Constitutional court annuls land registry denial for equal treatment violation due to lack of specific factual analysis.

Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt worden.

Der Bescheid wird aufgehoben.

Das Land Tirol ist schuldig, den Beschwerdeführern zuhanden ihres Rechtsvertreters die mit € 2.556,- bestimmten Prozesskosten binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu bezahlen.

Entscheidungsgründe:

I. 1. Mit Kaufvertrag vom 17. Mai 2004 kauften die

Beschwerdeführer, ein Ehepaar und beide Landwirte, eine näher bezeichnete Liegenschaft in W. im Ausmaß von 2.567 m², welche ca. 20 km vom geschlossenen Hof der Beschwerdeführer entfernt liegt.

Mit im Instanzenzug ergangenem Bescheid vom 25. Juli 2005 versagte die Landes-Grundverkehrskommission beim Amt der Tiroler Landesregierung (im Folgenden: LGVK) diesem Rechtserwerb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung wegen "bestehenden gutachterlich dargelegten agrarstrukturellen Bedenken". Die Beschwerdeführer erhoben gegen diesen Bescheid Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der mit Erkenntnis vom 26. September 2006, B1299/05, den Bescheid wegen Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz aufhob, da die LGVK vorweg dem Sachverständigengutachten das größere Gewicht für ihre Entscheidung beigemessen hatte als dem Argument der Beschwerdeführer, ohne sich insbesondere mit der Behauptung der Beschwerdeführer auseinander zu setzen, dass der Sachverständige bei Erstellung seines Gutachtens voreingenommen und parteiisch vorgegangen sei.

2. Mit dem nunmehr bekämpften Ersatzbescheid vom 8. November 2007 wurde die Berufung der Beschwerdeführer abermals als unbegründet abgewiesen.

Die LGVK hat ein neuerliches Amtsgutachten durch einen anderen Sachverständigen mit gleicher Fragestellung eingeholt, obwohl sie die behauptete Befangenheit des Erstgutachters nicht erkennen habe können.

Begründend führt sie dazu aus, dass es sich beim Erwerbsgrundstück um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück iSd §2 Abs1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl. 61 idF LGBl. 85/2005, (im Folgenden: TGVG 1996) handle, dessen Erwerb gemäß §4 Abs1 lita TGVG 1996 der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedarf. Diese dürfe nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen des §6 Abs1 TGVG 1996 vorlägen.

Es sei daher zunächst zu klären gewesen, ob der Rechtserwerb den im §6 Abs1 lita TGVG 1996 geforderten öffentlichen Interessen entspräche. Zu dieser Frage seien zwei Sachverständigengutachten eingeholt worden, die die aufgeworfenen Fragen nur teilweise beantworten würden und auch einander widersprächen.

Der Zweitgutachter führe zunächst ausführlich die Besitz- und Bewirtschaftungsverhältnisse an und erkläre sodann, dass das Grundstück dem im Eigentum der Käufer stehenden Hof zugeschrieben werde, sodass keine Besitzzersplitterung auf Käuferseite entstehe. Zur Beurteilung einer allfälligen Besitzzersplitterung sei dies völlig unzureichend. Unberücksichtigt sei geblieben, dass die Erwerber bereits über entfernte Besitzungen in Sch. und E. verfügen und das Grundstück sowohl zum Hof als auch zu den Gütern in Sch. und E. disloziert sei. Auf die dadurch eintretende Streulage sei der Sachverständige nicht eingegangen. Dem Sachverständigen sei beizupflichten, dass seitens des Verkäufers durch den Verkauf keine ungünstige Besitzentwicklung eintrete, da der Verkäufer, der mittlerweile den Landwirtschaftsbetrieb aufgegeben habe und einen Gärtnereibetrieb betreibe, das Grundstück hiefür nicht benötige. Zur zweiten und dritten Frage führe der Zweitgutachter aus, dass das Grundstück für eine Beweidung mit Schafen sehr gut geeignet sei und für fünf Schafe eine Futterbasis für 120 Tage biete. Diese isolierte Betrachtung des Grundstückes erörtere jedoch nicht den Aspekt der Größe des Grundstückes und dessen Entfernung vom Heimgut der Erwerber und ihren sonstigen Besitzungen, was entsprechend der Fragestellung durch den Sachverständigen hätte beurteilt werden sollen.

