommission heißt es u.a.:

"Durch den Erwerb von einigen Anteilen der 96 Miteigentumsanteile der gegenständlichen Liegenschaft kann keineswegs eine dem §4 O.ö. GVG entsprechende leistungsfähige bäuerliche Landwirtschaft oder ein wirtschaftlich gesunder mittlerer oder kleiner landwirtschaftlicher Grundbesitz geschaffen werden, weil es nach den Umständen dieses Falles geradezu ausgeschlossen erscheint, mit diesen geringfügigen Anteilen ein anhaltendes landwirtschaftliches Einkommen erzielen zu können. Die ohnedies sehr aufgesplitterte Besitzstruktur wird durch den gegenständlichen Ankauf keineswegs verbessert, sondern eher verschlechtert, sodaß bei den gegenständlichen Besitzanteilverhältnissen bei weitem keine Aussicht auf eine Selbstbewirtschaftung durch die Berufungswerberin bestehen kann. Die Berufungswerberin wohnt schließlich in Traun und hat in Harmannsdorf ein landwirtschaftliches Grundstück und will nun das gegenständliche erwerben, wobei schon die Zerstreutheit der Liegenschaften und die weite Entfernung zum Hauptwohnsitz aufzeigt, daß bei einer solcherart gewählten Vorgangsweise niemals eine bäuerliche, landwirtschaftliche Betätigung der Berufungswerberin entstehen kann. In erster Linie muß die Vorgangsweise der Berufungswerberin daher als Kapitalanlage gesehen werden, sodaß der angefochtene Bescheid (der Bezirksgrundverkehrskommission Urfahr-Umgebung) zutreffend erkannt hat, daß das gegenständliche Rechtsgeschäft gegen die Genehmigungsgrundsätze des §4 Abs2 O.ö. GVG verstößt, eine Selbstbewirtschaftung nicht zu erwarten ist und der Ankauf schließlich in erster Linie nicht der Erzielung der landwirtschaftlichen Einkünfte, sondern der Kapitalanlage dient, somit überwiegend spekulative Zwecke verfolgt werden."

2. Gegen diesen Berufungsbescheid wendet sich die vorliegende, auf Art144 Abs1 B-VG gestützte, von der Käuferin erhobene Beschwerde, in der die Verletzung näher bezeichneter verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte behauptet und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.

Die Beschwerdeführerin macht eine denkunmögliche und willkürliche Handhabung des O.ö. GVG 1994 geltend.

Die Behauptung, in den verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten auf Unversehrtheit des Eigentums und auf Liegenschaftserwerbsfreiheit verletzt worden zu sein, begründet sie im wesentlichen wie folgt:

"Die derzeitige Aufsplittung der gegenständlichen Liegenschaft EZ 971 GB 45631 Lichtenberg, in 96 Miteigentumsanteile verschiedener Größe, und der Umstand, daß viele der Miteigentümer wesentlich weiter von der Liegenschaft entfernt wohnen als ich bzw. im Ausland aufhältig sind, ist den dargelegten Zielen des O.ö. GVG 1994 abträglich. Eine Vereinigung aller Anteile in einer Hand, oder zumindest eine Miteigentumsgemeinschaft von wenigen Personen, würde den Zielen des O.ö. GVG 1994 weit mehr entsprechen. Insbesondere muß damit gerechnet werden, daß aufgrund weiterer Erbfolgen die Liegenschaft noch weiter zersplittert wird.

Durch die mit gegenständlichem Kaufvertrag vom 10.4./7.4.1995 beabsichtigte Vereinigung von vier Miteigentumsanteilen in meinem Eigentum werden die angeführten Ziele des O.ö. GVG 1994, insbesondere im Hinblick darauf, daß ich eine Vereinigung aller, zumindest aber der Mehrheit der Liegenschaftsanteile in meiner Hand anstrebe, jedenfalls eher verwirklicht als durch die derzeitigen Eigentumsverhältnisse. Jedenfalls werden die Ziele des O.ö. GVG durch die Eigentumsübertragung in keiner Weise beeinträchtigt.