Zusammenfassend ließen sich aus diesem Gutachten lediglich die sehr gute Eignung des Grundstückes für die Haltung von fünf Schafen und die Besitz- und Bewirtschaftungsverhältnisse auf Verkäufer- und Käuferseite ableiten. Die verfahrenswesentlichen Fragen zu den Auswirkungen des Rechtsgeschäftes auf die Agrarstruktur seien durch das ergänzende Gutachten nicht geklärt worden. Es müsse daher zur agrarstrukturellen Beurteilung des gegebenen Sachverhaltes ergänzend auf das bereits im ersten Rechtsgang erstattete Gutachten des Amtssachverständigen sowie auf generelle agrarstrukturelle Grundsätze zurückgegriffen werden, die auch von der Behörde beurteilt werden könnten.

Den Beschwerdeführern sei zu folgen, dass der Erstgutachter über seinen Auftrag hinausgehende Erhebungen durchgeführt habe. Diese überschießenden Gutachtensergebnisse seien von der Behörde nicht zu beachten, zumal sie auch nicht geeignet wären, eine entscheidungswesentliche Änderung der Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes herbeizuführen.

Zur Beurteilung der Erfüllung der im §6 Abs1 lita TGVG 1996 angeführten Interessen trifft die LGVK folgende Feststellungen:

Die Beschwerdeführer würden einen erfolgreichen Schafzuchtbetrieb mit gut über 100 Tieren an den Standorten K., Sch. und E. führen. Das 2.567 m² große Grundstück in W. sei als Futterbasis für fünf Schafe während 120 Weidetagen sehr gut geeignet, liege aber vom Gut der Beschwerdeführer in K., wo sich der Stall zur Unterbringung von 164 Schafen befinde, 23 Straßenkilometer entfernt; Sch. sei ca. 20 Straßenkilometer von K./T., E. weitere 4 km entfernt. Die Entfernung Sch. - W. über K. betrage 32 Straßenkilometer.

Für die LGVK sei es aus agrarstruktureller Sicht nicht nachvollziehbar, aus welchem Grund der Erwerb bei gegebenem Sachverhalt für die Beschwerdeführer sinnvoll sein sollte, zumal im Vergleich zu den übrigen Standorten des Betriebes der Beschwerdeführer nur ein vergleichsweise sehr geringer Ertrag abgeworfen werde, der durch die Aufwendungen für Fahrtbewegungen weiter geschmälert werde.

Agrarstrukturelle Überlegungen sprächen auch gegen die Begründung von ideellem Miteigentum an landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücken, da Schwierigkeiten bei der Verwaltung des Eigentums eintreten könnten, die bei Einzeleigentümern nicht denkbar seien. Auch die Zuschreibung zum geschlossenen Hof, der im Miteigentum der Beschwerdeführer stehe, würde weder den agrarstrukturellen Mangel des ideellen Miteigentums noch die von den übrigen Nutzflächen der Beschwerdeführer entfernte und daher agrarstrukturell inakzeptable Lage des Grundstückes sanieren. Auch die grundsätzlich sehr gute Eignung des Grundstückes für die Schafhaltung könne den agrarstrukturellen Mangel unter Beachtung der sonstigen geografischen Gestaltung des Betriebes der Beschwerdeführer nicht egalisieren. Auch sei es nicht schlüssig, bei der gegebenen Größe des Betriebes anzunehmen, dass der Erwerb des Grundstückes zu einer spürbaren Verbesserung der behaupteten Futterproblematik führe oder darin ein Ersatz für die sonst notwendige allenfalls risikoreiche Almhaltung zu sehen sei. Es könne auch keine besondere Eignung des Grundstückes für die Notwendigkeit der Separation von Tieren zu Zuchtzwecken erkannt werden, wenn auch unwidersprochen die getrennte Unterbringung von Zuchttieren im Rahmen der Zuchttätigkeit erforderlich sei. Durch den Erwerb eines näher gelegenen Grundstückes könne dieser Zweck in Entsprechung agrarstruktureller Vorgaben besser erreicht werden.

3. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde gemäß Art144 B-VG, in der die Verletzung im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz (Art7 B-VG), auf ein faires Verfahren (Art6 EMRK) und in der Replik im Recht auf Achtung des Privat- und Familienlebens (Art8 EMRK) behauptet sowie die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.

Die belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt und eine Gegenschrift erstattet, in der sie die Abweisung der Beschwerde beantragt.

Die Beschwerdeführer haben repliziert.

II. Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl. 61 idF LGBl. 85/2005, lauten:

"2. Abschnitt

Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken

§4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a) den Erwerb des Eigentums;

..."

"§6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach §4 darf nur erteilt werden, wenn

a) der Rechtserwerb weder dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung oder Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes noch dem öffentlichen Interesse an der Schaffung oder Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht,

..."

III. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

1. Die Beschwerdeführer rügen, insbesondere im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt worden zu sein.

Die belangte Behörde sei willkürlich vorgegangen, indem sie vom Inhalt der Akten und insbesondere vom Gutachten des Zweitgutachters abgegangen sei. Entgegen den Ausführungen der belangten Behörde habe der Gutachter sehr wohl berücksichtigt, dass die Beschwerdeführer bereits über Besitz in Sch. und E. verfügen und das Kaufgrundstück sowohl zum Hof als auch zu den Gütern in Sch. und E. entfernt liegt. Der Zweitgutachter komme logisch nachvollziehbar zum Schluss, dass der Rechtserwerb nicht dem Tiroler Grundverkehrsgesetz widerspreche. Die belangte Behörde könne nicht das Gutachten des Erstgutachters heranziehen, dessen Befangenheit bereits im ersten Rechtsgang gerügt wurde. Weiters lege die belangte Behörde nicht dar, auf welche generellen agrarstrukturellen Grundsätze sie zurückgreife, die sie ohne Gutachteräußerung beurteilen könne. Die belangte Behörde habe ein Gutachten eines Sachverständigen auf seine Richtigkeit, Vollständigkeit und Schlüssigkeit zu überprüfen und wenn ein Gutachten diesen Anforderungen nicht entspräche, ein weiteres Gutachten einzuholen. Sie könne jedoch nicht auf ein Gutachten eines Sachverständigen zurückgreifen, wenn dessen Befangenheit eingewandt worden sei und, basierend auf diesem Einwand, die Entscheidung vom Verfassungsgerichtshof im ersten Rechtsgang aufgehoben worden sei. Die belangte Behörde habe die neuerliche abweisliche Entscheidung nicht hinreichend zu begründen vermocht, sondern lediglich angeführt, dass für sie nicht nachvollziehbar sei, aus welchen Gründen die Beweidung für die Beschwerdeführer wirtschaftlich sinnvoll sein solle, sowie, dass das Kaufgrundstück ca. 23 Straßenkilometer vom Gut entfernt gelegen sei. Dies reiche nicht für eine Abweisung aus. Die belangte Behörde habe sich mit den Argumenten, die für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung sprächen, nicht hinreichend auseinander gesetzt. Die pauschale Bescheidbegründung, dass die Schaffung von ideellem Miteigentum einen agrarstrukturellen Mangel darstelle, da Schwierigkeiten in der Verwaltung des Grundstückes eintreten könnten - dies unter Außer-Acht-Lassung der konkreten Vertragsgestaltung -, sei verfehlt und willkürlich.

Den Beschwerdeführern sei von der Behörde selbst empfohlen worden, ideelles Miteigentum zu begründen. Im Übrigen sei zwischenzeitlich der Erwerb von weiteren land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken durch das beschwerdeführende Ehepaar unter Begründung von ideellem Miteigentum genehmigt worden.

2. Der angefochtene Bescheid stützt sich auf die Bestimmung des §6 Abs1 lita TGVG 1996.

Beim Verfassungsgerichtshof sind gegen die den Bescheid tragenden Rechtsvorschriften aus Anlass des Verfahrens keine Bedenken entstanden (vgl. zB VfSlg. 17.878/2006) und wurden auch solche von den Beschwerdeführern nicht vorgebracht.

3. Angesichts der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der angewandten Rechtsvorschriften und des Umstandes, dass kein Anhaltspunkt dafür besteht, dass die Behörde diesen Vorschriften fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt hat, könnten die Beschwerdeführer im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz nur verletzt worden sein, wenn die Behörde Willkür geübt hätte.

Ein willkürliches Verhalten der Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreift, liegt unter anderem in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage, aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt oder dem Unterlassen eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens überhaupt, insbesondere in Verbindung mit einem Ignorieren des Parteivorbringens und einem leichtfertigen Abgehen vom Inhalt der Akten oder dem Außer-Acht-Lassen des konkreten Sachverhaltes (zB VfSlg. 8808/1980 mwN, 14.848/1997, 15.241/1998 mwN, 16.287/2001, 16.640/2002).