In Entsprechung der dargelegten Ziele des O.ö. GVG sind gemäß §4 Abs2 leg.cit. Rechtserwerbe zu genehmigen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftliche Nutzflächen und an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

In verfassungswidriger und denkunmöglicher Auslegung und Anwendung des §4 O.ö. GVG geht jedoch die belangte Behörde im bekämpften Bescheid davon aus, daß nur bei 'Schaffung' einer leistungsfähigen bäuerlichen Landwirtschaft oder eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes eine Genehmigung erteilt werden kann. Die belangte Behörde verkennt somit, daß durch die Beschränkungen des O.ö. GVG lediglich eine Beeinträchtigung der darin genannten Interessen hintangehalten werden soll. Eine Interpretation des O.ö. GVG in dem von der belangten Behörde getätigten Sinne führt zu einer Beschränkung der Grundrechte auf Freiheit des Eigentums und Freiheit des Liegenschaftsverkehrs in einem Ausmaß, das sich nicht mehr innerhalb der Schranken einer verfassungskonformen Einschränkung der relevierten Grundrechte befindet.

Durch die Vereinigung von zumindest zunächst vier Miteigentumsanteilen in einer Hand erfolgt jedenfalls eher eine Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes als dies durch die derzeitigen Eigentumsverhältnisse erreicht wird und wird daher den Zielsetzungen, die §4 Abs2 O.ö. GVG 1994 voraussetzt, entsprochen.

Weiters verkennt die belangte Behörde, daß ich durch den Erwerb von insgesamt 252840/2822400 Miteigentumsanteilen als Minderheit nicht die Möglichkeit habe, die derzeitige Art der Nutzung der Liegenschaft zu ändern und daher gar keine Verschlechterung im Hinblick auf die Zielsetzungen und Voraussetzungen des O.ö. GVG eintreten kann. Darüberhinaus hat die belangte Behörde selbst festgestellt, daß ich, soferne ich einmal die Mehrheit der Anteile erworben habe, beabsichtige, die Liegenschaft ebenfalls selbst landwirtschaftlich zu nutzen, wozu ich als Landwirtin auch fähig bin, sodaß auch in diesem Falle keine Beeinträchtigung der Ziele des O.ö. GVG - sondern vielmehr deren Förderung - zu erwarten ist.

Darüberhinaus ist gemäß §4 Abs2 O.ö. GVG 1994 Voraussetzung für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung, daß der Rechtserwerber glaubhaft macht, daß er das zu erwerbende Grundstück selbst ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Gemäß Abs3 der leg.cit. ist eine ordnunsgemäße Selbstbewirtschaftung jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Rechtswerber - neben einer entsprechenden Ausbildung oder Praxis - seinen Hauptwohnsitz in solcher Nähe zum Grundstück hat, daß eine entsprechende Bewirtschaftung des Grundstückes durch ihn selbst oder unter seiner Anleitung erwartet werden kann.

Entsprechend dem Ausschußbericht des O.ö. Landtages zu §4 O.ö. GVG 1994 bedeutet die zitierte Voraussetzung, daß das Grundstück in einer 'vertretbaren Entfernung zum Wohnsitz liegen soll, was im Einzelfall zu entscheiden ist'. Weiters wird ausgeführt, daß von 'solcher Nähe' nicht gesprochen werden kann, wenn der Rechtserwerber zur Anreise zum Grundstück etwa ein Flugzeug benützt und dadurch in relativ kurzer Zeit das Grundstück erreicht.

In keiner Weise ist jedoch dem O.ö. GVG 1994 oder dem Ausschußbericht zu entnehmen, daß eine 'solche Nähe' nur dann gegeben ist, wenn sich der eigene Wohnsitz unmittelbar neben diesem Grundstück befindet. Vielmehr darf das Fehlen der angesprochenen Voraussetzung insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nur dann in verfassungskonformer Weise angenommen werden, wenn durch die Entfernung zum Grundstück eine persönliche Anwesenheit nur mehr aufgrund einer aufwendigen und relativ komplizierten Art der Anreise möglich ist. So, wie etwa die Anreise mit dem Flugzeug eine entsprechend aufwendige Organisation erfordert und daher damit gerechnet werden muß, daß der jeweilige Eigentümer nicht wegen jeder auch kleineren Komplikation extra mit dem Flugzeug anreisen wird.

Die belangte Behörde hat festgestellt, daß ich in Traun wohnhaft bin und auch in Linz-Urfahr eine Wohnung habe. Diese Orte sind etwa 10 und 30 km von der gegenständlichen Liegenschaft entfernt, welche Wegstrecken jederzeit mittels Pkw innerhalb kürzesten Zeitraumes zurückgelegt werden können, sodaß keinerlei außergewöhnliche Anstrengung erforderlich ist um mich nötigenfalls persönlich bei der Liegenschaft einzufinden. Von einer 'weiten Entfernung' im Sinne des §4 O.ö. GVG 1994 kann hier entgegen der Ansicht der belangten Behörde bei verfassungskonformer Interpretation keinesfalls gesprochen werden. Vielmehr ist die Versagung des Eigentumserwerbes wegen einer solchen Entfernung zum betreffenden Grundstück keineswegs mehr verfassungskonform und entspricht insbesondere nicht mehr dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Soweit Feststellungen über die Entfernungen zwischen Wohnort und Kaufgegenstand nicht getroffen wurden, stellt das einen Mangel dar, der mich an sich in dem bezogenen, verfassungsgesetzlich garantierten Recht verletzt.

Die von der Behörde angeführte Zerstreutheit meiner Liegenschaften kann kein Grund dafür sein, daß der gegenständliche Eigentumserwerb nicht genehmigt wird. Dies ist ein Eingriff in mein Recht auf Privatautonomie, der den Wesensgehalt der relevierten Grundrechte verletzt und dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit widerspricht. Jede andere Sicht führt dazu, daß die Behörde letztendlich den Erwerber einer Liegenschaft nach sachlich nicht gerechtfertigten Gesichtspunkten bestimmt.

Die Behörde verkennt bei ihrem Vorgehen, daß einem Eigentumserwerb die Zustimmung nicht schon zu versagen ist, wenn dieser Erwerb öffentlichen Interessen an sich nicht widerspricht, der Erwerb durch eine andere Person aber möglicherweise diesen Interessen besser dient (VfSlg. 9004/1981)."

Die weitere Behauptung der Beschwerdeführerin, sie sei auch im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt worden, wird damit begründet, die Behörde habe Willkür geübt. Im wesentlichen handelt es sich um die gleichen Vorwürfe wie jene, die zum Eigentumsrecht erhoben werden.

Außerdem werden Verfahrensmängel geltend gemacht: Die Behörde habe ihrer Entscheidung die behauptete Feststellung zugrundegelegt, daß zwei Vollerwerbslandwirte konkretes Interesse am Kauf von Liegenschaftsanteilen hätten, ohne daß aber dieser Feststellung ein ordnungsgemäßes Ermittlungsverfahren vorangegangen wäre.

3. Die Kommission erstattete eine Gegenschrift, in der sie begehrt, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Darin wird betont, daß die Beschwerdeführerin die Liegenschaft weder gegenwärtig selbst bewirtschafte noch in nächster Zukunft damit zu rechnen sei.

II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

1.a) Die Verweigerung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zum Erwerb von Anteilen an bestimmten Grundstücken stellt einen Eingriff in das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Unversehrtheit des Eigentums dar.

Bei der - auch unter dem Gesichtspunkt der Liegenschaftserwerbsfreiheit (vgl. hiezu die neuere Judikatur des Verfassungsgerichtshofes, z.B. VfGH 10.12.1996 G84/96 u.a. Zlen.) - verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der den angefochtenen Bescheid tragenden Rechtsvorschriften könnte die Beschwerdeführerin durch den angefochtenen Bescheid nur durch eine denkunmögliche Gesetzesanwendung im erwähnten Grundrecht verletzt worden sein.