Beide Gutachten kommen entgegen der LGVK zur Auffassung, dass der Kauf nicht von Einfluss auf eine Besitzzersplitterung ist, wobei die Aussagen des Zweitgutachters vor dem Hintergrund des von ihm aufgelisteten landwirtschaftlichen Liegenschaftsbesitzes sowohl im gemeinsamen als auch jeweils im Alleineigentum des Erstbeschwerdeführers und der Zweitbeschwerdeführerin zu sehen sind. Weiters ist aus beiden Gutachten ersichtlich, dass sich das Grundstück ob seiner Beschaffenheit als Schafweide gut eigne; insoweit folgt die belangte Behörde auch den Gutachten. Im Gutachten des Erstgutachters vom 31. Mai 2005 ist festgehalten: "Seit dem

letzten Jahr beweiden Herr und Frau L... mit ihren Schafen die

Gpn. 358/4 und 358/7. Die Nutzung durch Schafe kann einer pfleglichen Mahdnutzung bei Einhaltung der guten landw. Praxis gleichgestellt werden." Im Gutachten des Zweitgutachters vom 5. Juli 2007 heißt es:

"Das kaufgegenständliche Grundstück wird seit 2004 durch das

Ehepaar L... im Pachtwege als Schafweide genutzt. ... Die Beweidung

des Kaufgrundstückes mit Schafen steht nicht im Widerspruch mit den Zielen des TGVG 1996."

Die LGVK ließ gänzlich unberücksichtigt, dass die Beschwerdeführer das Kaufgrundstück seit 2004 gepachtet haben und gemeinsam mit dem westlichen Teil des unmittelbar angrenzenden Grundstücks 358/4, dessen Eigentümerin die Zweitbeschwerdeführerin ist (dies geht aus dem Erstgutachten hervor), als Schafweide bewirtschaften.

Wie der Verfassungsgerichtshof bereits mehrfach dargelegt hat, ist es nicht generell denkunmöglich, dass die Begründung von ideellem Miteigentum dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung oder Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. an der Schaffung oder Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widersprechen kann (vgl. VfSlg. 17.591/2005 mwN).

Der belangten Behörde ist jedoch in verfassungsrechtlicher Hinsicht zum Vorwurf zu machen, dass sie ihrer Beurteilung, ob der Rechtserwerb den Zielsetzungen iSd §6 Abs1 lita TGVG 1996 entspricht, die allgemeine Behauptung, dass die Schaffung ideell geteilten Eigentums den genannten öffentlichen Interessen widerspreche, zugrunde legt, ohne sich dabei mit dem konkreten Sachverhalt auseinander zu setzen. Die LGVK hätte im vorliegenden Fall insbesondere darauf Bedacht zu nehmen gehabt, dass - wie sie selbst im angefochtenen Bescheid feststellte - beide Erwerber, ein Ehepaar, bereits Eigentümer je zur Hälfte eines geschlossenen Hofes sind, der von ihnen bewirtschaftet wird. Weiters verfügen beide Beschwerdeführer jeweils über land- und forstwirtschaftliche Flächen, die sie gemeinsam bewirtschaften. Warum daher die bestehenden Eigentumsverhältnisse durch die Schaffung von Miteigentum gerade im vorliegenden Fall in eine agrarpolitisch unerwünschte Richtung derart verändert würden, dass die öffentlichen Interessen iSd §6 Abs1 lita TGVG 1996 dem Rechtserwerb entgegenstehen, wurde von der Behörde nicht dargetan und vermag auch der Verfassungsgerichtshof nicht zu erkennen. Unter Bedachtnahme darauf, dass das Kaufgrundstück seit mehreren Jahren von den Beschwerdeführern im Pachtwege - gemeinsam mit einem Teil des unmittelbar angrenzenden Grundstückes, das im Eigentum der Zweitbeschwerdeführerin steht - als Schafweide bewirtschaftet wird, kann auch die Entfernung vom geschlossenen Hof der Beschwerdeführer keine hinreichende und nachvollziehbare Begründung für das Vorliegen eines Widerspruchs zu den Schutzinteressen gemäß §6 Abs1 lita TGVG 1996 bieten.

Indem die belangte Behörde dies verkannt hat, hat sie die Beschwerdeführer im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt.

Der angefochtene Bescheid war schon aus diesem Grund als verfassungswidrig aufzuheben, ohne dass auf das weitere Beschwerdevorbringen einzugehen war.

IV. Die Kostenentscheidung stützt sich auf §88 VfGG. In dem

zugesprochenen Betrag sind ein Streitgenossenzuschlag in Höhe von € 180,-, Umsatzsteuer in Höhe von € 396,- sowie der Ersatz der zu entrichtenden Eingabengebühr in Höhe von € 180,- enthalten.

Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.