Ein solcher Vorwurf kann der Behörde aber nicht zu Recht gemacht werden:

b)aa) Eines der Ziele des O.ö. GVG 1994 ist gemäß §1 Abs1 Z2 das öffentliche Interesse an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum zu wahren.

§4 Abs1 bis 3 O.ö. GVG 1994 lautet:

"§4

Genehmigungsbedürftigkeit

(1) Rechtserwerbe unter Lebenden (§3) an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon bedürfen der Genehmigung der Behörde, soweit nicht die Voraussetzungen des §9 vorliegen.

(2) Rechtserwerbe nach Abs1 sind zu genehmigen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

entsprochen wird und der Rechtserwerber glaubhaft macht, daß er das zu erwerbende Grundstück selbst ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

(3) Eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung im Sinn des Abs2 ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Rechtserwerber

Die Behörde meint, es sei nicht anzunehmen, daß die Beschwerdeführerin das Grundstück selbst bewirtschaften werde. Diese Annahme ist schon deshalb nicht abwegig, weil die beiden Wohnsitze der Beschwerdeführerin etwa 10 und 30 km vom Grundstück entfernt sind und auch eine bereits in ihrem Eigentum stehende landwirtschaftliche Liegenschaft relativ weit (nämlich etwa 40 km) entfernt liegt. Selbst wenn die Beschwerdeführerin noch weitere Anteile an dem in Rede stehenden Grundstück erwerben würde (was keineswegs gesichert ist), wäre die Prognose, sie werde dieses nicht selbst bewirtschaften, keineswegs denkunmöglich; bei den geschilderten Entfernungen ist nämlich die Selbstbewirtschaftung eines nur etwa 3,52 ha großen Grundstückes wirtschaftlich kaum sinnvoll.

Die Beschwerdeführerin wendet ein, bei der gegenwärtigen Zersplitterung des Grundstückes auf 96 Eigentümer träte durch den von ihr beabsichtigten Rechtserwerb keinesfalls eine Verschlechterung der vom O.ö. GVG 1994 gewahrten Interessen ein. Damit weist sie aber nicht nach, daß der Rechtserwerb - abweichend vom vorhin dargestellten Grundsatz - grundverkehrsbehördlich genehmigt werden hätte müssen. Das Gesetz zielt nämlich nicht bloß darauf ab hintanzuhalten, daß sich durch ein Rechtsgeschäft die gegenwärtige Situation aus der Sicht von Grundverkehrsinteressen nachteilig verändert, sondern auch darauf, zu verhindern, daß die Chance für eine künftige Verbesserung dieser Situation durch ein bestimmtes Rechtsgeschäft verloren geht oder geschmälert wird.

Wenn im Administrativverfahren nicht konkret belegt wurde, ob Vollerwerbslandwirte Anteile an der Liegenschaft kaufen wollten, greift dieser Fehler zumindest nicht in die Verfassungssphäre ein, weil dieser Umstand kein tragendes Begründungselement des bekämpften Bescheides ist.

c) Die Beschwerdeführerin ist durch den bekämpften Bescheid also nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums verletzt worden.

2. Das Verfahren hat - wie aus den obigen Ausführungen folgt - auch nicht die Verletzung anderer verfassungsgesetzlich garantierter Rechte, etwa jenes auf Liegenschaftserwerbsfreiheit oder auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz, ergeben.

Da - wie dargetan - der Verfassungsgerichtshof unter dem Gesichtspunkt dieses Beschwerdefalles gegen die den angefochtenen Bescheid tragenden Rechtsvorschriften keine verfassungsrechtlichen Bedenken hegt, wurde die Beschwerdeführerin auch nicht wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt.

Die Beschwerde war mithin abzuweisen.

3. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VerfGG ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung getroffen werden.